Что происходило с ценой на недвижимость в стране за последние 15 лет. К каком сегменте максимальный прирост цены?

6,4k full reads
8,3k story viewsUnique page visitors
6,4k read the story to the endThat's 76% of the total page views
1,5 minute — average reading time

Часто можно слышать из любого чайника, что цены на недвижимость постоянно в росте.

этакий «золотой» актив, если и есть динамика, то исключительно вверх и к звёздам

Это распространённое мнение укоренилось в социальном сознании, что каждый раз демонстрирует динамика повышения интереса к объектам недвижимости когда рубль лихорадит.

И даже мировой кризис ипотечных неплатежей 2008 года, не отложился в памяти, как результат бездумного потребления за счёт заемных средств, а лишь как очередной рубеж когда рубль потерял 40% с 25 до 35 рублей за доллар.

Вот только что-то мы не слышим о миллиардерах в недвижимости, нет их на вершинах всевозможных ТОП списков.

Только Дональд Трамп мелькает в сводке, что связано с его президентством, в то время как активы от девелоперской деятельности около 3 млрд долларов.

Недвижимость - это консервативный актив

Квартира, дом или участок - это товар длительного пользования с минимальной амортизацией, то есть потеря в стоимости не происходит из-за эксплуатации объектом, чаще всего наоборот.

Но всегда ли недвижимость дорожает?

При анализе стоимости жилья, важно определиться относительно чего будет происходить сравнение.

Для начала рассмотрим данные Росстата по стоимости недвижимости на территории РФ, за последние 15 лет.

Цена за 1 кВ. метр в тыс. рублей. Росстат
Цена за 1 кВ. метр в тыс. рублей. Росстат
Цена за 1 кВ. метр в тыс. рублей. Росстат

Для наглядности данные представлены в графическом виде, что упрощает визуальное восприятие.

Во-первых стоит отметить, что за 15 лет сегмент элитного жилья в соотношении к эконом классу вырос в стоимости в 2,5 раза. В то время как недвижимость сегментов эконом и средний идут вровень.

Кривая роста стоимости покупки доллара в 21 веке ( в рублях), пик конца 2008 начала 2009 годов. Курс ЦБ
Кривая роста стоимости покупки доллара в 21 веке ( в рублях), пик конца 2008 начала 2009 годов. Курс ЦБ
Кривая роста стоимости покупки доллара в 21 веке ( в рублях), пик конца 2008 начала 2009 годов. Курс ЦБ

Обратите внимание на колебание стоимости жилья в зависимости от волатильности рубля:

за 2008 год эконом сегмент прибавил почти 20% стоимости и на волне ажиотажа сравнялся по итогам года со средним сегментом жилья.

Вместе с тем видно, что весь рынок недвижимости подрос в цене, после чего просел в 2009 году, практически отыграв предыдущий рост.

Эти же качели наблюдались и на практике, когда к середине 2009 года стоимость недвижимости значительно снизилась, по отношению к концу 2008 года.

На волатильность рубля реагирует только элитное жилье
На волатильность рубля реагирует только элитное жилье
На волатильность рубля реагирует только элитное жилье
А теперь давайте посмотрим, как рынок недвижимости реагирует на новую реальность, когда пара рубль- доллар ведут себя как на американских гонках

События 2014-15 годов и последовавший за ним потерю стабильности рубля, рынок недвижимости начал отыгрывать только в элитном сегменте недвижимости.

В то время как эконом и средний сегмент рынка недвижимости никаким образом не среагировали.

И только по итогам 2016 года заметен небольшой прирост стоимости дешёвого жилья и в 2017 с ещё большей инерцией рост в стоимости квартир среднего ценового диапазона.

По итогам 2019 года на территории РФ рынок эконом жилья и комфорт класса как таковой выровнялся в стоимости за кВ. метр, и если цены различны это определяется только метражом и общим состоянием объекта.

Чем можно объяснить, тот факт что цена за недвижимость не реагирует на ослабевший рубль:

  • понижение покупательской способности
  • перенасыщение рынка предложений - новое условие последних пяти лет, небывалые темпы застройки, которых в 00-е не было.

Значительное увеличение разрыва стоимости элитного жилья от стандартной застройки за последние 5 лет, можно объяснить тем фактом что

любой кризис - это время когда бедный беднеет, средний класс исчезает, пополняя ряды бедных, а элита остаётся элитой.

Итог рост пропасти между бедными и богатыми, что хорошо видно, на растущей разнице стоимости продажи объектов недвижимости.

Если статья была интересна ставим палец вверх, пишем комментарии и подписываемся на канал.