Как не попасться на удочку: что влияет на выбор человеком жилья в первую очередь?

Несмотря на законодательные инициативы и выработку механизмов призванных защитить дольщиков, потенциальный покупатель жилья должен самостоятельно оценивать риски и различного рода нюансы, связанные с приобретением квартиры в новостройке. В числе факторов, которые влияют на выбор жилья: район, доступность медицинского обслуживания, учебных заведений, дорожно-транспортная инфраструктура, сроки строительства и многое другое. О том, какие критерии влияют на оценку потребителем строящегося жилого объекта, Domostroynn.ru поговорил с директором Нижегородского центра научной экспертизы Татьяной Романчевой. 

Что влияет на оценку покупателями строящегося жилья в первую очередь?  

Прежде всего, имеется ряд объективных и субъективных факторов, которые влияют на оценку и выбор жилья.

В первую очередь, экспертам приходится обращаться к такому маркетинговому критерию, как покупательские предпочтения. Если мы говорим о недвижимости, то самым главным фактором, который имеет большое значение, является location, location & location (местоположение — прим.ред).

То есть, прежде всего, покупатели выбирают место своего жительства, в зависимости от наличия там определенной инфраструктуры, когда речь идет о детях и работе, близости к родственникам, важен также ностальгический фактор. Интересно, что покупатель выбирает свое будущее жилье в зависимости от психотипа. Например, если мы говорим о консервативных людях, то все, что касается ностальгии — это к ним.

Если мы говорим о рискованных людях, а таковых в обществе небольшой процент, они могут выбрать местоположение просто потому что их чем-то привлек проект. Немало людей стремятся повысить свой социальный статус и, соответственно,  location выбирают исходя из этого. Это первые параметры, которыми руководствуются люди при выборе места проживания.

Есть даже теория о том, что на выбор места проживания влияет астрологический фактор. Существует даже определенная литература на эту тему. Сама я никогда не верила ни в какие астрологические гороскопы, отношусь к этому критично. Но у меня были иностранные девелоперы, которые долго допрашивали меня о жилье для VIP -группы. Я формулировала критерии маркетинговые, доказывала какие из них важнее, какие нет, ведь самый хороший маркетолог тот, кто умеет расставлять приоритеты, а не просто знает критерии. В конце беседы меня спросили, какое жилье предпочитаю лично я? Все-таки эти исследователи меня подтолкнули к тому, чтобы я сказала к какому знаку зодиака отношусь. Как ни смешно, но согласно книге, посвященной астрологическим аспектам, которая у них была с собой, мои данные совпали с предпочтениями в выборе жилья. Там было написано приблизительно следующее: «Дом для поросенка должен быть крепостью». И действительно, я люблю «сталинки» и живу в «сталинке».

Однако, вернемся к более объективным факторам. Специалистам известно о том, что если человек хотел купить новостройку и она по каким-либо причинам его не устроила, то большинство начинает мониторить вторичный рынок в этом же районе.

Второй значимый фактор — инфраструктура

Второй момент, который связан с выбором и оценкой новостройки — это класс покупателя. То есть, если мы говорим об эконом-классе, а сейчас строится порядка 70%  именно такого жилья, то для данной категории покупателей будет важен товарный критерий. Рекламным для покупателей квартиры эконом-класса будет не бренд, а соотношение цены и качества. Они ориентированы на цену, стоимость контракта.

Кроме того, оценивая объект, я рекомендую покупателям брать во внимание ряд факторов, которые будут влиять на их жизнь в выбранном месте.

Недавно в моей практике был случай, когда ко мне обратилась пожилая пара, желавшая продать жилье в городе и купить в одном из проектов, строящихся в Новинках Нижегородской области. Я определила один главный критерий, который являлся для них основополагающим при выборе нового места жительства. Я спросила их о том, как они собираются получать там медицинское обслуживание? Они же собрались переезжать в Богородский район Нижегородской области, а это значит, что их медицинское обслуживание отныне будет связано с «богородской» медициной. Интересно, что они даже не задумывались об этом! Их сразу насторожило то, что и скорая, и все остальное будет относиться к Богородскому району.

Молодежь сразу обращает внимание на то, есть ли в проекте детский садик. При этом, они не задумываются о том, что даже если он и есть, то неизвестно, когда он будет построен. А еще, молодая семья, которая эконом-класс искала в одном из удаленных от города проектов, не обратила внимание на то, что им понадобятся две машины, чтобы в город добраться, да еще и в пробках.

Приобретая недорогое жилье, значительно удаленное от города, необходимо понимать, что в направлении Нижнего Новгорода ведет единственная двухполосная дорога и никто не собирается ее расширять. Особенно это касается въезда в город.

Сроки строительства. Сколько должен строиться дом?

В последнюю очередь люди обращают внимание на сроки  строительства при выборе жилья. С другой стороны, если мы говорим о рисках, как неотъемлемом элементе строительной индустрии, то они оцениваются всегда на определенной стадии строительства дома. Безусловно, чем выше стадия готовности дома, тем меньше риски покупателя.

