11 128 subscribers

Залоговая квартира — «подводные камни» покупки такой недвижимости

309 full reads
483 story viewsUnique page visitors
309 read the story to the endThat's 64% of the total page views
2 minutes — average reading time

С каждым годом на рынке недвижимости все больше квартир, которые выставлены на продажу из-за неисполнения заемщиками кредитных договоров. Сегодня я расскажу, какое залоговое жилье считается «проблемным» и о безопасных способах его приобретения.

Пару десятилетий назад, на заре ипотечного кредитования, в России процветали мошеннические схемы сделок с жильём. Недобросовестные клиенты оформляли в банках кредиты, вносили залог за квартиру и по поддельным документам вновь выставляли недвижимость на продажу.

Против преступников возбуждали уголовные дела, но не всегда судебные тяжбы завершались в пользу банков. Иногда удавалось возвратить залог. Однако чаще злоумышленники уходили от наказания, а новые владельцы признавались законными собственниками.

Залоговая квартира — «подводные камни» покупки такой недвижимости

С юридической точки зрения залоговая квартира является проблемной, если продается без согласия банка при задолженности по ссуде. Сегодня такие случаи происходят реже. После внесения покупателем залога в Росреестре делается отметка о сделке. Продать такую недвижимость допускается только с согласия кредитной организации. Иные манипуляции возможны лишь с использованием поддельных документов, что влечет за собой наказание по статье 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации – «Мошенничество».

Чаще всего аферисты подделывают «согласие» на залог или весь пакет документов. При полной фиктивности бумаг у доверчивого покупателя забирают предоплату в размере, как правило, 50%. В обоих случаях перспектив счастливого исхода не остается. Чтобы не попасть на преступные уловки, необходимо проявить осмотрительность. Личное посещение Росреестра и банка поможет выявить нарушения.

Залоговая недвижимость появляется на рынке в двух случаях: из-за возбужденного по кредитному договору исполнительному производству или по инициативе банка. В последнем случае сотрудники кредитной организации принуждают должника в досудебном порядке оформить доверенность на продажу квартиры. Полученные от реализации недвижимости средства направляются на погашение ссуды.

Пример из жизни. Житель Новосибирска Андрей Шишкин (имя и фамилия изменены) оформил ипотеку в одном из банков. В прошлом году на фоне экономического кризиса Андрей потерял работу. Возникла задолженность по выплатам кредита. К мужчине пришли представители банка с предложением продать жилье под их контролем. Шишкин принял условия и подписал доверенность на реализацию. Организация приостановила начисление штрафов и разместила в интернете объявление о продаже. Скоро появились покупатели, внесли средства на счет должника и заключили сделку. Банк зачислил деньги на погашение кредита и направил в Росреестр «согласие» на регистрацию перехода права собственности. Разницу в 3 000 000 рублей после погашения задолженности Андрей получил на свой личный счет.

По исполнительному производству квартиру реализуют схожим образом, но при участии судебного пристава. Сотрудник ФССП выступает в роли посредника между собственником и банком.

Многие предпочитают не связываться с залоговой недвижимостью, боясь остаться ни с чем. Но для нового владельца квартиры сделка является юридически чистой, так как ее заранее проверяет страховая организация. Однако, повторюсь, не поленитесь сходить в банк и убедиться в намерении кредитной организации реализовать залоговую квартиру.

Уточните стоимость жилья. Тут есть некоторые нюансы и два варианта определения цены. В первом недвижимость выставляется по стоимости ниже рыночной. Так случается, когда часть средств уже выплачена и в интересах банка быстрее погасить ссуду. Во втором – стоимость жилья завышается. Это вынужденная мера, когда в цену включены судебные сборы, штрафы, проценты, расходы на обслуживание ссуды.

В любом случае, чтобы избежать неприятностей при покупке «проблемной» недвижимости, рекомендую обратиться за помощью к адвокату!