Сколько денег мы получаем от сдачи своей квартиры в Москве

Всем привет, меня зовут Аня, я блогер и предприниматель, рада видеть вас на своём канале! ;)
Всем привет, меня зовут Аня, я блогер и предприниматель, рада видеть вас на своём канале! ;)
Всем привет, меня зовут Аня, я блогер и предприниматель, рада видеть вас на своём канале! ;)

Если вам кажется, что наличие своей квартиры в Москве гарантирует счастье — это вообще не так. У нас с мужем есть своя квартира, но мы много лет ее сдаем, а сами живем в съемной.

Расскажу, какие доходы и расходы влечет сдача в аренду двухкомнатной квартиры в районе Выхино. Старая пятиэтажка с крошечной кухней, но с нормальным ремонтом (впрочем, ему уже 7 лет).

Доход от аренды — 408 тысяч в год

Сейчас мы сдаем квартиру за 34 тысячи в месяц, это приносит 408 тысяч рублей в год. С годами стоимость аренды падает: 7 лет назад мы сдавали эту же квартиру за 38 тысяч.

Ремонт ветшает, а рядом вырастают новые районы, в которых также сдается много квартир: с гораздо большей площадью и планировкой, комфортными подъездами и грузовыми лифтами. Наша пятиэтажка на их фоне уже не конкурентоспособна и мы снижаем и снижаем цену.

Издержки на поиск новых жильцов и мелкие расходы — 34-70 тысяч в год

Я понимаю, почему хозяйка квартиры, которую мы снимаем сами, уже много лет не повышает нам цену. Мы не создаем проблем: живем давно и надежно, исправно платим аренду и не просим скидок ни за то, что стиральная машинка сломалась, ни «за то, что пандемия».

Но нам самим так не везет — жильцы меняются примерно раз в год. Это влечет 1-2 месяца простоя квартиры и мелкий ремонт: покрасить стену, заменить кусок обоев, починить плинтусы. А ещё почему-то все наши жильцы пытаются решить вопросы за наш счёт:

«Нужна ещё одна кровать, Артём»;

«Стиральная машинка сломалась, почините её, Артём»;

«Она снова сломалась, купите новую, Артём»;

«У нас раковина засорилась, мы вызвали сантехника, заплатим на 2 тысячи меньше в этом месяце»

«Пандемия же, сделаете скидку 50%, пока мы сидим дома?»

Налог — 24 480 рублей

Чтобы не переживать, что какая-то бабушка-соседка пожалуется, что тут под боком сдают квартиру не понять кому, надо сдавать ее официально. Договор можно скачать в интернете, но на налог придется раскошелиться. Если бы мы сдавали квартиру как частное лицо, то платили бы 13% НДФЛ. А это аж 53 040 рублей. Но у нас есть ИП, поэтому налог выходит в 6%, то есть 24 480 рублей.

Итого, у нас остается 320-350 тысяч. Эти деньги мы отдаём свекрови — это наша помощь, потому что она тянет на себе двух младших сестричек мужа и бабушку.

Так что мы не получаем с аренды ни-че-го, кроме геморроя :)

Можно ли сделать аренду выгоднее?

Если честно, то у меня нет идей, как находить таких жильцов, которые будут жить в квартире вечно и при этом не будут парить мозг и вешать на арендаторов свои проблемы.

Можно, конечно, уже на этапе подбора отсеивать подозрительных. Но, во-первых, все при заключении договора клянутся в своей добропорядочности. Во-вторых, когда квартира простаивает уже два месяца, то не до выбора.

А вот на налоге можно и нужно сэкономить.

И я не о том, чтобы сдавать квартиру «вчерную» — этот способ «экономии» на самом деле самый затратный. Когда жильцы пошумят и бабушка-соседка вызовет полицию, то нормальный договор аренды и ощущение, что всё тут по закону, сильно сэкономят и нервы, и деньги.

Так как сэкономить на налоге?

Экономить на налоге нужно с помощью правильно выбранного налогового режима. Как я уже написала, ИП платит в два раза меньше, чем физическое лицо.

Но у ИП есть отчетность и страховые взносы, которые не зависят от дохода. Был доход или нет, взносы нужно платить. Поэтому если сдача в аренду — это ваш основной вид деятельности, то вариант с ИП получится нифига не экономным.

Я советую всем, кто собирается сдавать квартиру, использовать самозанятость, она же «НПД» (налог на профессиональный доход), тогда налог с доходов от аренды составит всего 4%. В нашем случае, он бы составил всего 16 320 рублей. А это уже 8 тысяч экономии.

При этом, у каждого самозанятого есть разовый налоговый вычет — 10 000 рублей. В 2020 году государство выделило еще дополнительный —12 130 рублей. Это помощь от государства, которую можно потратить только на уплату налога. Вы работаете, а налоги покрываются сами в счет вычета. И так, пока все 22 130 рублей не израсходуются. То есть если бы мы сдавали квартиру как самозанятые, могли бы вообще ничего не платить в этом году.

Отчетности тоже нет

Самый кайф самозанятости в том, что не нужно сдавать никакой отчетности. Если жильцы платят на карту, то чеки формируются автоматически. Налог нужно платить раз в месяц, до 25-го числа.

Раньше этот режим был доступен только некоторым регионам, но с 1 июля 2020 года — почти всем.

Поэтому, чтобы экономить на налогах и сдавать меньше отчетности, мы планируем маму мужа оформить как самозанятую и сделать доверенность, чтобы квартиру сдавала она сама. Тем более, она ещё и няней подрабатывает. Можно работать по-белому и не бояться поссориться с клиентами.

Пока что отрабатываем три главных маминых страха:

— «Скажут, что я теперь предприниматель и пенсию платить не будут». Но самозанятость никак не влияет на пенсию!

— «Налоговая будет видеть все, что мне приходит на карту». Банк не передает данные по переводам в налоговую. Она видит только чеки, которые вы сами сформировали. И вообще, я тебя умоляю, мам, какие у тебя там переводы! Пятьсот рублей от соседки за картошку?)

— «Да ну, там так сложно все, разбираться еще с регистрацией, документы собирать». И опять мимо. Зарегистрироваться можно через мобильное приложение Сбербанка. Находите там в поиске «Свое дело», нажимаете кнопку «Стать самозанятым». Банк сам все в налоговую отправит. Там же в приложении можно чеки формировать.

При регистрации еще получаешь в подарок бесплатный пакет полезных сервисов. Для тех кто сдает квартиру, пригодится конструктор документов. За пару минут можно получить актуальный и юридически грамотный договор, а не искать шаблоны в интернете.

А вы слышали про новый налоговый режим? Собираетесь применять?