Переселить клерков из центра за МКАД не удалось. И не получится в ближайшие пять лет

Правительство так и не смогло в должной мере децентрализовать столичную коммерческую недвижимость. Риелторы отмечают, что привлекательность «замкадных» офисов потеряла свои позиции.

По мнению руководителя департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield Павла Баранова, сейчас, как и последние 4 года, все стремятся в центр. «Суммарный объем качественных офисных помещений составляет 17 млн кв. м, при этом 25% офисов московской агломерации (примерно 5-я часть всех офисов класса А в России) сосредоточены в одном субрынке – ММДЦ “Москва-Сити”. Вакансия здесь снизилась с 40% в 2014 году до 13−14% в 2018 году», – констатирует эксперт.

По его словам, две трети офисов А и В+ находятся в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). В компании отмечают, что централизация стала трендом последних лет.

Между тем еще недавно ситуация была другой. Освоение земель за МКАД началось более 10 лет назад и достигло пика после присоединения Новой Москвы. Немногим ранее вступили в силу ограничения на застройку в пределах ТТК. Это привело к тому, что квадрат деловой недвижимости в центре города подорожал на 25%.

Правительством стали предприниматься специальные мероприятия, чтобы стимулировать переноса офисов из центра столицы. Одно из них – постоянно расширяемая зона платной парковки.

В 2007−2008 годах за границами кольцевой были введены в эксплуатацию 173 тыс. кв. м офисных площадей, в 2009-м, несмотря на кризис, размер предложения увеличился до 195 600 кв. м, а в 2014 году за МКАД было построено около 210 тыс. кв. м новых офисов.

Первоначально вопрос об увеличении спроса на офисы за МКАД удавалось решать благодаря политике ценорегулирования. Многих привлекали низкие расценки на фоне высоких столичных показателей. Так, в 2013 году размеры годовой аренды офисов за 1 кв. м внутри Садового кольца составляли 800–1100 долл., тогда как за МКАД они были 300–450 долл. Таким образом, стоимость одного «замкадного» квадрата была дешевле центральных районов минимально на 500 долл.

Однако кризисы внесли существенные поправки в ценовой диапазон между офисными метрами. Он уменьшился до 136 долл. Такие изменения привели к развороту тренда. Опустение бизнес-центров в ближнем Подмосковье стало ощутимым уже в начале 2015 года.

«Существует миф, что за пределами МКАД можно снять качественный офис по низкой ставке. Это не совсем так, потому что за ее пределами у нас не так много офисных кластеров, − говорит Павел Баранов. − Это, например, Химки, Сколково, а также сложившийся район в начале Киевского шоссе (бизнес-парк «Румянцево», офисный парк Comсity). Все остальное – это точечные проекты. В ближайшие пять лет, я не думаю, что мы увидим что-то новое и прорывное за МКАД».

По его словам, до 2021–2022 годов в Москве будет вводиться не более 250–300 тыс. кв. м офисов ежегодно, а наиболее привлекательной зоной для строительства офисов в Москве может быть МЦК. «Это достойная инфраструктура, там есть где строить. Эти зоны заживут по-новому», – резюмирует он.