Привет, на связи Добрый Брокер.
Делюсь еще одним алгоритмом, на этот раз о том, как подготовиться к рефинансированию ипотеки. Ставки потихоньку падают, и спрос на ипотеку и рефинансирование снова растёт. Эта статья будет полезна для тех, кому уже сейчас актуален вопрос рефинансирования, и для тех, кто рассматривает эту программу в перспективе.
1. Определить цель рефинансирования
Сейчас на рынке огромное количество предложений и вариантов по рефинансированию ипотеки: можно просто рефинансировать ипотеку и снизить ставку, срок, платеж, а так же можно консолидировать другие имеющиеся кредиты и объединить в один, тем самым оптимизировав свою финансовую нагрузку; или же взять дополнительную сумму на ремонт или другие личные нужды.
От цели зависят параметры запрашиваемого кредита и выбор банка.
2. Проверить свою кредитную историю
Перед подачей заявки в банки необходимо проверить свою кредитную историю на наличие технических и активных просрочек, а также на соответствие действительности всей информации.
Ссылки для скачивания кредитной истории (это бесплатно можно сделать, авторизовавшись на данных сайтах через госуслуги)
https://www.nbki.ru/serviceszaem/svedeniya/
3. Расчет финансовой нагрузки
Также перед подачей заявки необходимо оценить текущую финансовую нагрузку - это важный параметр, который влияет на вероятность одобрения напрямую. Финансовая нагрузка - это соотношение расход/доход, идеальное соотношение: не более 50% дохода уходит на погашение текущих и планируемых кредитов, 50% остается на жизнь и нужды.
Например: Общий семейный доход составляет 100 000 руб.
Есть ипотека, остаток долга 4 000 000 руб, срок 20 лет, ставка 9,9%
Текущие ежемесячные платежи составляют 38 400 руб.
Вы планируете сделать рефинансирование ипотеки + дополнительную сумму на нужды 1 000 000 руб.
Итого по расчету получится:
Ипотека + наличные: 5 000 000 руб
Срок 20 лет
Ставка 9.5% (берем по среднему значению в конце 2021 года)
Платеж 46 650 руб.
В данном случае будущий платеж идеально вписывается в соотношение доход/расход и вероятность одобрения высокая.
4. Подготовка документов для подачи заявки
В каждом банке есть понятие “категории клиентов” и важно понять, к какой категории относитесь вы.
Так же, если квартира приобреталась с созаемщиками - необходимо собирать пакет документов на каждого участника кредитной заявки.
Выделим 2 основные категории:
1 категория - работа в найме, официальный доход (полностью или частично)
- Паспорт - все развороты, без обрезанных краев, четкие и без бликов.
- Снилс
- Копию трудовой книжки (если есть работа по совместительству - копию трудового договора), всё заверено работодателем на каждой странице:
-Копия верна, дата, подпись, фио и должность заверяющего + работает по настоящее время
- Справка о доходах по каждому работодателю за последние 12 месяцев (форма банка или 2 ндфл)
- Свидетельство о браке/разводе
- Правоустанавливающие документы – ДКП/Вступление в наследство/договор дарения
- ЕГРН с планом и печатью
- Кредитный договор
- График платежей
- Справка об остатке долга по ипотеке ( и остальным кредитам, если рефинансирование с целью консолидация)
!!! Если вы состоите в браке, то запрашиваем по супругу такие же документы (если супруг(а) без дохода – только паспорт, снилс, контактные данные)
!!! Если супруг(а) не привлекается, то банк запросит либо нотариальное согласие на покупку, либо брачный договор.
!!! Требования к документам: фотографии/сканы без срезанных краев, информация читаема, без бликов и засветов на паспорте. Изображение должно быть четким, не смазанным, информацию должно быть четко видно и легко читать. ЭТО ОБЯЗАТЕЛЬНО!!!
2 категория - собственник или учредитель бизнеса, ИП
Тут важно отметить, что с такой категорией клиента работает гораздо меньше банков, и как правило много нюансов и ограничений, например по максимальной сумме кредита.
- Паспорт - все развороты, без обрезанных краев, четкие и без бликов.
- Снилс
- Налоговая декларация с отметками налоговой о принятии за 2020 и 2021 год
- Платежные документы, подтверждающие оплату налогов и пенсионных взносов
- Егрип
- Выписка по р/с ИП с 01.01.2021 года по сегодняшний день с расшифровкой операций (в электронном виде с личного кабинета)
- Свидетельство о регистрации ЮЛ
- Правоустанавливающие документы – ДКП/Вступление в наследство/договор дарения
- ЕГРН с планом и печатью
- График платежей и кредитный договор.
!!! Если вы состоите в браке, то запрашиваем по супругу такие же документы (если супруг(а) без дохода – только паспорт, снилс, контактные данные)
!!! Если супруг(а) не привлекается, то банк запросит либо нотариальное согласие на покупку, либо брачный договор.
!!! Требования к документам: фотографии/сканы без срезанных краев, информация читаема, без бликов и засветов на паспорте. Изображение должно быть четким, не смазанным, ифнормацию должно быть четко видно и легко читать. ЭТО ОБЯЗАТЕЛЬНО!!!
