Договор управления домом: нормативное регулирование

Базовым элементом системы нормативного правового регулирования договора управления МКД является Конституция РФ, которая в ч. 1 ст. 40 закрепила важнейшее право человека – право на жилище. Право на жилище, кроме всего прочего, включает в себя право на долю в общем имуществе МКД и право на управление таким общим имуществом.

Пунктом «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Таким образом, жилищное законодательство можно разделить на федеральное (федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти), на региональное (законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ) и на нормативные правовые акты органов местного самоуправления. В связи с этим последним уровнем правового регулирования, необходимо отметить следующее. Как справедливо указывают ученые, в данном случае налицо «нарушение Конституции РФ – введение третьего правотворческого уровня, регулирующего общественные жилищные отношения, помимо двух названных в Конституции». Вместе с этим, учеными не предлагаются пути устранения указанного противоречия между Конституцией РФ и ЖК РФ. Представляется, что требуется внесение поправок в ЖК РФ, исключающие третий уровень регулирования жилищных отношений.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ именно жилищным законодательством регулируются отношения, связанные с управлением МКД. Однако зачастую нормативного регулирования жилищным законодательством не достаточно, что ставит вопрос о применении законодательства других отраслей.

Из анализа ч. 1 ст. 17 ЖК РФ можно вывести следующее правило: если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, то применяется гражданское или иное законодательство, прямо регулирующее такие отношения. Только после этого возможно применение аналогии закона и аналогии права.

Кроме этого, к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Итак, договор управления МКД регулируется, прежде всего, жилищным законодательством (федеральным, региональным, местного самоуправления), гражданским законодательством (которое, согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ, находится в исключительном ведении РФ), иным прямо регулирующим такие отношение законодательством, а также законодательством, регулирующим отношения, перечисленные в ст. 8 ЖК РФ, с учетом требований ЖК РФ.

На федеральном уровне наиболее важным нормативным правовым актом является ЖК РФ. В него включен раздел VIII «Управление многоквартирными домами». Особый интерес для цели данного исследования представляют две статьи указанного раздела: ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом» и ст. 162 ЖК РФ «Договор управления многоквартирным домом». Важное значение имеет Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Указы Президента РФ, регулирующие договор управления МКД или смежные вопросы, на настоящий момент не изданы.

Правительство РФ вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.

Так, Правительство приняло Постановление от 13 августа 2006 г. № 491, которым утвердило Правила содержания общего имущества в МКД. Большое значение имеет Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, которым были утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила проведения открытого конкурса). Известное значение имеет Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие вопросы, связанные с договором управления МКД, на данный момент не приняты. Однако возможно применение тех нормативных правовых актов, которые регулируют порядок пользования жилищным фондом, его содержания и ремонта (текущего и капитального). К таким нормативным правовым актам относится Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила и нормы технической эксплуатации). Определенное значение сохраняют государственные стандарты, в частности ГОСТ Р 51929 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения», утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 20 августа 2002 г. № 307-ст.

В условиях, когда многие нормы, содержащиеся в постановлениях Правительства РФ, не вполне ясно и четко регулируют отношения, а ЖК РФ предельно обще, а оттого не полно определяет права и обязанности субъектов жилищных правоотношений, огромное значение приобретают официальные разъяснения, которые дают федеральные органы исполнительной власти.

Официальные разъяснения к Правилам оказания коммунальных услуг и к Правилам содержания общего имущества по прямому указанию Правительства РФ дает Министерство регионального развития РФ. К числу важнейших можно отнести Письмо Минрегионразвития РФ от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями», Письмо Минрегионразвития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом», Письмо Минрегионразвития РФ от 26 марта 2007 г. № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации».

Как уже указывалось выше, если норм жилищного законодательства недостаточно для правового регулирования, то применяются нормы гражданского законодательства. Прежде всего – Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ). К отношениям, которые охватываются договором управления МКД и близким к ним, может применяться параграф 6 главы 30 «Купля-продажа», общие положения о купле-продаже, глава 39 «Возмездное оказание услуг», общие положения ГК РФ. Кроме этого, к интересующим нас отношениям применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Органы власти субъектов РФ не спешат принимать нормативных правовых актов, регулирующих договор управления МКД, чего не скажешь об органах местного самоуправления. Как пример, можно привести Решение Челябинской городской Думы от 27 декабря 2005 г. № 9/6 «О примерных договорах на управление многоквартирными домами и оказание жилищно-коммунальных услуг».

Таким образом, можно сделать вывод о значительном массиве нормативного правового регулирования договора управления МКД различного уровня, который необходимо изучить, для решения задач, поставленных во Введении.

Ставьте лайк и подписывайтесь на мой блог о ЖКХ, если дочитали до конца. И не забывайте, что теперь в моем блоге есть комментарии! Пишите ниже ⬇⬇⬇