Ипотекой сегодня пользуются и богатые, и бедные. Означает ли это, что у людей нет денег и цены на жилье скоро рухнут?

25 March
Ипотекой сегодня пользуются и богатые, и бедные. Означает ли это, что у людей нет денег и цены на жилье скоро рухнут?

Покупатели элитной недвижимости редко берут ипотеку. Точнее, так было раньше. Теперь ситуация изменилась.

Не хотят или не могут?

По данным агентства Tweed, за последние два года на рынке элитного жилья доля сделок с привлечением ипотеки выросла вдвое. Так, в марте текущего года 40% покупателей «элитки» пользовались кредитами. Конечно, можно предположить, что квартиры на Арбате и Остоженке приобретались не на последние деньги, но вывести необходимую сумму из бизнеса, как раньше, они уже не могут. Или не хотят?..

Основная причина ипотечного бума – льготная программа под 6,5% годовых. Правда, размер льготного кредита в Московском регионе ограничен суммой 12 млн рублей, а речь идет о квартирах стоимостью 50-80-100 млн рублей. Но застройщики очень часто предлагают своим клиентам как различные варианты рассрочки, так и программы кредитования под низкий процент: 5-6% годовых, а бывает и ниже.

Все это привело к тому, что спрос на рынке элитного жилья растет: по данным Tweed, за год цены в Москве выросли на 25-30%. В общем, всем хорошо: покупатели получили льготную ипотеку, а девелоперы – спрос и рост цен.

Рынок ипотеки бьет рекорды

В массовом сегменте доля квартир, приобретенных при помощи ипотеки, доходит до 80-90%. По данным «Дом.РФ», в 2020 году в России было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4,3 трлн рублей. Это абсолютный рекорд за все время существования рынка ипотеки в нашей стране! Но 2021 год может дать новый рекорд: только за январь и февраль в России было выдано 242 тыс. займов на покупку жилья, общая сумма которых оценивается в полтриллиона (!) рублей.

В массовом сегменте за год средние цены на жилье в Москве, по данным аналитического портала IRN, выросли с 181 тыс. рублей за кв. метр до 211 тыс. рублей.

Ипотекой сегодня пользуются и богатые, и бедные. Означает ли это, что у людей нет денег и цены на жилье скоро рухнут?

По этим данным видно, что сейчас весь рынок жилья держится на ипотеке. Однако льготная ипотека продлится до июля 2020 года. В то же время реальные доходы россиян снижаются. По данным Росстата, в 2020 году они сократились на 3,5%, а инфляция за прошлый год составила 4,9%. Проще говоря, и рублей зарабатывать мы стали меньше, и цены относительно рубля выросли. И кажется, что с наступлением лета цены упадут.

Почему рост цен на жилье – это аксиома

Но не так все просто. Во-первых, программу льготной ипотеки российские власти, вероятно, продлят. Сейчас этот вопрос находится на рассмотрении в Министерстве финансов.

Во-вторых, как замечает руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин, в последнее время на рынок новостроек Москвы выводится существенно меньше объектов, чем два-три года назад. Летом, если льготную ипотеку не продлят, спрос может снизиться, но уменьшатся и объемы предложения. Поэтому, скорее всего, летом темпы роста цен замедлятся до 5-15% годовых.

В теории падение цен может произойти, но мы его не увидим. При самом пессимистичном для рынка недвижимости развитии событий застройщики просто начнут предлагать покупателям персональные скидки, проводить различные акции. Например, «кухня в подарок» или «отделка бесплатно». По сути, это будет снижение стоимости, но фактически она останется на прежнем уровне. А значит, не будет паники и массового оттока покупателей. Во все предыдущие кризисы девелоперы действовали по такой схеме. Многие компании, особенно после кризиса 2008-2009 годов, обанкротились и перешли к новым владельцам. Однако падения цен ни в то время, ни позже зафиксировано не было. Для покупателей стоимость недвижимости должна только расти. Всегда.