Лучшие страны для вложения денег

17 September 2018

Большинство граждан России, имеющих солидные средства в иностранной валюте, приобретают за рубежом объекты недвижимости не столько для проведения там зимнего или летнего отдыха, сколько как инструмент инвестирования, то есть для извлечения из таких жилых домов и квартир дохода путем сдачи их в аренду. Совершение инвестиций таким образом действительно может (может, но – не обязано!) приносить солидный доход, причем – отнюдь не в рублях. Но столь же велики и имеющиеся при этом риски.

Чисто психологически совершенно понятно, что что-то купить, будь то хоть кило картошки, хоть вилла в Испании, Италии, дом в Париже, как мечтал знаменитый Леня Голубков, хочется подешевле. Кроме того, совершенно естественна и самая обычная предусмотрительность: даже если есть опыт инвестирования в российскую недвижимость, то за границей-то этот рынок – совершенно незнакомый, и вложенные деньги там легко могут исчезнуть.

Поэтому просто как-то комфортнее при покупке в Европе квартиры за 5000 евро, а не за 500000. И инвестор, особенно – начинающий, начинает искать в Интернете объявление о продаже недвижимости в странах ЕЭС по такой цене. И, что характерно – находит ведь!

Возьмем, к примеру, Германию. Даже если просмотреть объявления о продаже недвижимости в этой стране, что называется, «на бегу», особо не вникая в их суть, а лишь рассматривая фотографии и цены, можно найти много предложений купить там дома и квартиры по цене ну пусть не пять, а от семи до десяти тысяч евро. Хотя можно найти и якобы продаваемые за пять тысяч. Но… Но начинаешь немного вникать, и становится кисло от обиды.

В нашей стране, если ты покупаешь дом или квартиру без посредников, то отдаешь продавцу только ее договорную цену, и уплачиваешь госпошлину за регистрацию сделки. Оплата услуг риелторов, аренды ячейки в банке, где держишь наличность до покупки – дело сугубо добровольное: не хочешь переплачивать – действуй «на прямую». В Германии же все не так. Чтобы купить недвижимость там, обязательно будет необходимо понести дополнительные издержки в размере не менее восьми-десяти процентов от цены покупки в качестве налога, за внесение записи в Поземельную Книгу, за нотариальное удостоверение сделки.

Далее. Дешевая (и не только) недвижимость в этой стране продается при обязательном посредстве т.н. маклеров, самый малый гонорар которых составляет 3300 евро. Об этом указывается ив объявлении о продаже, но уже гораздо более мелким шрифтом. И уж совсем меленько там написано, что при покупке с покупателя взимается налог по ставке 19 % от цены продажи.

Исходим из продажной цены 5000 евро, и получаем: 19 % от 5000 составят 950 евро. Плюсуем маклерский гонорар: 3300 950 = 4250 евро. Сравнимо с ценой самой квартиры… Разумеется, чем дороже недвижимость, тем ниже ставка взимаемого при ее покупке налога. Если дом стоит 50000 евро, то налог с него будет менее восьми процентов, хоть и этого много. Но мы же не хотим рисковать 50-ю тысячами евро?

Вывод: на цену продажи, указанную в объявлении, смотреть надо только от того, чтобы знать, от чего придется «танцевать». А выяснять надо сумму итоговую, в которую войдут все накладные расходы.

Достаточно много объектов недвижимости за границей предлагается купить будущим арендодателям, которых в Европе называют «рантье». В объявлении об их продаже всегда есть примечание: «сдано в аренду», с указанием якобы получаемого при этом дохода. Сами цифры, конечно, впечатляют – ставят от 19-ти до 38 процентов годовых. Круглые цифры не ставят видимо для того, чтобы не «насторожить лохов». Но давайте задумаемся – имея такие доходы, нынешний арендодатель продаст такую недвижимость?

Чего ему еще не хватает для жизни, и что, собственно, он будет делать с этими деньгами, особенно, если еще достаточно молод? Вложит в преступный бизнес типа контрабанды наркотиков и оружия? Вы бы сами – стали этим заниматься? Нет? А почему тогда думаете, что ему это таки надо?

Но, допустим, инвестор все же приобрел такой дом, и сам стал арендодателем. И что же он с удивлением обнаружит? А то, что надо будет платить квартплату и коммунальные платежи. Можно, конечно, попробовать переложить эти расходы на арендаторов, но еще вопрос, а согласятся ли они, если делать это вовсе даже не обязаны? Уйдут к другому, а квартира будет простаивать, хоть сам там живи.
Простой и так будет неизбежен в период смены арендаторов – один съехал, других пока нет…

Придется и нести обязательные расходы по страхованию недвижимости от возгораний, проливов, аварий оборудования, и так далее, и тому подобное. Даже если недвижимость куплена в стране, где такое страхование обязательным не является (что само по себе редкость экзотическая) – какие-то средства на эти случаи придется выводить из оборота.
В расходы входит и уплата подоходного налога с сумм получаемой арендной платы. И, поскольку инвестор за границей – иностранец, избежать их уплаты никак не удастся.

Подписывайтесь на канал и жмите лайк - чтобы не пропустить новые публикации!

Copyright © 2018 Все права защищены. Копирование материалов сайта без указания источника - запрещается.