Почему “Фонд защиты дольщиков” был изначально плохой идеей? (краткий ликбез)

17 September 2018

Если кто не обратил внимания, уже летом Фонд показал отрицательную отчетность по МСФО, не дотянув даже до года собственного существования. “Urban Group” там вообще ни при чем.

Предыстория.

На фоне уходящего в пике рынка долевого строительства кто-то родил идею, что надо поступить с “обманутыми” дольщиками так, как решили в свое время проблему со вкладчиками банков - т.е. создать фонд на отчисления всех действующих девелоперов. Тот факт, что разница между завалившимся банком и рухнувшим застройщиком, как между стулом и электрическим стулом, был проигнорирован ввиду несущественности.

Так почему же АСВ коптит небо уже столько лет, а ФЗУДС (это самая благозвучная их аббревиатура, поверьте) в реанимации практически с момента рождения?

Хочет ответить аллегорией медицинского свойства. Потому что он сильно недоношенный и с множественными патологиями развития. Буквально - неведома зверюшка.

На входе были факторы, сразу дававшие понять, что он не сможет работать.

  • В России действительно очень большая потребность в жилье. Умышленно не используем слово “дефицит”. По опросам около 45% россиян хотели бы улучшить жилищные условия. Это совершенно не значит, что им надо покупать квартиру. Отсутствие у нас стабильной индустрии найма жилых помещений, когда человек за разумные деньги может арендовать приличную недвижимость и жить там длительное время (к чему приходит большинство развитых стран), вынуждает его покупать в ипотеку на 15-17 лет квартиры, которые не будут соответствовать его потребностям уже лет через десятилетие. Однако приобрести квартиру хотят люди, у которых не очень хорошо с финансами. Те, у кого с деньгами особых проблем нет, спокойно подыскивают готовые или почти готовые объекты, смотрят вторичку и ждут хороших предложений. Так что у них жилье есть.
  • До 2013 года была очень популярной схема вложения денег физическими лицами в долевое строительство с выкупом целых блоков недорогих квартир. На фоне инфляции это были не самые прозрачные и вполне доходные инвестиции. В упавших стройках зачастую есть такие “дольщики” с вложениями на десятки и сотни миллионов. Они часто становятся самыми весомыми игроками при банкротствах застройщиков. А у них совершенно свои цели. Кроме этого, дольщики - лакомый политический ресурс. Завести их не стоит ничего, заставляя действовать вопреки здравому смыслу и во вред собственным интересам. Это ведь обычные люди, которые не очень хорошо разбираются в экономических и юридических тонкостях.
  • Большинство застройщиков провалилось, когда из-за колебаний на рынке упали продажи, а банки отнесли девелоперов (за исключением лидеров рынка) к потенциально проблемным заемщикам. Это произошло в том числе и из-за ужесточения позиций ЦБ при проверке самих банков и их залогов. Чтобы как раз банки и не падали.
  • И, наконец, строительный рынок очень непрозрачен. Крайне сложно отделить реальные затраты на стройку от вывода активов. У застройщика нет иных приходов, кроме как от продаж. Последние моментально могут остановиться в результате сотни причин. Если поток денег остановить, запаса прочности не хватает почти ни у кого. 80% всего жилья строится напрямую на деньги граждан.

В сухом остатке принципиальные различия с АСВ следующие. Агентство страхует только физических лиц по вкладам до определенного размера. Это важно. Доля вкладчиков в активах розничных банков не так и велика. Основной доход кредитные организации делают на другом. Почти все остальные деньги на счетах таких банков пропадают или возмещаются сильно частично. Если у вас есть 14 млн. рублей, вы должны их раздробить на 10 вкладов, чтобы получить компенсацию при отзыве лицензии у вашего банка. ФЗУДС же возмещает практически всем дольщикам. Но даже, если бы установили ограничения, 10 квартир по 1,4 млн. не то же самое, что одна за 14 миллионов рублей, согласитесь. Социальной проблемы это бы не решило.

Банки - организации, которые существуют за счет быстрого оборота денег. То есть, даже у упавшего банка очень много активов в залоге и требований, которые будут удовлетворены. Их продажа, перераспределение между другими участниками рынка, очень интересный бизнес, способный обеспечить фонды Агентства. Назначение на первых порах банков-санаторов было прекрасным способом поддержать крупные банки, которые могли еще и заработать на этом. У строителей же нет ничего, кроме самих строек. Компании не имеют активов кроме стульев, столов да пары тракторов. Активы лежат на других юрлицах, да еще и большинство в залогах у банков, которые давали деньги на покупку земельных участков. Привлечь деньги в стройку можно только через продажи.

Только у 2% банков лицензии отзывают по экономическим показателям. У остальных деятельность прекращают из-за незаконных операций. Это значит, они вполне экономически сносны. Кроме того, банковскую лицензию сегодня практически не получить с нуля. Это значит, что сама по себе действующая лицензия банка стоит хороших денег. Даже при условии кассового разрыва будут желающие купить небольшой банк. У застройщиков ситуация прямо противоположная. Достраивать никто не хочет. Земли навалом, на действующих девелоперах висит вся социальная инфраструктура и все то, что еще потребуется властям. А проблемных объектов становится все больше и больше. Отчисления они закладывают в стоимость собственных метров, то есть платят за это все равно покупатели нормальных строек.

Если сильно упрощать, схема с ФЗУДС была примерно такой.

Мы знаем, что у большинства наших сограждан плохие зубы. Поэтому мы решаем собирать небольшой процент с каждого здорового зуба, обнаруженного при посещении стоматолога. Причем эти деньги не идут стоматологу в оплату бесплатной помощи нуждающимся, а перечисляются в некую компанию, которая, несмотря на перевес больных зубов в обращениях пациентов, еще на эти деньги снимает офис, содержит штат, сайт, закупает необходимое.

Но люди со здоровыми и хорошо залеченными зубами не пойдут к стоматологу при таком раскладе от слова совсем. Они и так редко туда ходят. Получается, что каждый, кто пришел лечить зубы платит еще и за здоровые. Тогда больные будут искать самых дешевых и ненадежных врачей, чтобы заплатить, как можно меньше. Забрать же у человека, которому бесплатно вставляют зубы нечего. Вырванные старые - плохие. Их не продашь.

Бизнес-стратегия, прямо скажем, так себе, не правда ли? Неудивительно, что пациент скорее мертв, чем жив. Зато предлагается отличное реанимационное средство.Отчислений предлагают собирать с выживших теперь уже не на 1,2%, а на 6,7%. Как говорится, “Чего думать? Трясти надо!”.

Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.