Достаточно непрочная конструкция

Изображение: "Эксперт Юг"
Изображение: "Эксперт Юг"
Изображение: "Эксперт Юг"

Прошедший год оказался для рынка жилищного строительства переломным. Новые правила игры привели к ощутимому росту цен и сокращению предложения. Ипотечные кредиты стали основным источником средств для строек, но льготная ипотека — ненадёжная опора рынка, предупреждают эксперты.

Антикризисная программа льготной ипотеки (под 6,5% годовых) позволила добиться рекордных показателей по объёму выдачи этих кредитов, но не смогла оживить строительный рынок, свидетельствуют данные статистики. Эксперты пока не склонны драматизировать ситуацию — у рынка большой запас прочности, к тому же после изменений в законе «О долевом участии в строительстве» №214 в новой реальности нашли себя пока лишь немногие застройщики и банки.

В целом положение дел на строительном рынке в ЮФО мало чем отличается от общероссийских тенденций. Особняком здесь стоит Ростовская область, в которой количество сделок с недвижимостью на протяжении прошлого года не уменьшалось.

Эксперты предрекают постепенное снижение объёмов возводимого жилья. Многое в этом году будет зависеть от продления периода льготной ипотеки. В любом случае в 2021 году можно ожидать снижения объёмов выдач, так как реальные доходы населения не растут, а возможности застройщиков оставаться на рынке без повышения цен пока под вопросом.

Год великого ипотечного перелома

В 2020 году в России обновлён рекорд по количеству и объёму ипотечных кредитов — 1,7 млн ссуд на 4,3 трлн рублей. Высокому спросу способствовало сильное падение ставок, которое привело и к резкому увеличению рефинансирования.

В ЮФО за одиннадцать месяцев 2020 года объём выданных ипотечных кредитов вырос на 47,6% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, составив 267,8 млн рублей (см. таблицу 1). Самые высокие темпы прироста зафиксированы в Крыму и Севастополе. Здесь объём ипотечных кредитов вырос на 84,7% и 77% соответственно. По общей сумме выданных ипотек лидерами в ЮФО являются Краснодарский (101,7 млрд рублей) край и Ростовская область (75,1 млрд рублей). На долю этих двух регионов приходится 66% ипотечного объёма.

Достаточно непрочная конструкция

Однозначно ответить на вопрос о том, оживили ли эти меры рынок, сложно. Так, по данным Росреестра, количество зарегистрированных прав собственности на основании ДДУ в ЮФО снизилось (по результатам 9 месяцев 2020 года, см. таблицу 2).

Достаточно непрочная конструкция

Также, например, в январе–ноябре 2020 года в Ростовской области введено 2 млн кв. м жилья, что на 6,7% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. В Краснодарском крае — 3,6 млн кв. м, или на 1,2% меньше. По этому показателю область занимает 10 место среди 85 субъектов РФ, а край — третье место.

Эксперты Дом.РФ объясняют отсутствие роста новых сделок тем, что многие семьи брали кредиты не на покупку новостроек, а на рефинансирование ранее взятых кредитов. Например, сделки по рефинансированию составили около 40% операций по программе семейной ипотеки. Такие операции не увеличивали кредитный портфель банков, а лишь меняли его структуру. Таким образом, программы льготного ипотечного кредитования больше выполняли социальную функцию, чем экономическую. Лишь часть льготного кредитования трансформировалась в рост спроса на рынке жилой недвижимости.

Кстати, Ростовская область оказалась единственным регионом, где количество ДДУ осталось на прежнем уровне. Руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ» Галина Пивоварова считает, что объяснений этому несколько.

«В Ростовской области льготная ипотека дала хороший эффект. Это связано с финансовой политикой застройщиков, которые до финансового ажиотажа предложили правильное соотношение цены квадратного метра к стоимости кредитов, что позволило показать почти тот же результат, что и в 2019 году», — отмечает г-жа Пивоварова. При этом в течение года застройщики на Дону подняли цены в среднем на 6–7%, что в IV квартале года вылилось в спад продаж. К концу года ажиотажного спроса на недвижимость уже не наблюдалось.

Как отмечает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько, Ростовская область, скорее всего, показала большой спрос в результате того, что льготная ипотека на Дону вывела на рынок больше новых людей, для которых ранее такой вид займа был недоступен. «В том же Краснодарском крае этот спрос уже давно был удовлетворён, так как строительный рынок Кубани более массовый, а объём предложения здесь выше», — считает г-н Володько.

«Перегретый рынок Краснодара сегодня не привлекателен для инвестирования, — добавляет Галина Пивоварова, — А то количество недвижимости, что есть в Краснодарском крае, не нужно внутреннему региональному клиенту». Что касается «внешнего клиента», то, по её словам, недвижимость сегодня интересна с точки зрения долговременных инвестиций и не гарантирует быстрого возврата вложенных средств.

