Как обманывают застройщики? Что делать?

На какие факторы следует обращать внимание при выборе компании, которая построит дом вашей мечты? Ответить на этот вопрос нам помог Сергей Николаевич Мальцев, директор по строительству Санкт-Петербургской строительной компании ЛМС.

1. Цена

Некоторые застройщики намеренно предлагают свои услуги по заниженной стоимости, чтобы выгоднее смотреться на фоне конкурентов и привлечь больше клиентов.

Часто при сравнении смет различных компаний, составленных по предложенным чертежам, выясняется, что разница в итоговой цене заключается не в стоимости услуг, а в том, что некоторые компании не указывают многие виды работ и материалы, необходимые для завершения объекта. Иногда это свидетельствует о низком уровне профессионализма подрядчика, но зачастую недобросовестные компании сознательно занижают цену, чтобы получить заказ.

Далее события развиваются по одному сценарию: клиент заключает договор, радуясь, что смог найти такое выгодное предложение, но в процессе строительства «случайно» обнаруживается, что закупленных материалов недостаточно, а ещё нужно доплатить за некоторые виды работ. В ответ на справедливые претензии заказчика подрядчик лишь пожимает плечами. Как правило, деваться клиенту уже некуда, потому что строительство в самом разгаре, и деньги за большую часть работ уже заплачены.

В итоге затраты на дом увеличиваются на 10-20%, и общая сумма достигает или даже превышает стоимость коммерческих предложений от компаний, которые учли все возможные расходы предварительно.


Что делать:
прежде чем выбрать того или иного подрядчика, сравните коммерческие предложения (сметы) нескольких строительных компаний. При оценке проекта итоговые суммы будут в одном диапазоне с небольшой погрешностью. Если же какой-то из застройщиков предлагает слишком привлекательную цену, вас это должно насторожить. Проверьте, всё ли в ней учтено? Выбрав подрядчика, желательно лично встретиться с его представителем, а ещё лучше – с директором в офисе компании


2. Консультация

Многое о строительной компании можно сказать уже по результатам первой беседы. Если вы принесли готовые чертежи будущего дома, опытный застройщик возьмет время на изучение, укажет на все особенности проекта и возможные риски и составит коммерческое предложение с учётом всех необходимых работ. Конечно, никто не застрахован от дополнительных затрат, но с добросовестным подрядчиком они не составят 15-20% от общей стоимости, и в основном это будут ваши пожелания, возникшие в процессе строительства.

Если вы пришли в строительную компанию с одними лишь идеями, многое зависит от архитектора, которого вам порекомендует подрядчик. Видит ли он здание и интерьеры в нем так, как видите их вы? Готов ли он предложить несколько вариантов на выбор? Совпадают ли ваши представления? На время строительства архитектор должен стать вашим личным психологом


Что делать:
выбирайте подрядчика, в котором вы видите эксперта. Если все его рекомендации убедительны, и общение происходит конструктивно, то и результатом сотрудничества вы тоже останетесь довольны.

Загородный дом от "ЛМС"
Загородный дом от "ЛМС"

3. Отзывы о компании

Социальное доказательство по-прежнему влияет на наше решение, особенно в таком масштабном мероприятии, как строительство дома. Наверняка и вам захочется узнать мнения других людей прежде, чем вы сделаете выбор в пользу того или иного подрядчика.
В то же время, наличие или отсутствие отзывов о застройщике свидетельствует сразу о нескольких аспектах:

- как долго компания на рынке,

- насколько она заботится о своей репутации,

- как оценивают её работу клиенты.


Что делать:
следует обращаться к компаниям с большим опытом работы, которые присутствуют на рынке не менее 10 лет и уже зарекомендовали себя. Если даже название не будет у вас на слуху, в интернете точно найдётся множество отзывов от клиентов.

4. Документация

Перед тем, как приступить к строительству дома, убедитесь, что у вас на руках есть следующие документы:

- техническое задание,

- договор подряда,

- график производства работ,

- смета или коммерческое предложение,

- проектная документация.

Проверьте, чтобы в договоре были указаны суммы на работу и материалы, сроки выполнения работ, гарантийные обязательства. Проследите также, чтобы смета содержала все накладные расходы, включая транспорт и необходимые механизмы. Так вы минимизируете дополнительные расходы.

Что делать:
убедитесь, что строительная компания предоставила вам полный пакет документов и обсудила с вами сроки и стоимость всех материалов и работ.

Элитная отделка офиса от "ЛМС"
Элитная отделка офиса от "ЛМС"

5. Бригада рабочих

Некоторые строительные компании экономят на рабочей силе, нанимая неквалифицированный персонал. За счёт этого стоимость услуг такого застройщика будет ниже, чем у конкурентов. Но и качество работ оставит желать лучшего.

Что делать:
поинтересуйтесь, кто именно будет строить ваш дом, есть ли у этих людей соответствующая квалификация и опыт работы. У добросовестного и опытного застройщика всегда есть постоянные бригады.

6. Генподрядные услуги

Есть строительные компании, которые берут на себя функцию генерального подрядчика. Клиенту это удобно, так как он может делегировать:

- координацию подрядных организаций,

- соблюдение графика производства работ,

- урегулирование спорных ситуаций,

- участие в промежуточной приёмке работ,

- решение технических вопросов.

