"Мама зачем мы купили 7 квартир? Я стал подневольным и каждый день занимаюсь арендаторами" История из жизни

23k full reads
28k story viewsUnique page visitors
23k read the story to the endThat's 82% of the total page views
3 minutes — average reading time

Приехав на несколько дней в Москву для участия в Дзен-пятнице и стал участником интересного разговора со своей соседкой по парковке. Ее зовут Анна и она полтора года назад купила квартиру в нашем доме.

фото автора, дом в котором Анна продала квартиру
фото автора, дом в котором Анна продала квартиру
фото автора, дом в котором Анна продала квартиру

Я знал, что она переехала из центра города, но то что она настоящая миллионерша и не догадывался. Да и оснований для этого никаких не было. Машина у нее Ниссан Микра, к тому же не новая. Каких-то особых супердорогих брендовых вещей в гардеробе не наблюдалась. Разве, что норковая шуба. Но она сейчас не является символом богатства.

В общем типичный житель спального района Москвы, которая в 8-00 уезжает, а в 19-00 возвращается. Я также знал, что у нее сын учится в Вышке (Высшая школа экономики), а также то, что она сама преподает в Институте дружбы народов. Он от нас расположен недалеко, поэтому и выбрала в т.ч. наш дом.

Я же как-то в дежурном разговоре с ней проговорился, что занимаюсь финансовым консультированием частных лиц.

И вот увидев меня на парковке, она вышла уже из прогретой машины и подошла ко мне. Видно было, что подошла не просто так, а с какой-то конкретной целью. Так оно и вышло.

Спросив у меня о наличии 5 минут времени она изложила вкратце проблему, которая ее гложет последние недели. Вопрос для нее был достаточно срочный, т.к. начинался осенний семестр в ВУЗах.

У Анны возник серьезный конфликт с сыном.

Оказалось, что квартиру, которую она продала в центре было достаточно дорогая - 40 с лишним миллионов рублей. Купив за 14 млн. руб. в нашем доме, остаток средств она потратила на покупку 7 квартир. Так ей посоветовала знакомый риэлтер, которая и оформляла все сделки.

Т.к. сын учится на платном отделении (расходы порядка 1 млн. руб. в год), то она ему и поручила заниматься поиском и работой с арендаторами.

Логика у Анны в отношении сына была в принципе правильная - "собрался получать экономическое образование, совмещай теорию с практикой. Попробуй на пальцах, что такое зарабатывание денег на практике, а не получение их из тумбочки".

Во всем этом мероприятии случился один важный подвох. Квартиры покупались из расчета минимальной цены и максимальной стоимости аренды. В результате они оказались разбросаны по всей Москве, а 2 так вообще были в Московской области.
авторский коллаж
авторский коллаж
авторский коллаж

Целый год сын худо-бедно справлялся с этой работой. А тут летом откровенно заявил матери "Мама зачем мы купили 7 квартир? Я стал подневольным и каждый день занимаюсь арендаторами". В общем он напрямую сообщил, что не хочет заниматься этой деятельностью. Или в крайнем случае готов только в той части, которой хватило бы на оплату его учебы.

Вот Анна и подошла ко мне за советом по выходу из этой ситуации.

Т.к. у меня самого есть практический, а не теоретический опыт сдачи квартир в аренду, то эта тема мне хорошо знакома. Это действительно не пассивный доход. Это п о сути работа, которая включает:

- периодический контроль состояния помещения

- мелкие ремонты при смене арендатора

- реакция на жалобы соседей

- поиск арендаторов

- контроль оплаты коммуналки (самостоятельная оплата)

У меня даже был такой же кейс, как и у Анны. Квартиру изначально сняла молодая семья, а потом оказалось, что живут жители Средней Азии.

К тому же Анна с сыном выставляли квартиры по максимальным ценам на рынке. В результате арендаторы у них менялись достаточно часто. Редко, кто задерживался на период более года.

Мы договорились, что надо обсудить этот вопрос более подробно. Так мы и сделали тем же вечером.

Вот, что я в итоге ей посоветовал:

1. Часть удаленных квартир (3 из которых 2 в Московской области) продать. Денежные средства разместить на вклады в разных банках, так чтобы сумма в каждом с учетом процентов не превышала 1,4 млн. рублей.

2. По оставшимся 4-м квартирам снизить цену, но ужесточить условия выбора арендаторов с минимальным сроком аренды в 1 год. В этом следует брать 2-х месячный депозит, а т.к. цена будет привлекательная, то и услуги риэлтеров не нужны. Сами смогут сдать в аренду.

И вот вчера вечером я получаю от Анны сообщение, что она переговорила с сыном и они согласовали этот план действий. Думаю, что это действительно компромиссное решение, которое наверно стоило изначально более тщательно продумывать, а не тратить все деньги на покупку недвижимости.

Скорее всего сыграло роль интерес риэлтера, который заработал на каждой сделке с квартирой.

ПОДПИСКА НА КАНАЛ