Можно ли заставить собственников квартир заключить договор управления?

05.01.2018

Прежде чем остановится на вопросе о порядке заключения договора управления МКД необходимо ответить на следующий вопрос: как соотносятся правоотношения, связанные с управлением МКД, и те правоотношения, которые возникают из договора управления МКД?

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Как правильно пишет А.Б.Рыжов основанием для передачи указанной документации вновь избранной управляющей организации является решение общего собрания собственников, а не договор, заключенный на основании такого решения. Из этого можно сделать тот вывод, что правоотношения, связанные с управлением МКД, возникают вместе с принятием решения общим собранием собственников и являются более широкими, чем отношения, возникающие из договора управления МКД, так как управляющая организация приобретает право заключения договора с собственниками и право требовать от предыдущей управляющей организации предоставления необходимой документации после принятия соответствующего решения собственниками на общем собрании.

Таким образом, правоотношения, связанные с управлением МКД, возникают из простого юридического факта – решения собственников, принятого на общем собрании, а правоотношения по управлению МКД возникают из сложного юридического состава – решения общего собрания собственников и заключения договора управления. Особым вариантом является ситуация, когда собственники обязаны заключить договор управления в порядке ст. 445 ГК РФ. Это становится возможным, когда собственники до 1 января 2007 г. не избрали способ управления МКД и муниципальные органы власти выбрали управляющую организацию по итогам проведения открытого конкурса. В таком случае правоотношения из договора управления МКД возникнут из сложного юридического состава, который будет включать результат открытого конкурса по выбору управляющей организации и заключение договора.

Рассмотрим более подробно указанные юридические составы.

Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Пункт 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к исключительной компетенции общего собрания выбор способа управления МКД. Порядок проведения общего собрания и голосования определен в ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Из взаимосвязанных п. 4 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ следует, что решение о выборе способа управления – управления управляющей организацией и выборе конкретной управляющей организации принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД. При этом собрание считает правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Возникает вопрос, как определяется число голосов собственников? Часть 3 ст. 48 ЖК РФ установила, что количество голосов собственников пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном МКД. В свою очередь, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ определила, что доля в праве обще собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Под общей площадью понимается сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В науке уже давно замечено, что нормы ЖК РФ о порядке принятия решения на общем собрании входят в противоречие с положениями ГК РФ о порядке владения, пользования и распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности. Как известно, по ГК РФ (ст.ст. 246 и 247) распоряжение таким имуществом осуществляется только с согласия всех собственников, владение и пользование так же только с общего согласия, но в случае не достижения такого согласия – по решению суда. Жилищный кодекс пошел по иному пути. Решение считается принятым, если за него отдана даже не половина голосов, а больше 25 %.

Решение собственников на общем собрании должно быть оформлено протоколом и в течение десяти дней размещается в месте, определенном общим собранием и доступном для всех собственников. Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

На основании решения общего собрания собственников в МКД заключается договор управления с управляющей организацией. В связи с этим возникает интересный вопрос о том, насколько обязательно для собственника заключение такого договора. Как выше было указано, решение общего собрания обязательно для собственников, поэтому собственники обязаны заключить договор с выбранной управляющей организацией. Но может ли управляющая организация принудить к заключению договора собственника, который отказывается от его подписания? Нет, потому как обязанность, установленная в ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, это обязанность собственника перед другими собственниками, нарушение ее влечет возникновение соответствующих правоотношений между собственниками, но не между управляющей организацией и собственником. Поэтому, если кто и может понуждать отказывающегося от заключения договора собственника, то только иные собственники. Однако наиболее разумным представляется предоставление соответствующего права управляющей организации, что освободило бы законопослушных собственников от участия в судебном процессе.

В юридической литературе расходятся мнения по вопросу о возможности принуждения к заключению договора управления МКД. Так, Ю.П. Свит считает, что «поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников (п. 5 ст. 46 ЖК РФ), а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке». Напротив, С.В. Стрембелев пишет, что «В этом случае нет механизма понуждения собственника к заключению договора».

