238 subscribers

Что делать инвестору на рынке недвижимости? Как выбрать объект и не быть обманутым? Рассказывает основатель УК Smarent

<100 full reads

Виктор Зубик — основатель управляющей компании Smarent. Компания управляет жилой недвижимостью и в 2021 году выплатила собственникам 20 миллионов 500 тысяч рублей. Резидент бизнес-сообщества «Эквиум» поделился мнением о состоянии рынка, советами при покупке недвижимости и способами избежать обмана.

Виктор Зубик, основатель УК Smarent и резидент бизнес-сообщества «Эквиум»
Виктор Зубик, основатель УК Smarent и резидент бизнес-сообщества «Эквиум»

Что сегодня делать инвестору на рынке недвижимости?

На мой взгляд, стоит повременить с покупкой вторичной недвижимости. Цены растут: нет «дешевых» денег, нельзя выгодно оформить кредит на старый фонд — вторичный рынок не субсидируется государством через льготную ипотеку. Тем не менее, цены могут скорректироваться, но без резких падений, как это было, например, в 2014 году. Считаю, что ипотека — не только удобный, но и выгодный инструмент для приобретения недвижимости, если уметь его использовать.

Нет выгодных инструментов для покупки недвижимости — нет активных продаж.

Состояние рынка недвижимости в России

Сейчас рынок другой, его состояние отличается от 2008 и 2014 годов — с марта 2022 года государство поддерживает рынок новостроек, что помогает данной нише сохранять стабильный рост цен. Но многие пользуются ситуацией и продают объекты по завышенной цене. Важно понимать, что за счёт роста цен у некоторых застройщиков часть лотов останется по неизменной стоимости, что выгодно для покупателя.

На рынке строящегося жилья ситуация иная: есть 2 вещи, на которые стоит обратить внимание.

Новое жильё нужно государству
Опросы показали, что каждый десятый гражданин РФ так или иначе задействован в строительстве: кто-то поставляет краны и монолиты, кто-то покупает и продаёт готовые решения.

Люди сохраняют капитал
Сейчас покупка квартиры — способ сохранить капитал. Это происходит потому, что фондовый рынок, как и рынок криптовалют, нестабилен. Люди не доверяют банкам, но продолжают покупать недвижимость, просто менее активно, поэтому игрокам на рынке строящегося жилья переживать не стоит.

2 совета при покупке недвижимости:

Не торопиться с покупкой «вторички»
Лучше подождать снижение ставки ЦБ. Чем ниже ставка, тем доступнее кредит на вторичном рынке жилья. Мы видим, что 26 мая ставка упала до 11%, прогнозируется ее дальнейшее снижение, что будет оживлять рынок, в том числе в рамках реинвестирования (продажа старого фонда и покупка привлекательных инвестиционных объектов).

Правильно ставить цели, если покупаете лоты в новостройках
Я бы не стал лезть в объекты 2022 года, чьи сроки сдачи стоят позже 2025 года и завышены в цене. Застройщик может остановить строительство, и вам вернут деньги. Поэтому инвестору важно грамотно выбирать ЖК и лот, четко понимать свои цели на рынке недвижимости.

Где искать новую недвижимость?
В 2020–2021 годах появилось много интересных проектов с льготными условиями. В Москве я бы рекомендовал посмотреть на развивающийся район Симоновской набережной — от Крутитского вала до Южнопортовой. Также, обратить внимание на объекты, где уже утверждены программы развития инфраструктуры, куда инвестирует город.

Если раньше Москва следовала логике «живём за МКАДом, работаем — в Москве», то сейчас сносятся промзоны и на их месте развивается новая городская инфраструктура. Смотрите на проекты в пределах Третьего транспортного кольца и МКАДа, потому что цены в готовых спальных районах выше. Многие не разбираются в рынке, и, когда выбирают объект для себя, многократно переплачивают ради личного комфорта.

Как избежать обмана?

Рынок недвижимости «обеляется» и, благодаря поддержке государства, становится более прозрачным. Всё реже можно оказаться обманутым дольщиком, а большинство сделок проходят при электронной регистрации — четырёх SMS достаточно, чтобы оформить ипотеку.

Поделюсь простыми способами, которые помогут выбрать качественного застройщика:

Обращайте внимание на отзывы
Есть много Telegram-каналов и сайтов с отзывами. Например, в канале https://t.me/Pro_smarent мы говорим о недвижимости часто, много и долго.

Проверяйте документы застройщика
В особенности действующее разрешение на строительство. Будьте внимательны: если разрешение заканчивается в конце года, а половину дома ещё не построили, не слушайте обещания застройщика. Скорее всего, придётся подписывать дополнительные соглашения и получать ключи гораздо позже.

Ознакомьтесь с репутацией застройщика и форматом сделки
Сделки должны быть «белыми», со 100%-ной оплатой на одно юридическое лицо. Оплата на второе юрлицо может быть только за договор бронирования — 0,5–2% от суммы сделки. Обычно договор о бронировании уже входит в общую стоимость.

Сделка должна проходить через эскроу-счёт
Так депонированные деньги находятся на счёте в банке до тех пор, пока застройщик не введёт дом в эксплуатацию. Благодаря этому рынок недвижимости стабилизируется и выходит из «серой зоны».

Рынок инвестиций в недвижимость по-прежнему остаётся интересным, но уже с меньшей доходностью, в сравнении с тем, как это было несколько лет назад. Сейчас правильно пересмотреть свои стратегии, например, продать старый фонд (вторичку) и реинвестировать деньги с целью сдачи в аренду в новых и развивающихся районах Москвы, что позволит приобрести качественный лот и получать стабильный арендный доход