ДОЛЕВКА 2.0 — плюсы и минусы нового закона о долевом строительстве

31.07.2018

Власти, уставшие решать проблемы обманутых дольщиков, всерьез взялись за ужесточение контроля над строителями.

Многострадальный 214-ФЗ о долевом строительстве долго переписывали и дополняли и вот в январе этого года часть поправок вступила в силу. Среди них были:

  • новые правила банкротства застройщика,
  • принципы информационной открытости стройкомпаний,
  • создание Единой системы жилищного строительства.

Однако основной пакет изменений, который, как говорят эксперты,существенно изменит рынок, вступил в силу 1 июля 2018 года. ЕТВ вместе с экспертами и участниками рынка разбирает, какие плюсы и минусы для застройщиков и покупателей жилья принесут изменения в законопроект.

Плюсы для покупателей

Теперь сохранность вложенных денег покупателям жилья будет гарантировать фонд защиты дольщиков, в который строители обязаны перечислить 1,2 процента от стоимости каждой квартиры, купленной на этапе строительства. В противном случае договор купли-продажи просто не зарегистрируют.

Прежде, чем приступить к продаже квартир, застройщик также обязан будет подтвердить свою финансовую состоятельность, то есть предоставить доказательства того, что помимо привлеченных средств у него есть собственные деньги на строительство в размере не менее 10% от общих затрат на возведение дома. Также компания-застройщик должна иметь кристальную финансовую репутацию.

Еще одним важным новшеством, которое появилось с принятием поправок в 214-ФЗ, стало участие в сделке аккредитованного банка. Строители и раньше активно работали с финансовыми учреждениями, но сейчас у них появился новый статус. Банки выступают в роли контролеров и гарантов сохранности средств дольщиков.

В законе это называется проектное финансирование строительства. То есть теперь стройкомпании обязаны привлечь аккредитованный государством банк, в котором на специальном счете (эскроу-счет) будут храниться деньги дольщиков. Получить эти средства застройщик сможет только после завершения строительства.

Минусы для застройщиков

Законотворцы позаботились о том, чтобы застройщики не занимались перепродажей еще не возведенного жилья, запретив им заниматься какой-либо деятельностью, кроме строительства. Компании должны иметь:

— отдельное разрешение на строительство каждого из возводимых зданий,даже если в комплексе их больше десяти;

— документы, подтверждающие право аренды на землю под стройкой;

— чтобы вытеснить с рынка фирмы-однодневки, новый закон запрещает доверять долевое строительство фирмам, за плечами у которых меньше десяти тысяч квадратных метров недвижимости.

Еще на этапе разработки новеллы вызвали бурю негодования со стороны строителей. Компании посчитали, что их пытаются выжить с рынка, ведь работать в новых условиях смогут только крупные игроки, обладающие достаточным капиталом.

По словам главы «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, новые правила не позволят застройщикам понять, насколько строящееся жилье пользуется спросом покупателей, то есть запланировать прибыль. Он также считает, что теперь покупатели не смогут экономить, приобретая жилье на этапе строительства.

Как говорят риэлторы, изменения в закон призваны обезопасить дольщиков и исключить саму возможность повторения громких скандалов, таких как«Бухта Квинс». Однако на деле благие намерения могут привести к появлению новых мошеннических схем. «Пока компании только разбираются в нововведениях. Мы можем только предполагать, к чему все это приведет. Возможно, на рынке появятся новые схемы привлечения средств дольщиков. Может компании массово перейдут на создание ЖСК [жилищно-строительный кооператив, — прим. ЕТВ], что тоже не слишком безопасно. Пока однозначно можно сказать, что жилье станет дороже. Вообще туманные перспективы пугают людей», — отмечает риэлтор Валерий Збарацкий.

Цены — в плюс, сроки — в минус

Рост цен на жилье участники рынка объясняют участием банков в процессе строительства. Это увеличит проектные издержки — потребуются деньги на обслуживание и проценты по целевому кредиту, банковский надзор и обслуживание эскроу-счетов. «В итоге стоимость квадратного метра может увеличится в среднем на 15–20%», — считает исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус.

Представители застройщиков, в свою очередь считают, что резкого роста цен удастся избежать. В преддверии принятия закона компании получили много разрешений на строительство и будут стремиться ввести объекты медленно,чтобы не отпугивать покупателей высокими ценами, отмечают в компании PRINZIP.

Еще одним последствием принятия поправок в 214-ФЗ может стать сокращение числа застройщиков. «Я думаю, многие застройщики подстроятся под новые требования и продолжат работать по договорам долевого участия. Однако наверняка некоторые компании будут вынуждены свернуть свою деятельность. Процесс ухода с рынка небольших игроков уже идет. Рынок покидают самые слабые, неэффективные игроки», — отмечает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

А вот подрядные организации новый закон ждали с надеждой на улучшения. У них появилось больше гарантий того, что таких случаев, как с подрядчиками клубного дома «Армада», которые завалили арбитраж исками к застройщику — «Стройкомплекс», задолжавшему около 40 миллионов рублей, больше не будет. Ведь по новым правилам платежи будут контролировать банки через счета экскроу.

Президент России Владимир Путин в ходе прямой линии анонсировал переход на новые правила долевого строительства с 1 июля 2019 года. После этого компании не смогут заключать договоры ДДУ по старым правилам. Таким образом у застройщиков есть год на то, чтобы перестроиться.

Иллюстрации в тексте: Ральф и Александра/pixabay.com

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