Ипотека после отмены ДДУ? Госбанки сорвали джекпот, а мы будем глотать слюни.

10.03.2018

Что будет с ипотекой и рынком жилья в 2020 году? Окончательно будет похоронена схема продажи новостроек по договорам долевого участия и банки вместе с застройщиками перейдут на схему проектного финансирования. Перед этим правда придется рассчитаться на первый, второй. Первые – в бизнес, вторые – на свалку. Но как говорится король умер, да здравствует….. А кто собственно будет здравствовать в эпоху наступающего жилищного благоденствия и всеобщего ипотечного умиления.

Правительство пытается продать нам эту тему, как некое современное революционное изобретение труда государственных чиновников и уважаемых финансовых аналитиков. Но мы уже это слышали и в общем-то проходили. Схема ДДУ тоже была призвана решать и защищать проблемы дольщиков В рамках саморегулируемых организаций строителей создавались компенсационные фонды для покрытия потерь и что в итоге, спросит насмешливый читатель? Все до банальности просто, на сегодня – 38 тыс. проблемных дольщиков, 380 недостроенных объектов, а те которые достроили и формально сдали тоже имеют массу проблем с подключением и обслуживание сетей. Сам тому непосредственный участник. С электоральной точки зрения 38 тыс., а с учетом состава семей все 100 тыс.граждан – небольшое количество, но хочется же, чтобы все в нашем прекрасном государстве было красиво. Смогли же втихаря, практически как Стив Джобс свой первый компьютер в гараже, соорудить громоподобные ракетные комплексы? Смогли. А вот решить судьбу 38 тыс.семей как-то не получилось, да наверно не очень-то и хотелось.

Первые опыты реализации схемы проектного финансирования показали, что ни банки, ни строители не рвутся в бой. И понятно почему. Для строителей это приводит к удорожанию строительства, а у банков нет компетенций для осуществления проектного финансирования. Но рубикон определен, и к 2020 жесткими рукавицами государственного аппарата на участников жилищного рынка наденут оковы проектного финансирования.

Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять последствия:

1. На рынке застройщиков пройдет расчистка, аналогичная текущей зачистке банковского сектора. Из застройщиков останутся только крупные организации, т.к. мелкие не смогут получить проектного финансирования в банках.

2. Только крупные, в первую очередь государственные банки, смогут заниматься проектным финансированием, т.к. для этого придется создавать специальные подразделения и нарабатывать соответствующие компетенции. Финансирование одного дома составляет от 200 до 500 млн.руб., и требования к капиталу банка, чтобы он мог постоянно этим заниматься, сильно вырастут, поэтому этот рынок будет по силам только крупным игрокам.

3. Стоимость жилья вырастет, по причине того, что вводиться объектов будет меньше и как такового жилья на этапе котлована уже не будет. Объектов со средним риском на рынке тоже вводиться не будет. Зачем рисковать? Останутся только такие объекты, квартиры в котором будут реализованы на 100%.

Совершенно понятно, что в основном выигрыше окажутся крупные банки, в первую очередь государственные, которые наверно и лоббируют данную схему работы. Когда господин Костин утверждает, что при ключевой ставке 4% они готовы кредитовать под 7%, только наивный может подумать, что банк готов работать с маржой 3%. Выбрав с рынка, только хорошие объекты, а такие всегда найдутся, госбанки будут кредитовать нас с Вами под 7-8% годовых и застройщиков еще кредитовать под 3-4%, получая таким образом доходность 11-12%, практически без риска. Действия Сбербанка не оставляют сомнения, что так и будет, который сегодня привлекает под 5%, а выдает под 15,9%.

А что останется нам, простым Россиянам? Нам, к сожалению, не достанется даже объедков с барского стола, а придется только глотать слюнки и затягивать пояса. Снижение ставок по ипотеке будет компенсировано ростом стоимости жилья, а для тех кто покупает на свои кровные, так вообще беда. Расходы существенно увеличатся. По оценкам экспертов, стоимость жилья может вырасти на 25%, так что выводы делайте сами.

Лозунг советского времени – «…в СССР – все для блага человека, и мы знаем этого человека», в современной интерпретации звучит так – «в России – все для блага банков, и мы знаем эти банки». Плеяда «выдающихся» банкиров (Греф, Костин, Патрушев) не оставляет маневра для сомнений, что так оно и есть.

Великая сила фразы В.С. Черномырдина – «хотели как лучше – получилось как всегда», в очередной раз нашла свое подтверждение и наверно ее уже можно считать аксиомой не требующей доказательства. Поэтому спускаемся с небес на землю и плавно подходим к суровой правде жизни – спасение утопающих, дело рук самих утопающих, т.к. другого пути для выживания нет.

На канале Анатомия финансового здоровья каждый из Вас найдет ответы на вопросы по ипотеке, кредитам, управлению личными финансами. В следующих выпусках разберем вопрос по принятию решения взятия ипотечного кредита. Читайте, смотрите, подписывайтесь.

https://www.youtube.com/channel/UCB6yCaBl0kr1-KYoL4uVX7Q

www.finterapevt.com