Дом на продажу от частника или ошибки, которые дают о себе знать через время

17 June
Глядя на новый построенный дом профессиональным взглядом, всегда бросаются в глаза результаты действий застройщика, которые совершались в спешке и быстрой погоней обогатиться за счет других.
Об этом мало кто задумывается, но как Вы сможете назвать тот случай, когда стоит два дома близнеца на расстоянии не более 1 м. друг от друга, построенные оба за 3 месяца в лучшем случае? Частнику все равно на дальнейшую жизнь Вас и вашей семьи в этом доме, соответственно и вполне логично, что ему было все равно на то, какие материалы он использовал при строительстве. И это дает о себе знать спустя полгода или год.
...а потом, застройщик просто перестает брать трубку...
Дома - близнецы
Дома - близнецы

Добрый день, дорогие гости!

У меня не получилось коротко вложить всю информацию в статью, и в то же время, не хотел ее перегружать, поэтому буду рад, если вам окажется полезен этот материал.

В статьях, я уже упоминал о своей супруге, которая работает в агентстве недвижимости - в секторе по купле-продаже частных домов.

В ее адрес поступает очень много жалоб от нынешних хозяев, купивших новый дом у частного застройщика и через месяц, и через полгода, и через год. Был даже случай - позвонила дама через два года после покупки и начала изливать душу, зачем вы мне продали это г...

Но, все агенты предлагают варианты, а выбор всегда остается за будущим хозяином. Агент не профессионал в строительстве, чтобы что-то советовать, он может внести ясность только по некоторым вопросам, в том числе о состоянии документов и о функциональности местоположения дома - о магазинах, находящихся рядом, о школах, об остановках, о дет.садах и т.п.

В этой статье я попытаюсь свести воедино те проблемы, с которыми сталкивается хозяин нового дома, построенного именно на продажу.

Источник фото: https://musinbros.ru/banner-prodazha-kvartiry/
Источник фото: https://musinbros.ru/banner-prodazha-kvartiry/

В действительности, проблем - гора, среди них встречаются и мелкие, и крупные. Здесь, я хотел бы рассказать о глобальных недочетах, которые вылезают через время и которые требуют больших вливаний, так как мелочи можно исправить своими руками, а к масштабным работам нужно приложить руку профессионала.

Хотел бы сделать небольшое отступление:
на рынке немного, но они есть - частные добросовестные застройщики, которые фотографируют каждый этап и строят на совесть (им нужно доказать покупателю, что строительство выполнено качественно). При покупке, не будет лишним, попросить фотоотчет строительства дома, откуда вы сможете узнать о качестве и о времени строительства жилья.

Давайте перейдем к глобальным технологическим ошибкам...

Стены

1. При использовании материалов, которые являются влагоёмкими - должен быть выдержан технологический перерыв между кладкой и отделкой. Здесь не может быть и речи о доме за полгода (Влагоёмкие материалы хорошо впитывают воду в процессе строительства и долго ее держат: кирпич, бетон, арболит, щепобетон и пр.), в ином случае, штукатурка местами начинает отходить.

2. Многослойные стены - любимые стены застройщиков. Первый слой - красивый кирпич, второй слой - неизвестно, что скрывается за первым, так как все оштукатурено...

Очень часто происходит нарушение технологии и теплопроводность материалов никто не учитывает. Если нет знакомого толкового строителя, то покупателю важно знать материал стен и запросить технологию использования этого материала на заводе-производителе. Они всегда имеют технологические карты для применения в разных ситуациях.

Для примера: стена из газобетона/пенобетона с облицовочным кирпичом должна в обязательном порядке иметь вентилируемый зазор, иначе через год плесень обеспечена! Вентиляцию можно увидеть по заранее предусмотренным отверстиям в основании здания, под крышей и над окнами:
Вентиляция стены (Источник фото: https://moskeram.ru/)
Вентиляция стены (Источник фото: https://moskeram.ru/)

Подвал

Если есть подвал, то обязательно нужно знать, в какой последовательности велись работы. Контур гидроизоляции должен быть замкнут по всей площади соприкосновения с грунтом (в приоритете - эластичные материалы). Составы, подобные пенетрону на цементной основе, - не дают хорошего эффекта по сравнению с битумными материалами.

В связи с некачественной изоляцией - в подвале возникает сырость и различные ползучие насекомые, мошки и комары, которые вскоре появляются и в жилых помещениях дома (неоспоримый факт).

Фундамент

Здесь никто вам не даст проверить ни глубину, ни узел опирания на грунт. В большинстве случаев (если нет фото или видеоматериалов) - это "кот в мешке", поскольку спрятан в земле. Вы не знаете, была ли соблюдена технология согласно проекта и качество только проверяется временем. Но, по косвенным признакам можно о нем судить - если надземная часть дома от цоколя до крыши выполнена качественно, то очень маловероятно, что эта же бригада нарушила технологию возведения фундамента.