Нужно понимать, что когда застройщик заключает договор долевого участия, он указывает сроки окончания строительства с запасом, который составляет как минимум полгода. Пока дом готовится к сдаче, оформляется его технический паспорт, застройщик не владеет ситуацией — она целиком зависит от регистрирующих органов и от того, как этот дом будет принят. Разумеется, застройщик не хочет попасть под штрафные санкции в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, поэтому сроки всегда устанавливает с запасом.

Есть еще факторы, которые необходимо учитывать: у многоэтажного дома, строящегося в нашей климатической зоне, есть минимальные сроки строительства и максимальные. Опираться на минимальные сроки, наверное, слишком оптимистично…

Например, застройщик получает разрешение на строительство в феврале, надеясь, что в марте он начнет строить. Однако, весна в позапрошлом году сложилась плохо, в плане погодных условий, делать котлован в промерзшем грунте было неправильно. В результате, застройщикам удалось приступить к строительству лишь в мае. То есть, месяц-полтора работы не велись, а таких нюансов в процессе строительства возникает превеликое множество.

Тем не менее, сроки возведения самого многоэтажного жилого дома в среднем составляют от полутора до двух лет. Эти сроки определены органами технического надзора.

Однако, на мой взгляд, говорить о каких-то унифицированных сроках строительства нет смысла. Во-первых земля приобретается на аукционе. Необходимо учесть: время аукциона, задачи, которые ставятся по результатам аукциона, а это достаточно длительный период.
Нужно отметить, что в последнее время процессы согласования длятся примерно столько же, сколько и сроки строительства. При том, что мы говорим о работе «единого окна»! У нас есть клиент-застройщик, который пришел в Нижегородский регион из Москвы. За то время, пока он согласовывает здесь два дома, в Подмосковье он уже построил полтора микрорайона.

Что влияет на темпы строительства?

Рассчитывая темпы строительства, специалисты разделяют их на этапы в оптимистичном и пессимистичном вариантах:

  • время на проведение и на покупку земельного участка;
  • время на получение и производство разрешительной исходной документации и получение необходимых решений и согласований;
  • время на возведение коробки здания;
  • процедура сдачи дома.

В меньшей степени темпы строительства зависят и от материалов, из которых строится объект. Сегодня застройщики стараются искать технологии, которые бы ускоряли процесс строительства. На этом фоне опять возродились мечты о панельных домах, потому что кажется, что сборный домик быстрее будет построен.

Кстати говоря, если рассуждать о том из чего быстрее строится дом, то это однозначно кирпич. Одно дело привозить и замешивать бетон, а другое — класть кирпич, который позволяет строить в любую погоду.

Возвращаясь к теме панельного материала, то здесь нужно обратить внимание на его жизнеспособность, которая гораздо короче по срокам, чем того же кирпича. Если бы у нас строили здания из кирпича эконом-класса, у нас люди с удовольствием покупали бы его. Однако, из кирпича нельзя возводить здание выше 12 этажей, что не совпадает со стремлением застройщиков как можно эффективнее использовать земельный участок, построив дом повыше. Также стараются предусмотреть достаточно большие дворы, чтобы местные жители могли разместить там свой транспорт. Дело в том, что в эконом-классе подземная парковка практически непродаваема, поэтому проблема решается с помощью большого двора.

По мнению обывателя, панельный дом строится следующим образом: привезли панели, разгрузили, сложили и дом готов. Однако, ошибочно полагать, что панельный дом возводится быстрее того же монолитного. В коробке здания есть коммуникации, фасадная часть и так далее. Значение имеет и то, с помощью какого материала производится заполнение стен: пенобетон, газосиликатные блоки, кирпич. В эконом-классе как правило пенобетон идет.

Хотелось бы обратить внимание на то, что панельный дом должен стоить значительно дешевле, ведь их производство гораздо менее затратно, чем монолитного каркаса, который заполняется пеноблоками (они дешевле газосиликата и кирпича). Должны быть дешевле.
Чем дешевле себестоимость дома, тем меньше рисков по недополучению прибыли. Кроме факторов, которые я уже перечислила, есть еще проблема подорожания стройматериалов, что также влияет на темпы строительства. Как правило, ежегодно летом металл дорожает и к осени его цена снижается.

Однако этим летом в Нижегородской области имела место аномалия - повышение стоимости арматуры на 60%!

Те компании, которые материалы закупили загодя, оказались в выигрыше. С другой стороны, есть генподрядчики, которые заключили подряд  на фиксированную сумму, а материалы выросли в цене. Это привело к тому, что они не укладываются в заявленную сумму. В результате сложилась ситуация, когда нужно договариваться с девелопером, чтобы изменить условия договора с этой фиксированной суммой. В противном случае это грозит тем, что они не смогут выполнить обязательства в рамках изначальной суммы.