5. Выбор банка и подача заявки:
В зависимости от программы рефинансирования и пакета документов необходимо выбрать банк и форму подачи заявки: онлайн на сайте банка (тут важно убедиться, что это не мошеннический “клон” или рекламная страница банка) или в отделении банков.
Для подачи онлайн документы необходимо подготовить в электронном виде, для подачи в отделение - оригиналы (для каждого банка отдельный комплект документов о трудоустройстве и доходах, так как по каждой такой заявке формируется архив и документы остаются в банке)
Рекомендуется заранее скачать и заполнить формы анкет и справок для подтверждения доходов с сайтов банков, куда планируете подавать заявки.
Анкету необходимо подавать на каждого участника кредитной заявки и информацию в анкете необходимо указывать максимально подробно и корректно.
!!! Важно: Крайне не рекомендуется подавать заявки с помощью сервисов массовой рассылки по банкам, так вы рискуете испортить кредитную историю + не сможете контролировать процесс одобрения. Так же при таком способе велик риск попасть на рассмотрение в различные микрофинансовые организации и базы мошенников из-за утечки персональных данных.
6. Одобрение
В течение 3-7 дней после отправки заявок вы получите решение.
Очень важно проверить все параметры и дополнительные условия для выхода на сделку (они прописываются в уведомлении об одобрении, которое банк должен направить вам на электронную почту, очень важно внимательно изучить каждый пункт), а так же произвести расчеты и убедиться, что все соответствует вашему запросу.
Если удалось получить нужное и подходящее одобрение, то половина пути пройдена и можно переходить к согласованию объекта.
7. Согласование сделки с банком
После того, как вы получили одобрение - необходимо согласовать сделку с банком. Для этого необходимо подготовить документы по объекту недвижимости и остальные документы, которые потребует банк:
- Выписка ЕГРН
- Правоустанавливающие документы (ДКП/Наследство/Дарение/ДДУ)
- Выписка из домовой книги
- Тех паспорт
- Отчет об оценке
Отчет об оценке необходимо заказать в компании, которая аккредитована банком.
Важно: обозначьте оценщику максимальную стоимость квартиры, чтобы компания ориентировалась на эту цифру.
Все эти документы необходимы для согласования объекта и окончательной суммы кредита к выдаче.
Как будут готовы все документы и отчет об оценке - банк будет рассматривать объект недвижимости на предмет залога (подходит и он под параметры банка) и выдаст уже окончательные параметры одобрения (обычно под изменения попадает только сумма, срок и ставка не меняются)
8. Страховка
Параллельно с рассмотрением объекта необходимо заполнить анкету для страховых компаний и отправить запрос на страховку по рефинансируемому кредиту.
Страховка не является обязательной, но оформлять ее выгоднее, чем от нее отказываться:
- без оформления страхования банк в праве отказать в выдаче кредита
- повышается ставка в среднем на 3%
- страховка годовая и выплачивается раз в год (тарифы редко превышают 1% от суммы)
Среди предложений страховых компаний вы можете выбрать минимальный тариф, важно, чтобы страховая компания была так же из списка аккредитованных.
9. Согласование даты подписания
Когда объект рассмотрен. страховка и оценка готовы - можно согласовывать дату подписания кредитного договора.
На этом этапе важно еще раз проверить все условия выхода на сделку и их выполнение, чтобы в последний момент банк не забраковал подписание кредитного договора.
Так же рекомендуется запросить для ознакомления документы, которые вам предстоит подписать, и подготовить вопросы специалисту банка, который будет проводить сделку (о способах погашения, о досрочном погашении, об обслуживании кредита и т .д.)
Данные документы обычно высылаются не ранее, чем за сутки до сделки, это регламентируется банком.
Подготовьте накануне все оригиналы документов, которые подавали для одобрения кредита: о работодателе, о доходах и по объекту, паспорта, снилсы, свидетельства о браке и документы по рефинансируемому кредиту, реквизиты для перечисления средств и наличные денежные средства для оплаты расходов по сделке (страховка и комиссия за перевод суммы на погашение рефинансируемого кредита + госпошлина - в письме к сделке от банка обычно все суммы указаны, но лучше взять деньги с запасом для собственного спокойствия)
! Не забудьте отчет об оценке !
10. Сделка
На подписании обязательно проверьте каждый документ на соответствие персональных данных, правильность адресов и контактов во избежании дальнейших проблем.
Кредитная документация готовится шаблонно, поэтому часто допускаются ошибки в паспортных данных или адресе объекта. Данные документы после подписания направляются на регистрацию в росреестр, и исправить их в дальнейшем очень проблематично. Если обнаружите ошибку - обратите на это внимание специалиста по сделкам, он оперативно все исправит.
Когда все документы проверили, подписали и оплатили расходы - обязательно запросите памятку-инструкцию по своим дальнейшим действиям по регистрации обременения - иногда это делает банк, и вам остается только снять обременение банка, где рефинансируете кредит.