Лайфхаки для малого и среднего бизнеса

31.07.2018

Как спастись от повышения арендной платы

Несмотря на обилие шаблонов и советов, при заключении договоров аренды предприниматели то и дело попадают впросак. Они арендуют нужное им помещение, вкладываются в ремонт и покупку производственного оборудования, но как только начинают работать, получают извещение от арендодателя об увеличении арендной платы. Споры и крики ничем не помогают – или плати, сколько просят, или съезжай.

Как не стать жертвой арендодателя

Опираться на Гражданский Кодекс при заключении договора аренды в общем-то бесполезно. Он практически не касается вопросов условий договора. Для этого существует целая отрасль юриспруденции – договорное право. Как правило, именно в договорном праве неопытные предприниматели или плавают, или вообще о нем ничего не слышали.

Основной принцип договорного права гласит, что законной считается любая договоренность сторон, если она прямо не противоречит законодательству. Это значит, что любые нотификации договора в отношении арендной платы будут считаться законными и обязательными к исполнению сторонами.

Поэтому, чтобы не столкнуться с повышением арендной платы, нужно выполнить несколько нехитрых правил.

Правила заключения договора

Внимательно прочитайте текст контракта на аренду. В нем не должно быть пункта о повышении арендной платы в одностороннем порядке. Если пункт о повышении стоимости аренды имеется, то он должен гласить о:

1. возможности повышения арендной платы по согласованию обеих сторон;

2. возможности повышения арендной платы при наступлении определенных условий – повышении стоимости ЖКХ, повышении земельного налога, повышении налога на недвижимость и т.д.

В договоре может быть предусмотрена и индексация арендной платы в зависимости от уровня инфляции. Не спешите подписывать договор при наличии упоминания об индексации, каким бы справедливым вам ни казался этот пункт. Берите пример с нашего государства, которое вовсе не спешит индексировать ваши пенсионные накопления. Предусмотрите в договоре периодичность индексации и ее процент, например, 1% раз в год.

Если оплата коммунальных расходов ложится на арендатора, то соответственно арендная плата разбивается на две составные – базовую и переменную, причем базовая считается неизменной. Это общепринятая практика. Однако лучше избегать разделения арендной платы. Намного выгодней для арендатора будет исчисление платы за аренду, исходя из формулы, по которой возможность или невозможность индексации оговаривается сразу.

Пример

Арендная плата состоит из:

1. базовой ставки в размере 100000 р/месяц;

2. амортизации – 20000 р/месяц;

3. коммунальных платежей по тарифам.

Если включить в арендную плату нотификацию «оплата за содержание и ремонт здания 1000 р/месяц», то варианта поднять арендную плату при необходимости починить крышу у арендодателя не будет.

Как вариант, во избежание возможных споров можно предусмотреть возможность повышения арендной платы до среднерыночной цены на аренду подобных помещений в определенной местности.

В договоре обязательно следует нотифицировать способ уведомления об увеличении арендной платы – за месяц, за два, только в письменном или только в электронном виде, под подпись и т.д.

Лайфхак был полезен? - нажмите палец вверх! И обязательно подпишитесь на канал "Ассистент успеха".