Заливка бетона вперемешку с землей (Источник фото: Youtube - Канал: Profit Web)
Заливка бетона вперемешку с землей (Источник фото: Youtube - Канал: Profit Web)

Цоколь

1. Отсутствие качественной гидроизоляции цоколь-стена или фундамент-цоколь - это очень плачевно! Один слой рубероида не подходит, их как минимум должно быть два. Исправление подобных ошибок очень дорогое - в таких ситуациях лучше сразу разворачиваться и уходить.

Подборка свежих домов "на гнилых ножках" (Источник: Авито.ру. Не реклама)
Подборка свежих домов "на гнилых ножках" (Источник: Авито.ру. Не реклама)

2. Классическая ошибка: на бетонный фундамент/цоколь уложено 2-3 выравнивающих ряда кирпича. Это дом - дом на "гнилых" ножках. Через некоторое время забутовочный кирпич под действием циклов мороз/оттаивание - превратится в труху.

Об этом на моем канале есть отдельная статья: Дома на "гнилых" ножках
Результат кирпичной кладки в цоколе здания
Результат кирпичной кладки в цоколе здания

Окна

Недобросовестный застройщик никогда в доме на продажу не поставит хорошие окна, обычно и дешевый монтаж выполняется тяп-ляп.

Таким образом, по окнам будет однозначно видно - как застройщик относился к строительству. При хорошем раскладе, профиль окна будет не менее 4-х камерного и монтаж будет выполнен с пароизоляционным материалом, скрывающим монтажную пену по периметру.

Как узнать кол-во камер? - По толщине профиля!

  • 3 камеры: от 57 до 60 мм;
  • 4 камеры: от 64 до 67 мм;
  • 5 камер: от 70 до 76 мм;
  • 6 камер: от 85 до 90 мм.

Отделка

Невероятно часто дома продаются на стадии черновой отделки. И это не потому, что это - лучше для вас, а потому, что стяжка и штукатурка скрывают все недостатки!

Кровля

Кровля, как и фундамент - "кот в мешке". Визуально, даже профессионалу очень трудно оценить правильность монтажа кровельного пирога. Если это мансарда, там как правило, - применяется дешевая мембрана и утеплитель.

Если изнутри дома со стороны пароизоляции не выполнена отделка, то важно проверить самые коварные кровельные стыки, откуда может поддувать ветер: примыкание кровли и фронтона, примыкание кровли и мауэрлата:

Неплохо выяснить, где покупалось кровельное покрытие. Взять небольшой обрезок металла (на стройплощадке всегда можно найти кусочек) и выяснить у продавца, насколько качественен этот материал.

Так же, при мансардной кровле толщина утеплителя должна составлять минимум 200 мм. (зависит от региона >200 мм.)

Самое страшное, когда пленки и мембраны не соответствуют своему функционалу (вместо мембраны (гидроизоляции)- пароизоляция и наоборот).

P.S. от автора:

Куча информации и куча ситуаций по несоблюдению строительных нормативов, в каждом доме можно докопаться, но выход есть всегда...

Перед покупкой, не нужно брать всю семью на осмотр дома, как это чаще всего делается. Сначала наймите профессионала, прораба, знакомого строителя - который сможет оценить строение опытным взглядом. Выбор готового дома, построенного на продажу - очень сложен. Вероятность купить надёжный дом - очень низка, а низка, потому что у нас низка культура индивидуального строительства. Так же, мало тех, кто готов заплатить немалые деньги за качество! Что поделать, менталитет :-))), хочется хорошо и дёшево!

Выгодное предложение?

Если ситуация сложилась так, что Вам частник предлагает купить дом в том месте, которое вам очень нравится и дом действительно вас устраивает, несмотря на то, что вам потребуется вложить определенную сумму на переделки, а итоговая стоимость все равно окажется дешевле строительства нового дома - то считайте это выгодным предложением! Ведь строительство - это время, но если готовы ждать год-два - пожалуйста! Выбор всегда за Вами!

Со своей стороны, всегда рекомендую взвешено подойти ко всем рискам!

Спасибо за внимание и очень ценю, что вам хватило терпения дочитать статью!

Знакомство с частным домом на вторичном рынке. Первые "звоночки", чтобы не терять время на осмотр

В действительности, фундамент не только несёт нагрузку от веса дома. Почему и для чего нужен фундамент?

Почему при выводе канализации - нельзя обходиться без длинной гильзы, диаметром в 1,5 раза больше рабочей трубы (3 причины)