13% налога со сдачи квартиры слишком много? Можно официально платить 4% и не возиться с декларациями

13 August

Если вы сдаете квартиру, надо платить 13% налога. Чтобы сэкономить время и деньги, многие владельцы сдают жилье нелегально, без договора. Но это незаконно — если налоговая узнает, заставит выплатить налог и штраф.


К счастью, есть выход — зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру официально, но платить при этом втрое меньше налогов.

Циан — популярный сервис продажи и сдачи недвижимости в аренду. Мы заботимся обо всех, кто сдает и снимает жилье. В статье расскажем, что даст вам как арендодателю статус самозанятого.


1. Налоговая точно не оштрафует

Налоговая сможет узнать о нелегальной сдаче квартиры, если, например, на вас пожалуются соседи, недовольные тем, что вы сдаете квартиру «чужим». А еще банк может передать в ФНС информацию о регулярных переводах на карту.

Если налоговая вас поймает, придется заплатить много денег: всю сумму неуплаченного налога и 40% от этой суммы в качестве штрафа. Например, если вы сдаете квартиру за 20 000 ₽ в месяц, заработали за год 240 000 ₽ и не платили налоги, придется отдать 31 200 ₽ налога и 12 480 ₽ штрафа.

Оформив самозанятость, вы сможете отдавать налоговой всего 4-6% от арендной платы (4% — если арендатор физическое лицо, 6% — если юрлицо). Причем платить можно онлайн — через приложение «Мой налог», без сдачи деклараций. В итоге с тех же 240 000 ₽ в год вы заплатите всего 9600 ₽, безо всяких штрафов.Кстати, у самозанятых есть бонус — 10 000 ₽ вычета на оплату налогов. Налог автоматически уменьшается до 3%, а 1% берется из вычета, пока 10 000 ₽ не закончатся.


В приложении видна полная сумма налога и срок — пропустить оплату сложно


Налоговый вычет отображается прямо в приложении

2. У вас получится официально подтвердить доход

Если вы платите налоги, деньги со сдачи квартиры считаются официальным доходом. Вы сможете заказать справку о доходах в приложении «Мой налог» и прийти с ней в банк за кредитом или в визовый центр для получения визы за рубеж.

Это особенно удобно, если сдача квартир — ваш основной источник дохода. Даже без официального трудоустройства вы сможете доказать, что достаточно обеспечены, чтобы взять кредит или поехать за границу.


Справку о доходах можно сформировать в настройках. Там же можно взять справку о том, что вы являетесь самозанятым

3. Сможете оформить жильцам временную регистрацию

Временную регистрацию можно использовать как конкурентное преимущество на рынке аренды жилья. Многие арендаторы согласны немного доплатить, чтобы жить в квартире официально и не бояться участкового. Можно поднять арендную плату на те же 4-6%, чтобы покрыть налоги, или даже на 10–15%, чтобы заработать больше.

Если вы платите налоги и подписали договор, жилец сможет оформить в вашей квартире временную регистрацию. Такая регистрация не дает арендатору никаких прав на вашу квартиру и прекращается после окончания действия договора.

Зато для жильца это удобно: с регистрацией у него получится устроить ребенка в школу, приписаться к поликлинике, найти хорошую работу. А еще он сможет не бояться штрафа 2000–3000 ₽ за отсутствие регистрации.


Кто может стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру

Чтобы оформить самозанятость, нужно соблюсти три условия:

Владеть квартирой в подходящем регионе. Пока самозанятость — это эксперимент, который действует в отдельных регионах России. Это значит, что квартира должна находиться в одном из 23 экспериментальных регионов:

в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Калужской, Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областях, Красноярском или Пермском краях, Ненецком автономном округе, Ханты-Мансийском автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе или Республиках Башкортостан и Татарстан.

В середине 2020 года эксперимент планируют расширить на всю Россию, но пока официальной информации об этом нет.

Зарабатывать не больше 2,4 млн ₽ в год. У самозанятых есть ограничения по доходу. Со всей суммы сверх 2,4 млн придется заплатить 13% налога. Если сдаете несколько квартир, убедитесь, что получаете с аренды не больше 200 000 ₽ в месяц.

Не быть ИП на специальном налоговом режиме. Если вы ИП на УСН, ЕНВД или ЕСХН, вам придется отказаться от этого налогового режима и стать ИП на НПД, то есть ИП-самозанятым. В таком случае вы сможете сдавать квартиру и платить 4% налога. Но придется соблюдать ограничения самозанятости: не нанимать людей в штат и не перепродавать товары чужого производства.

Листайте вниз, чтобы узнать, как сдавать квартиру самозанятым и экономить на налогах.