Болезни роста: чем опасен рост цен на вторичном рынке жилья?

Впервые за долгое время рынок вторичного жилья демонстрирует уверенный рост в последнем квартале. Новость, на первый взгляд, позитивная, у большинства россиян есть жильё в собственности. Значит, их капитализация возрастет.

Если мы посмотрим чуть дальше, перспективы не столь радужны. Из-за чего растут цены на «вторичку»? В России и сейчас строится недостаточно жилья относительно потребностей в нем. Кроме прямой потребности в жилье, которого просто не хватает по различным причинам значительному количеству граждан, дефицит нарастает из-за сильного обветшания существующего. Типовая застройка 60—70х , как мы помним, строилась из дешёвых и не самых качественных материалов. Лозунгом той поры было: «Через 20 лет каждой семье по отдельной квартире!». К 70-летию Октября страна планировала жить при коммунизме с принципиально иными стандартами жилища. Кроме этого, жильё 80-90х строилось также преимущественно из самых дешевых материалов, да и сама философия организации жилища совершенно не подходит для современного быта.

Что уж говорить об исторической застройке, половина из которой ветхая. Обитателям этого жилого фонда потребуется новое жильё в ближайшей перспективе.

Сегодня в России сдаются и активно продаются дома, построенные на участках, освоение которых началось в 2012-2014 годах. На фоне финансового кризиса рынок жилого строительства начало ни на шутку лихорадить. Многие компании оказались неспособны выполнить свои обязательства перед дольщиками. Изменение законодательства в области долевого строительства в 2017 г. поставили под сомнение перспективы многих других игроков на рынке.

Поставленные президентом задачи резкого увеличения количества метров вводимого жилья могут разбиться о банальную негативную экономику в отрасли. Все это может увеличить дефицит жилья.

На фоне нехватки жилья в новостройках особенно ярко она будет чувствоваться в районах сложившейся застройки. Там жители крайне негативно встречают любые строительные проекты, загоняя в перспективе свои дома ещё глубже в потенциальный кризис.

Если стоимость жилья на вторичном рынке будет расти, протесты против стройки под любым поводом в обжитых районах только усилятся из-за опасения, что строительство ухудшит состояние микрорайона и снизит стоимость недвижимости.

Получив возможность выгодно продать свои квартиры достаточно низкого качества, жильцы таких домов, способные обслуживать ипотеку, постараются приобрести жильё в новых домах из единиц, возводимых в привычных районах. В их квартиры постепенно будут перемещаться горожане из более дешевых районов. В какой-то момент отдельные локации начнут резко ветшать, ухудшаться и терять в цене.

В Петербурге по схожим причинам не может разрешиться вопрос с центральными районами исторической застройки, которые остаются во многих случаях источниками многих социальных проблем. Однако следует помнить, в отличие от дореволюционных кварталов и даже хрущевок застройка 70-х и 80-х гораздо плотнее. Расселять или выкупать такие здания практически невозможно. Признание их аварийными и расселение по данному признаку тоже не ближайшая перспектива. Бороться с этим можно, в первую очередь, путём активной застройки «серых» пятен, которые достаточно многочисленны в «спальных» районах.

Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.