Наиболее верной представляется точка зрения Ю.П. Свита, поскольку она опирается на законодательство. Согласно ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет суд. В то же время ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ закрепила правило, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Так как действиями собственника, отказывающегося от заключения договора с управляющей организацией, нарушаются права других собственников, то на основании приведенных норм законодательства они могут обратиться в суд с требованием понудить собственника к заключению договора.

Однако, как представляется, ситуации, когда собственники будут вынуждены обратиться в суд не получат широкого распространения. Дело в том, что управляющая организация обязана приступить к исполнению своих обязанностей после подписания договора хотя бы с одним собственником. Вряд ли, после того как на общем собрании принято решение о выборе управляющей организаций в МКД не найдется ни одного собственника, который бы подписал договор управления МКД. Но, не смотря на это, право на обращение в суд, закрепленное в законодательстве, сохраняется.

Жилищный кодекс определил ситуации, когда выбор управляющей организации осуществляется муниципальными органами власти.

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Норма ч. 4 ст. 161 ЖК РФ представляется не вполне ясной. Указание на то, что открытый конкурс проводится, «если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано», оставляет место для вопроса о том, кто и в каком порядке определяет день проведения открытого конкурса.

Вносит ясность в данный вопрос только ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в МКД до 1 января 2007 года не выбран способ управления МКД или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано.

Необходимо отметить, что, несмотря на то, что ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определила срок проведения конкурса, ее содержание входит в известное противоречие с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Раз открытый конкурс должен проводится в случае, «если в течение года до дня проведения указанного конкурса» не выбран способ управления, а ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» установила срок «до 1 мая 2008 года», то можно сделать вывод, что муниципальные органы проводят конкурс в случае, если в течение периода с 1 мая 2007 г. по 1 мая 2008 г. собственниками не выбран способ управления. Но в таком случае, зачем ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указала, что открытый конкурс должен проводится, если «собственниками помещений в МКД до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано»? Кроме этого, если правильно, что открытый конкурс проводится в случае, когда собственники не выбрали способ управления в течение периода с 1 мая 2007 г. по 1 мая 2008 г., то в Правилах проведения открытого конкурса должна содержаться норма, определяющая, что орган местного самоуправления должен уведомить собственников о проведении конкурса более чем за год до проведения конкурса. Иначе собственники не смогут вовремя выбрать способ управления. Однако Правила проведения конкурса не содержат такой нормы. Как это, так и указание ЖК РФ, что открытый конкурс проводится, если до 1 января 2007 г. собственники не выбрали способ управления МКД, требует решения вопроса, нормы какого закона – ЖК РФ или Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - имеют приоритет в данном случае.

Представляется верным, что «вводные законы призваны регламентировать… отношения, возникшие в переходный период от ранее существующего правового регулирования к устанавливаемому новым законом, которое будет применяться в дальнейшем». Поэтому больший приоритет в переходный период имеет именно вводный закон, каковым является Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Поэтому должна применяться, прежде всего, ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса», а уже затем – ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Итак, орган местного самоуправления проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в МКД до 1 января 2007 года не выбран способ управления МКД или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано.

Крайне важным вопросом является вопрос о том, что означает срок «до 1 января 2007 года». Надо ли его понимать так, что собственник лишается права самостоятельно выбирать способ управления? Нет, ведь согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД. А ч. 6 ст. 161 ЖК РФ обязала орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД созывать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 ст. 161 ЖК РФ. Поэтому собственники действительно в любое время могут принять решение о выборе или изменение способа управления, однако они не могут без известных негативных правовых последствий расторгать договор управления.

Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не ограничивает право собственников выбирать способ управления, но ограничивает их право реализации данного договора. То есть собственники не могут после 1 января 2007 и до истечения срока, установленного ч. 6 ст. 161 ЖК РФ, заключать договор управления МКД. Юридический смысл права свободно выбирать способ управления, закрепленного ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, сводится к тому, что собственники могут, приняв такое решение и после 1 января 2007 года, положить его в основание заключения нового договора управления. Иными словами, решение собственников, принятое после 1 января 2007 г., не теряет своей юридической силы, чего не скажешь о заключении договора управления. С этим согласно и Минрегионразвития РФ, которое в своем Письме № 5280-СК/07 «Об изменение жилищного законодательства Российской Федерации» разъяснило следующее. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбирать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления МКД. Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в МКД выбирать на своем общем собрании способ управления МКД. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса.

Статья 168 ГК РФ закрепила общее правило, что сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Следовательно, коль собственники заключают договор в порядке самостоятельного выбора способа управления после 1 января 2007 г., то они нарушают закон, что влечет ничтожность самого договора. А ничтожный договор не влечет никаких правовых последствий.

Если же предположить возможность выбора способа управления и заключения договора после 1 января 2007 г., то возникает странное положение. Договор управления управляющей организацией действителен, а муниципальные органы власти все равно обязаны проводить открытый конкурс, ведь, следуя букве Закона, собственники не выбрали способ управления до 1 января 2007 г. После проведения открытого конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления с выбранной организацией. Получается два действительных договора, две управляющие организации, и это притом, что ЖК РФ прямо запрещает управление одним домом двум организациям. Можно и дальше предполагать, как будут развиваться события. Но понятно одно, что ситуация может стать абсурдной, что означает неверность предположения, что собственники могут заключать договор управления после 1 января 2007 г. Ведь как писал выдающийся дореволюционный юрист Е.В.Васьковский: «…закон не должен быть толкуем в таком смысле, при котором он… ведет к нелепым последствиям».

Подводя итог по данному вопросу, можно сделать несколько выводов. Во-первых, собственники до 1 января 2007 г. должны были выбрать способ управления и реализовать его, например, посредством заключения договора управления. Во-вторых, если собственники не выбрали до 1 января 2007 г. способ управления и не реализовали его, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В-третьих, собственники не лишаются своего права свободно выбирать способ управления, если до 1 января 2007 г. не выбрали способ управления, но они не могут реализовать его посредством заключения договора управления.

Порядок проведения открытого конкурса установлен Правилами проведения открытого конкурса.

К претендентам на участие в конкурсе установлены определенные требования. Так, претендент должен соответстветствовать установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления МКД;

Рассматривает заявки и проводит конкурс конкурсная комиссия, создаваемая организатором – органом местного самоуправления. Организатор конкурса публикует извещение о конкурсе и утверждает конкурсную документацию.

Претенденты падают заявки, которые рассматриваются конкурсной комиссии, о чем составляется протокол. В конкурсе могут участвовать только лица, признанные участниками конкурса в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс.

Необходимо отметить известное противоречие Правил проведения открытого конкурса и ГК РФ. Согласно п. 58 Правил проведения открытого конкурса в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она рассматривается в общем порядке. Однако ч. 5 ст. 447 ГК РФ закрепило правило о том, что если в конкурсе принял участие только один участник, то конкурс считается несостоявшимся. Таким образом, налицо коллизия норм, которую, как представляется, необходимо решить в пользу ГК РФ. Это тем более необходимо, что одним из принципов проведения конкурса является добросовестная конкуренция, которая не может быть обеспечена, если в конкурсе примет участие только один участник.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ (ч.5 ст.161 ЖК РФ).

Договор управления МКД изменяется и расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Особенностью изменения и расторжения договора управления МКД является то, что решение об этом должно принять общее собрание. Во всем остальном порядок изменения и расторжения договора регулируется ГК РФ.

В связи с изменением и расторжением договора управления МКД необходимо отметить следующее. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники могут принять решение об изменении способа управления в любое время. Однако это не означает, что также просто собственники могут расторгнуть договор управления МКД. По общему правилу, закрепленному в ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не установлено законом. Законом иное не установлено, а это означает, что, даже если собственники приняли решение об изменении способа управления, но не достигли согласия с управляющей организацией по вопросу расторжения договора, то они не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.