Между тем, в 2020 году на территории Юга России и Северного Кавказа Юго-Западный банк Сбербанка (ЮЗБ) выдал более 87 тысяч ипотечных кредитов (+47% к 2019 году). Фактически сегодня каждая вторая ипотека на Юге и Северном Кавказе выдается Сбером. Объём жилищного кредитования превысил 163 млрд рублей, в 2019 году он составлял 100 млрд рублей. Доля ЮЗБ в финансировании проектов с эскроу на 1 декабря 2020 года составляла 79%. Портфель банка по финансированию недвижимости по итогам 2020 года составил 95 млрд рублей, за год он вырос более чем в два раза.

Застройщики снижают объёмы

По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), на Юге за прошлый год существенно сократилось и количество объектов жилищного строительства (см. таблицу 3). В минувшем году завершилось большое количество проектов, но ещё больше завершат в году наступившем. В сочетании с продлённым до июля действием госпрограммы по льготной ипотеке застройщики могут рассчитывать на сохранение спроса на новое жильё.

Достаточно непрочная конструкция

При этом по количеству выданных разрешений на строительство жилых комплексов 2020 год оказался самым провальным за последние пять лет (см. таблицу 4). Наибольшее количество разрешений выдано в 2018 году, то есть за год, предшествующий введению поправок в закон «О долевом строительстве» №214, которые серьёзно ужесточили требования к застройщикам и ввели на строительном рынке проектное финансирование. Игроки рынка постарались заранее получить как можно больше разрешений до вступления в силу объявленных изменений. После этого количество выдаваемых разрешений упало многократно — например, в Краснодарском крае в четыре раза, а в Ростовской области в 10 раз.

Достаточно непрочная конструкция

Основная часть заявленных проектов в сфере жилищного строительства будет сдана уже в этом году (см. таблицу 5). Затем фиксируется спад, и непонятно, в какой мере он будет компенсирован застройщиками. Ситуацию усугубляет и растущие цены на жильё — за последние три года рост составил 11–40% в зависимости от региона. Самый существенный рост произошёл на Кубани (см. таблицу 6).

Достаточно непрочная конструкция

Достаточно непрочная конструкция

«Девелоперы поняли, что спрос высокий, квартиры продаются, спрос есть, что повлияло на динамику цен, — комментирует Илья Володько. — Но сейчас процесс роста цен затухает, всё корректируется. К тому же рост цен в Ростове и Краснодаре связан с тем, что изначально, ввиду низкого спроса, они были занижены. Также не стоит сбрасывать со счетов инфляцию и постепенное уменьшение объёма предложений».

«Изменения в ФЗ-214 повлекли за собой снижение количества предложений, объектов сейчас закладывается меньше, — замечает Галина Пивоварова. — Поэтому в 2022–2023 годах недвижимость будет ощутимо дороже, чем сейчас».

Господдержка стала главным драйвером рынка

По данным из аналитического отчета ЦБ РФ, меры господдержки оказали существенное влияние на рынок жилья. В целях поддержки отрасли в условиях пандемии коронавируса правительство РФ разработало программу предоставления льготной ипотеки с субсидированием ставки процента свыше 6,5% годовых, выделило средства на достройку проблемных объектов и госгарантии АО «Дом.РФ» на выкуп строящегося жилья.

Изначально условиями программы предполагался первоначальный взнос не менее 20% от стоимости, однако с начала августа 2020 года его понизили до 15%, а с конца июня 2020 года повышены лимиты по сумме кредита в рамках программы. По оценкам Минстроя России, меры направлены в первую очередь на достройку действующих объектов и старт новых проектов, что позволит сохранить 4–5 млн рабочих мест. Льготная ипотека может привлечь в строительную отрасль до 1 трлн рублей инвестиций и позволит ввести в эксплуатацию до 15 млн кв. м нового жилья (более 18% годового ввода), подсчитали в Минстрое.

«Доля новостроек, продающихся через счета эскроу, постоянно растёт, поскольку всё новые дома выводятся на рынок по этой схеме продаж, — говорит первый заместитель председателя правления СК “ЮгСтройИмпериал” Станислав Николенко. — Такая схема — это гарантированная защита денег дольщика, а значит, и дополнительное доверие к застройщику и, как следствие, повышение продаж».

Так, по данным компании, сегодня более 40% её проектов возводится с использованием эскроу. Значительную долю в общем объеме строительства по новому закону займёт микрорайон «Родные просторы» в посёлке Знаменском, строящийся в соответствии с концепцией «город в городе». Всего в проекте 30 литеров, 12 из них уже возводятся.

«Не секрет, что важную роль при росте спроса на первичную недвижимость во время первой волны карантина сыграла исторически низкая ставка льготной ипотеки — 6,5 процента годовых. Кроме того, была существенно повышена максимальная сумма кредита по госпрограмме: для столичных регионов до 12 миллионов рублей за квартиру, для остальных – 6 миллионов рублей. Данные обстоятельства обеспечили высокий спрос и позволили в непростых условиях ушедшего года сохранить рентабельность, достаточную для продолжения деятельности застройщиков. Можно предположить, что как минимум до середины года эти факторы смогут подогревать спрос на первичную недвижимость», — говорит г-н Николенко.

Помимо федеральных мер государственной поддержки строительной отрасли, в большинстве субъектов России дополнительно действуют также региональные меры. Наиболее распространёнными в регионах являются предоставление субсидий на покупку жилья и субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту для отдельных категорий граждан.

