Как обманывают при продаже квартир?

26.12.2017

Если вы собираетесь приобрести жилую недвижимость или уже находитесь на стадии оформления сделки, то наши советы вам очень пригодятся. Ниже рассмотрим основные способы обмана, которыми могут воспользоваться недобросовестные продавцы квартир.

1. Необходимо учитывать, что собственник вправе распоряжаться имуществом, даже если он уже заключил договор с покупателем. Об этом сказано в пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22. Заключенные продавцом последующие договоры не являются недействительными. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 №9822/07.

Данная позиция судов ведет фактически к тому, что собственник может заключить несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества. В этом случае ситуация будет решаться по правилам статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу можно требовать отобрать вещь у продавца и передать покупателю. Однако данное правило не действует, если вещь уже передана третьему лицу, которое зарегистрировало право собственности.

Если же вещь еще не передана, то преимущество за тем из покупателей, с кем договор заключен раньше, если это невозможно установить – за тем из покупателей, кто раньше подал иск.

Обратите внимание, что в судебной практике сложилось мнение, что при наличии нескольких договоров, правом первенства обладает лицо, которому фактически передано имущество. Как пример см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 №33-2664/13.

Если покупатель не имеет права истребовать помещение и зарегистрировать право собственности, то у него, тем не менее, сохраняется право на возмещение убытков. Как пример, см. Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22.

2. Если продавец знает, что на квартиру будет наложен арест, но продаст квартиру, у покупателя возникнут трудности с госрегистрацией. В этой ситуации суды признают отказ в регистрации законным. Как пример, см. Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 №6343/08.

3. Кабальная сделка. Продавцу необходимо будет доказать, что имели место обстоятельства, указанные в статье 179 ГК РФ. Если этого не будет сделано, суд откажет в иске (см. Определение Московского городского суда от 25.12.2013 №4г/3-12947/13). Поэтому покупателю по возможности необходимо выяснить, нет ли таких обстоятельств.

4. Продавец может ссылаться на психическое расстройство, невозможность осознавать последствия своих действий. Суд в этом случае признает договор недействительным (как пример Определение Московского городского суда от 16.12.2013 N 4г/7-12273/13). Поэтому покупателю необходимо убедиться во вменяемости продавца. Если доказательств расстройства, невозможности осознавать последствия не будет представлено, суд не признает договор недействительным (смотри Определение Московского городского суда от 08.07.2013 №4г/5-5995/13).

5. В качестве оснований для признания договора недействительным могу выступать следующие обстоятельства:

1) Преклонный возраст продавца жилого помещения.

2) Наличие у продавца жилого помещения определенных заболеваний, которые могут привести к неадекватности поведения, влиять на психологическое и психическое состояние (в том числе провоцировать отставание в психофизическом развитии, привести к невозможности обучения в массовой школе, к трудностям социальной и трудовой адаптации):

- психические расстройства, в том числе хронические;

- органическое расстройство личности;

- заболевания головного мозга;

- расстройство личности и поведения, связанное с употреблением алкоголя;

- другие заболевания

3) Наличие у продавца жилого помещения группы инвалидности.

4) Продавец жилого помещения состоял или состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

5) Продавец жилого помещения:

- злоупотреблял или злоупотребляет спиртными напитками (страдает хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и

- в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного опьянения или длительного запоя.

Покупатель может противопоставить этому следующие доводы и доказательства:

а) Отсутствие у продавца жилого помещения определенных заболеваний, которые могут привести к неадекватности поведения, влиять на психологическое и психическое состояние;

Свидетельские показания, в том числе лечащих и привлеченных врачей, экспертов;

Медицинские документы о состоянии здоровья продавца на момент заключения договора (например, справки, выписки из истории болезни; медицинская карта; выписной эпикриз; анамнез; амбулаторная история болезни);

Заключение судебно-психиатрической (амбулаторной, стационарной) экспертизы;

Заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы (в том числе посмертной);

Заключение амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической и наркологической экспертизы;

Заключение судебно-медицинской экспертизы.

б) Продавец жилого помещения не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;

Справки из психоневрологического или наркологического диспансера.

3. Продавец жилого помещения в период совершения сделки и в последующем самостоятельно принимал значимые решения и совершал значимые действия, в том числе:

- принимал решения о регистрации и расторжении браков, о регистрации граждан в квартире и др.;

- получал денежные средства;

- заключил договор с организацией по поиску приобретателя жилого помещения и оформлению сделки по его отчуждению;

- заключил договор аренды банковского сейфа, знакомился с правилами аренды индивидуальных банковских сейфов, принимал обязательства их исполнять, а также являлся в банк за получением денежных средств из банковского сейфа;

- открывал счета в банке, заключал кредитные договоры и совершал другие сделки;

- выдавал доверенности, удостоверял их у нотариуса;

- обращался к специалисту в области судебной психиатрии с просьбой освидетельствовать его на предмет дееспособности в связи с заключением договора купли-продажи жилого помещения, получил справку-консультацию;

- обратился в прокуратуру с заявлением о незаконной продаже квартиры, а впоследствии - с просьбой не возбуждать уголовное дело, поясняя, что добровольно заключил сделку;

- явился в УФМС для написания заявления о снятии с регистрационного учета по месту нахождения проданной квартиры;

- одновременно с продажей квартиры заключил договор купли-продажи, по которому на вырученные от продажи квартиры денежные средства приобрел в свою собственность другую квартиру.

Свидетельство о заключении брака

Свидетельство о расторжении брака, выписка из регистрационного журнала органа ЗАГС (если брак был расторгнут)

Документы, подтверждающие регистрацию в жилом помещении других граждан.

Расписки, другие документы, подтверждающие получение продавцом жилого помещения денежных средств за совершаемые фиктивные браки.

Договор с организацией по поиску приобретателя жилого помещения и оформлению сделки по его отчуждению.

Договор аренды банковского сейфа, правила аренды индивидуальных банковских сейфов, подписанные продавцом жилого помещения, ответы банка о личном посещении продавцом хранилища с целью получить денежные средства из банковского сейфа.

Договоры банковского счета, кредитные договоры, другие договоры.

Доверенности, выданные продавцом жилого помещения и удостоверенные нотариусом.

Справка-консультация, выданная продавцу жилого помещения специалистом в области судебной психиатрии по просьбе продавца.

Заявление продавца жилого помещения в прокуратуру о незаконной продаже квартиры, материал об отказе в возбуждении уголовного дела.

Заявление в УФМС о снятии продавца жилого помещения с регистрационного учета по месту жительства.

Договор купли-продажи квартиры, приобретенной продавцом на денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения.

6. Встречаются ситуации, когда недобросовестный продавец меняет паспорт, якобы из-за утери, но не проставляет сведения о супруге. В этом случае продавец может не знать, что требуется согласие супруги (а) для заключения договора купли-продажи.

Если эта статья оказалась полезной для вас, ставьте "Понравилось" (палец вверх) и подписывайтесь на наш канал, чтобы первым получать новые материалы!