Почему цены на элитную недвижимость и предметы роскоши потерпят крах

4 May 2020
4,8k full reads
4 min.
8,1k story viewsUnique page visitors
4,8k read the story to the endThat's 60% of the total page views
4 minutes — average reading time

Как так получается, что лодки, которые когда-то стоили десятки тысяч долларов, выбрасываются на берег владельцами, которые больше не могут позволить себе платить по квитанциям.

Растущая концентрация владения активами топ-10% имеет недооцененное следствие: когда только топ-10% могут позволить себе покупать активы, это приводит к росту лишь их богатства и неравенству в доходах.

Большинству из вас известно, что нижние 90% имеют очень мало, кроме своего труда и скромных сумм собственного капитала, которые очень уязвимы при сдутии пузыря на рынке жилья.

10% населения США владеет 84% от всех акций домохозяйств
10% населения США владеет 84% от всех акций домохозяйств
10% населения США владеет 84% от всех акций домохозяйств

Как видно из диаграммы, топ 10% богатейших людей владеют 84% всех акций, более 90% всего капитала бизнеса и более 80% всей недвижимости. Концентрация прав собственности на такие активы, как винтажные автомобили, предметы коллекционирования, предметы искусства, прогулочные суда и вторые дома в топ-10%, вероятно, еще выше.

Чем дороже актив, тем выше концентрация собственности, поскольку верхние 5% владеют примерно 2/3 всего богатства, верхние 1% владеют 40%, а верхние 0,1% владеют 20%. Другими словами, чем дороже актив, тем уже собственность.

Почему цены на элитную недвижимость и предметы роскоши потерпят крах

Это означает, что пул потенциальных покупателей относительно невелик, даже если мы включаем в него богатых людей со всего мира.

Поскольку цена устанавливается на полях, а активы, такие как дома, неликвидны, то мы можем предвидеть, что все рынки, принадлежащие исключительно богатым, станут бесценными - яхты, предметы коллекционирования, недвижимость для отдыха - потому что круг покупателей небольшой и если этот пул станет осторожным из-за падения чистой стоимости / незаработанного дохода, не будет никаких покупателей, кроме как с невероятными скидками.

Если на районе 100 домов, каждый из которых в настоящее время оценивается в 1 миллион долларов, когда отчаявшийся продавец соглашается на 500 тысяч долларов, стоимость остальных 99 домов сразу падает до 500 тысяч долларов.

Пало Альто
Пало Альто
Пало Альто

Поскольку немногие из текущих оценок активов эпохи пузыря поддерживаются фактическими показателями дохода, то цена продажи сводится к очень небольшому количеству потенциальных покупателей и тому, что они готовы платить.

Конечно, стоимость домов зависит от арендной платы, но арендная плата очень быстро падает по той же причине: цены устанавливаются на полях. Самые отчаянные арендодатели будут снижать арендную плату и менять рынок аренды. Если спрос резко упадет (что произойдет, поскольку люди больше не смогут позволить себе арендную плату из-за потери работы), то количество вакансий возрастет, а арендная плата упадет, поскольку несколько отчаявшихся арендодателей будут брать 1200 долларов в месяц вместо 2500 долларов в месяц.

В связи с многолетним строительным бумом многоквартирных домов (что неизбежно приводит к переизбытку после его окончания), в настоящее время существуют сотни вакансий, в которых когда-то было всего несколько десятков, а вместо тысяч раньше были только сотни.

По мере того как миллионы обслуживающего персонала, барменов и т. д., которые раньше делали хорошие деньги на чаевых, обнаруживают, что их работа исчезла, все городские квартиры увидят массовую миграцию. Так как спрос на аренду испарится, а арендная плата будет установлена ​​на полях самыми отчаянными арендодателями. Каждый, кто будет держаться за предыдущую арендную плату в эпоху пузырей, будет иметь доход в размере 0 долларов.

В США увольнения уже исчисляются десятками тысяч. Эта волна сотрудников, теряющих свои рабочие места, станет цунами, что приведет к дальнейшему сокращению числа людей, которые могут позволить себе арендную плату от 2500 до 3000 долларов за студию или квартиру с одной спальней.

Концентрация собственности порождает самоусиливающуюся обратную связь, которая еще больше снижает цены: поскольку первые 10% владеют большей частью активов, они наиболее склонны к отмене «эффекта богатства». Поскольку их активы выросли в цене, первые 10% чувствовали себя богаче и увереннее в будущих выгодах, что позволило им занимать и тратить свободно на вторые дома, прогулочные суда, новые транспортные средства, предметы коллекционирования, роскошные путешествия и т. д.

Когда даже один класс активов падает в цене - например, недавнее падение на фондовом рынке - эффект благосостояния обращается вспять, и первые 10% чувствуют себя более бедными и менее уверенными в будущих доходах, и, таким образом, испытывают меньший энтузиазм в отношении заимствований и расходов. Спрос на другие дорогостоящие активы быстро испаряется, ещё больше уменьшая богатство «класса собственности», что еще больше снижает их желание и способность покупать активы эпохи пузырей.

Активы с высокими ценами, которыми владеют первые 10%, станут активами, наименее востребованными из-за их высокой стоимости и потенциальной возможности огромных потерь: ничто не теряет своей ценности быстрее в условиях рецессии, в которой находятся узкопрофильные активы, такие как винтажные автомобили, предметы искусства, дома для отдыха, яхты и пр.

Как только стоимость активов начинает снижаться, эффект обратного благосостояния быстро иссякает спрос на все классы активов с узким владением. Поскольку эти активы неликвидны, т. Е. Рынок для них невелик, а покупателей немного, и далеко между ними, цены устанавливаются очень мелким пулом покупателей и отчаянных продавцов.

Пример с лодкой

Рассмотрим прогулочный катер, который продается в розницу за 120 000 долларов. В эпоху бума растущих запасов и жилья подержанная лодка могла быть продана за 65 000 долларов. Но по мере того, как богатство небольшого пула домохозяйств, способных покупать и обслуживать дорогостоящее ремесло, испаряется, количество квалифицированных покупателей также испаряется.

Продавец может быть ошеломлен предложением в 35 000 долларов и отвергнуть его сердито. Шесть месяцев спустя он станет молиться, чтобы кто-то забрал его у него за 15 000 долларов, а через шесть месяцев он примет 500 долларов только для того, чтобы выбраться из-за страховки, платы за аренду и лицензионных сборов.

Яхта
Яхта
Яхта

Вот как получается, что лодки, которые когда-то стоили десятки тысяч долларов, выбрасываются на берег владельцами, которые больше не могут позволить себе оплачивать пошлины, а дома для отпуска оставляются и продаются с аукциона за просроченные налоги на недвижимость: рынок этой роскоши иссякает, то есть становится бездействующим - нет покупателей ни за какую цену.

Как только цены на жилье и недвижимость упадут, это приведет к снижению стоимости всех других дорогостоящих активов с узким владением, что усилит эффект обратного благосостояния.

Ставьте лайк!

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, ЧТОБЫ ПОНИМАТЬ, ЧТО ПРОИСХОДИТ