Что делать:
выбирайте генподрядную организацию с опытом ведения объектов от начала строительства до ввода в эксплуатацию. В интернете вы можете проверить, есть ли такие проекты в портфолио компании, и доведены ли они до своего логического завершения

Как в ЛМС избавились от этих «болезней» строительного бизнеса

Мы изначально решили не допускать ситуаций, упомянутых в статье. Фокус развития компании был направлен на комплексное выполнение работ, подбор квалифицированных кадров и честные сметы. Вот 6 базовых принципов, которые помогли нам стать лидерами в Санкт-Петербурге и области.

Выступаем генподрядчиком

Берем на себя полный комплекс работ: от проекта до ввода в эксплуатацию. Для этого оформлены лицензии на большинство сложных работ. Клиенту не нужно искать дизайнера, маляра и землекопа, бегать по инстанциям за согласованиями, переплачивать и получать долгострой. Закрываем проекты быстрее без потери качества, так как внутри компании гарантируем сроки и уровень исполнения. То есть генподряд — это способ делать больше, лучше и быстрее.

Развиваем сеть проверенных партнеров

На все работы, которые мы не делаем сами, достаточно давно методом проб и ошибок отобрали лучших партнеров. Проект делается под ключ и на высшем уровне, ведь мы привлекаем крупнейших подрядчиков региона. Сэкономить тут не получится: подведет субподрядчик, а платим за это мы. Руководствуемся принципом «брать лучших» и не рискуем. Например, на все основные сложные работы берем только квалифицированных рабочих, слаженные бригады. Гастарбайтеров — только на уборку территории.

Делаем честную смету

Типичный маркетинговый ход в строительстве — «выкатить» минимальную смету. Поэтому сметы часто растут в процессе работ: нормальная ситуация, когда смета растет на 20-30%, а то и вдвое. Мы делаем честную смету: она немного больше, чем можно найти на рынке, но вырасти в процессе работ она может максимум на 10-20%.

Строительство зданий и сооружений от "ЛМС"
Строительство зданий и сооружений от "ЛМС"

Подробно разбираем проект заказчика

Иногда заказчик приходит со своим проектом и хочет все «по-своему». Порой эта история дорого обходится и клиенту и строителям. Мы никогда не заключаем скорых контрактов. Внимательно изучим проект, оценим все нюансы и отговорим от ошибочных действий. Мы не сделаем неправильно, отдав ответственность заказчику.

Выступаем генподрядчиком

На все работы, которые мы не делаем сами, достаточно давно методом проб и ошибок отобрали лучших партнеров. Проект делается под ключ и на высшем уровне, ведь мы привлекаем крупнейших подрядчиков региона. Сэкономить тут не получится: подведет субподрядчик, а платим за это мы. Руководствуемся принципом «брать лучших» и не рискуем. Например, на все основные сложные работы берем только квалифицированных рабочих, слаженные бригады. Гастарбайтеров — только на уборку территории.

Развиваем сеть проверенных партнеров

Качество и сроки связаны неразрывно. Начинаем работы только после всех согласований. Чтим СНИП. Закладываем время, чтобы гарантировать качество всех работ — ведь в строительном объекте не бывает мелочей.

Гарантируем оптимальные качество и сроки

Типичный маркетинговый ход в строительстве — «выкатить» минимальную смету. Поэтому сметы часто растут в процессе работ: нормальная ситуация, когда смета растет на 20-30%, а то и вдвое. Мы делаем честную смету: она немного больше, чем можно найти на рынке, но вырасти в процессе работ она может максимум на 10-20%.

Строительство бассейнов от "ЛМС"
Строительство бассейнов от "ЛМС"

Делаем честную смету

Иногда заказчик приходит со своим проектом и хочет все «по-своему». Порой эта история дорого обходится и клиенту и строителям. Мы никогда не заключаем скорых контрактов. Внимательно изучим проект, оценим все нюансы и отговорим от ошибочных действий. Мы не сделаем неправильно, отдав ответственность заказчику.

Подробно разбираем проект заказчика

Дом уникален, как и его хозяин. В нашем сегменте не бывает типовых проектов, а, значит, не бывает разочарований, неудобств, компромиссов. Хороший проект всегда индивидуален. Чтобы сделать хороший проект, нам с клиентом нужно будет поговорить по душам, обстоятельно. И не один раз. Предлагаю начать разговор со знакомства и осмотра места будущего дома. Для читателей Клуба мы приготовили предложение бесплатного выезда на ваш объект. Менеджер расскажет вам то, что сложно уложить в рамки статьи.

Не беремся за типовые проект

Дом уникален, как и его хозяин. В нашем сегменте не бывает типовых проектов, а, значит, не бывает разочарований, неудобств, компромиссов. Хороший проект всегда индивидуален. Чтобы сделать хороший проект, нам с клиентом нужно будет поговорить по душам, обстоятельно. И не один раз. Предлагаю начать разговор со знакомства и осмотра места будущего дома. Для читателей Клуба мы приготовили предложение бесплатного выезда на ваш объект. Менеджер расскажет вам то, что сложно уложить в рамки статьи.

Оставьте заявку на бесплатный выезд менеджера ЛМС

Готов приехать в любую точку Санкт-Петербурга и всей Ленинградской области. Расскажет обо всех нюансах проектирования и строительства частного дома. Оценит ваш проект. Рассчитает предварительный план-график работ.

Автор Сергей Николаевич Мальцев, директор по строительству Санкт-Петербургской строительной компании ЛМС