Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

16 March 2020
121 full read
3 min.
289 story viewsUnique page visitors
121 read the story to the endThat's 42% of the total page views
3 minutes — average reading time
Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

Мы попытались выяснить, кто должен проектировать жизненный цикл объектов и управлять им

21 февраля произошло обрушение части стеклянной наружной стены в одной из башен Москва-сити на 28-30-м этаже, где располагаются жилые апартаменты. РИА Новости со ссылкой на экстренные службы столицы уточнило, что обрушилась часть конструкций с одной из башен комплекса «Око». По информации столичного МЧС, проводилась эвакуация людей. К счастью, никто не пострадал. Автотранспорт, припаркованный на территории комплекса, также не получил никаких повреждений.

Что это было: некачественные материалы, неучтённое при проектировании воздействие внешних факторов, износ конструкций? А главное, можно ли как-то просчитать подобные риски и обезопасить людей?

Мы обсудили этот вопрос с кандидатом экономических наук, доктором делового администрирования, вице-президентом Национальной палаты инженеров России Владимиром Малаховым.

Владимир Малахов
Владимир Малахов

«Такого документа нет»

- Без тщательного изучения технических аспектов этого происшествия сказать что-то сложно. Если речь действительно идёт о комплексе «Око», то он достаточно молодой, построен в 2012-2016 годах, поэтому вряд ли можно связывать обрушение с износом несущих конструкций или качеством изготовления стеклянных фасадов, - считает Владимир Иванович. - Скорее это или монтажный брак, или издержки внутреннего ремонта. Думаю, ответственные службы дадут какое-то заключение в ближайшее время. Хотя событие неприятное – люди могли пострадать. Очевидно, что при проектировании жизненного цикла таких высотных зданий требуется специальная оценка рисков эксплуатации и последствий этих рисков. Скажем, если аварийно выпало окно из последнего этажа 9-этажного дома, вероятность гибели находящихся внизу людей намного ниже, чем при падении стекла из небоскрёба.

- Кто вообще проектирует ЖЦ и кто должен оценивать риски эксплуатации?

- Вопрос интересный и важный, но ответить на него однозначно не получится. Теоретически, все аспекты эксплуатации объекта недвижимости и вытекающие из них требования должны отражаться будущим владельцем или заказчиком в техническом задании на проектирование. Но они должны определяться в результате квалифицированного экспертного обсуждения всех заинтересованных сторон, среди которых должны быть и эксплуатационные службы, и будущие жители.

Такого документа нет!
Такого документа нет!

Такого интегрального документа, в котором, по сути, был бы спланирован жизненный цикл будущего объекта недвижимости, сегодня НЕТ! Считать таким документом какой-либо протокол общественных слушаний – чистое недоразумение. Это должен быть профессиональный проектный документ, в котором точно оговариваются пожелания при эксплуатации, ведь это самый длинный этап жизненного цикла любого здания или сооружения. А значит, там же должны быть предусмотрены требования по минимизации рисков эксплуатации. Скажем, если есть риск падения такого стекла с любого этажа, то надо просчитать последствия такого падения, посмотреть площадь вероятного приземления и минимизировать количество людей в этой зоне специальными проектными решениями. Либо принимать заградительные решения с внесением изменений в архитектуру здания. Если же в течение жизненного цикла планируется замена стёкол, то должны быть предусмотрены проектные решения по организации работ без потери потребительского качества проживания как жителей этого дома, так и окружающих.

«Как мы собираемся повышать качественный уровень?»

- А девелоперы не занимаются проектированием жизненного цикла?

- Я уверен, что профессиональные архитекторы и проектировщики всё это предусматривают. Но задача спекулятивного девелопмента – построить как можно дешевле, а продать как можно дороже. Вопросы эксплуатации его сильно не волнуют.

Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

Поэтому заказчик часто не слушает проектировщиков и архитекторов – их предложения ведут к росту капитальных затрат. Например, чтобы правильно спроектировать ремонтный цикл, надо составить график потери потребительских свойств стройматериалов и привести их примерно к единым срокам замены. Но тогда придётся или покупать более дорогие материалы, или обеспечивать ремонтопригодность конструктива, сокращая продаваемую площадь. Это очень не нравится девелоперам, они не заинтересованы в повышении эффективности жизненного цикла. Важно поменять государственный подход в целом и требовать при выдаче разрешений на строительство не просто минимальный CAPEX, а минимальный интегральный параметр (CAPEX + OPEX) / P*N, где CAPEX – это капитальные затраты, неотделимые от объекта недвижимости, включающие капитальные ремонты, OPEX – это операционные затраты на эксплуатацию, включающие затраты на текущие ремонты, Р – это показатель производительности, N – проектное число лет эксплуатации с присутствием людей. Такой интегральный параметр надо считать, а методик его расчёта пока никто не видел, хотя, насколько я знаю, отдельные эксперты МГСУ, НОСТРОЙ и НОПРИЗ занимаются этой работой и предлагали свои наработки.

Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

- А какова позиция правительства и Минстроя по этим вопросам?

- Увы, постоянное требование снижать стоимость строительства зданий и сооружений, финансируемых из бюджета, заводит ситуацию в тупик. Всякие инициативы о создании методик расчёта минимального интегрального показателя стоимости создания и владения объектом недвижимости на всех этапах жизненного цикла пока не находят понимания. Возникает вопрос: а как мы собираемся качественно повышать уровень комфортного проживания, создавая «зелёные» дома, повышая энергоэффективность, учитывая все аспекты устойчивого развития, социальную и инновационную адаптивность? Все эти решения ведут к росту CAPEX и снижению OPEX, но сегодня это никому не нужно! Ведь мы живём сегодня, а экономия завтрашнего дня – это уже не наш бонус. Разумеется, такую логику надо ломать в корне и перестать заниматься самообманом.

«Результат – неконкурентоспособная экономика»

- А как это вопрос решают в промышленном строительстве?

- Пока здесь тоже присутствует такой же подход, поскольку современные так называемые «эффективные менеджеры» коммерческих структур под эффективностью понимают только снижение капитальных затрат. Да, за это дают премии, но это не значит, что мы строим эффективные объекты недвижимости.

Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

В промышленном строительстве есть своя специфика, и необходимость проектирования жизненного цикла важнее, чем в жилищном строительстве. Ведь жилое здание – это, по сути, монопродуктовый проект, а в промышленности часто приходится строить предприятия, продукция которых тоже имеет свой жизненный цикл, и они могу не совпадать. Вероятность изменения продукта в течение жизненного цикла предприятия требует гибких решений в строительном проектировании: создания гибких производств, возможности расширения и переоснащения, перестановки оборудования и его частично замены и т. п. То есть планирование продуктовой линейки является основанием для инжиниринга жизненного цикла самого предприятия на всех этапах. Но многие наши предприниматели не думают об этом, они предпочитают строить планы из окупаемости 5-10 лет, а дальнейшее использование здания или сооружения – как покажет жизнь. То есть жизненный цикл никто не проектирует, а в результате мы имеем высокую себестоимость, высокие цены и неконкурентоспособную экономику. Увы, все эти вещи связаны, а с учётом потери компетенций в технологическом проектировании тенденции только усугубляются.

Время отвечать на вопросы

Кто планирует жизнь многоэтажки? Никто!

- Какие решения необходимы для того, чтобы переломить ситуацию?

- Если помните, было поручение Президента России от июля 2018 года, которое предписывало Правительству произвести переход к системе управления жизненными циклами объектов капитального строительства путём внедрения технологий информационного моделирования. Это говорит о том, что в Правительстве понимают важность повышения эффективности планирования жизненного цикла. Эти задачи могли бы решить цифровые технологии информационного моделирования, но их пока просто нет. Даже ответа на вопрос «что есть система управления жизненным циклом?» тоже нет. Система управления – это цифровой инструмент, позволяющий создавать именно управляющее воздействие на оператора объекта, приводя к наиболее эффективной конфигурации при эксплуатации. Кто должен быть куратором, оператором и интегратором таких систем? Ответа пока тоже нет. Национальная палата инженеров в своё время предлагала сделать такие системы на основе BIM-платформы, которая даёт возможность анализировать текущую эффективность использования объекта недвижимости. Важнейшим элементом такой системы должна стать «модель старения», которая планирует и отслеживает графики старения элементов конструкций, анализирует их синхронность и совместимость и на основе мониторинга формирует своевременные управленческие решения по ремонтам и заменам. Мы считаем, что за такими системами будущее и они, пусть локально и частично, уже создаются и используются в высотных зданиях.

Ставьте лайк, делитесь с друзьями в соцсетях!

Подписывайтесь на наш канал "Пространство для жизни"