Например, в ЮФО подобная мера действует в Крыму и Ростовской области. В Краснодарском крае и Волгоградской области при этом поддерживают застройщиков, осуществляющих завершение объектов незавершённого строительства: предоставляют им субсидии и земельные участки. Всего же в России действует более 200 региональных программ поддержки жилищного строительства; больше всего их в Приволжском и Южном федеральных округах.

Снижение реальных доходов тормозит динамику рынка

Тем не менее, эксперты агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) указывают на то, что полностью эффект от господдержки может не реализоваться, так как некоторые заёмщики могут отказаться от покупки жилья, ожидая увольнения или снижения дохода.

Влияние льготных ипотечных программ на обороты рынка было неоднозначным, говорится в аналитической записке, посвящённой жилищному строительству, на сайте ЦБ РФ. С одной стороны, они способствовали росту доступности ипотечных кредитов для населения. С другой стороны, в ряде случаев льготная ипотека лишь замещала собой рыночную. Наращивание льготных кредитов вело к сокращению рыночного спроса на кредиты, и общий объём кредитования не увеличивался.

Изменение же структуры ипотечного кредитного портфеля опосредованно влияет и на потенциал развития рынка в целом. Уменьшение долговой нагрузки на заёмщиков вследствие использования программ господдержки ипотеки снижает кредитные риски банков и позволяет им активнее наращивать кредитование, в том числе и ипотечное. Однако снижение реальных доходов населения и общие кризисные проявления в экономики являются серьёзным препятствием при реализации этого сценария.

Также обратной стороной льготной ипотеки можно считать и стремительно растущую нагрузку на государственный бюджет. Так, по данным ЦБ РФ, если в 2019 году затраты федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок составляли менее 2 млрд рублей, то по итогам 2020 года они приблизятся к 40 млрд рублей. В 2021–2022 годах этот показатель может вырасти ещё в два раза вследствие накопления портфеля кредитов, ставки по которым субсидируются.

Пузырь или неустойчивая конструкция

В конце 2020 года глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила о необходимости своевременного завершения программы льготной ипотеки. Это, по её словам, позволит не допустить возникновения финансового «пузыря» на рынке. Глава регулятора подчеркнула, что субсидирование ставок начинает негативно влиять на стоимость жилья и его доступность. Предпосылки к перегреву рынка уже есть.

Так, по данным Дом.РФ, по итогам 2020 года объём открытых кредитных линий застройщикам в рамках проектного финансирования превысил 2 трлн рублей — это более половины рынка. Объём проектов, по которым застройщиками предусмотрено использование счетов эскроу, достиг 46,3 млн кв. м (чуть более 50% всех проектов). Ожидается, что к концу года объём проектов с эскроу превысит 90%. При этом если до 2020 года доля ипотечных кредитов в объёме всех средств на строительство по России составляла около 50%, то сейчас — уже порядка 70%. Фактически получается, что ипотека сегодня для застройщиков — основной источник погашения кредитов, взятых в рамках проектного финансирования.

Нетрудно предположить, что при резком снижении доходов населения и падении спроса даже на льготные кредиты строительный рынок ждёт серьёзный провал. Многие аналитики сравнивают текущую ситуацию с надуванием финансового «пузыря» и склонны видеть в происходящем предпосылки будущего кризиса.

Впрочем, по словам доцента кафедры экономики и финансов ВИУ РАНХиГС Ирины Биткиной, пока на ипотечном рынке наблюдаются только два формальных признака финансового «пузыря»: резкий рост спроса и кредитная экспансия. Однако, несмотря на наличие льготных ипотечных программ, ипотеку всё же нельзя признать доступной: на конец 2020 года в России только 10% семей имели ипотечный кредит, в то время как в странах с развитым ипотечным рынком — 40%. По данным Росстата, обеспеченность жильём населения России в 3,5 раза ниже, чем в США и примерно в два раза — чем в развитых странах ЕС.

«Определённые признаки перегрева ипотечного рынка есть, но они больше носят характер кредитного “бума”, чем спекулятивного “пузыря”», — говорит г-жа Биткина. При этом она не исключает вероятность усиления негативных проявлений в долгосрочной перспективе. Потенциальные проблемы для ипотечного рынка России, по её мнению, связаны с недостаточным уровнем платёжеспособности заёмщиков. Этот риск существенно возрастает в условиях сокращения реальных доходов.

«В середине и в конце года получим “вялый” рынок, — считает Илья Володько. — Можно предположить, что по объёму сделок останемся на уровне прошлого года, а может, даже просядем процентов на 10–15. Роста объёмов строительства ждать не стоит». При этом в нынешней ситуации завершение программы льготной ипотеки, по его мнению, приведёт к ещё большему сокращению объёмов строительства. «Есть предпосылки того, что программу могут продлить, хотя существенного повышающего влияния на рынок это уже не окажет», — заключает эксперт.

Оригинальная статья опубликована на сайте "Эксперт Юг".

___________________________________________________________________________________

Читайте сайт «Эксперт Юг», а также подписывайтесь на нас в соцсетях: