Нотариальные сделки

Часть вторая

Недавно екатеринбуржцы имели возможность посетить бесплатный семинар «День недвижимости», который ежегодно проводит Уральская палата недвижимости при поддержке администрации города. Темы докладов были составлены по вопросам, поступившим в последнее время в УПН: нотариальные сделки с долями и с совместной собственностью супругов – часть из них. На эти и другие вопросы граждан по удостоверению сделок с недвижимостью ответила нотариус, кандидат юридических наук Ольга Филиппова.

– Как при разделе имущества, приобретенного на средства мат. капитала, производится расчёт долей, если они вовремя не были определены?

– Средства мат. капитала имеют специальное целевое назначение, они не являются совместно нажитым имуществом супругов. Если долями дети не были наделены, то при разделе имущества супругов следует сначала определить их.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 22 июня 2016 г.), говорится, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение.

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38 («Раздел общего имущества супругов») и 39 («Определение долей при разделе общего имущества супругов») Семейного кодекса. А в том случае, когда супруги принимают решение оставить режим совместной собственности на возникшие доли в праве, следует исходить из положений ст. 34 («Совместная собственность супругов») СК РФ. Соответственно в тексте соглашения о наделении долями нотариусы разъясняют содержание указанных статей в зависимости от обстоятельств.

Например, общая стоимость квартиры составляет 3 400 000 рублей, средства мат. капитала – 340 000 рублей. Исходим из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала: 340 000 делим на 4, получается 85 000. 3 400 000 – 340 000 = 3 060 000 – их делим пополам между родителями. Переводим в идеальные дроби: 340 000 руб. – это 1/10 от 3 400 000. 1/4 от 340 000 руб. получается 1/40 от 3 400 000 руб.

Таким образом, 1/40 – детям и по 19/40 – родителям. И далее по соглашению между родителями определяем режим для 19/40 долей в праве собственности: совместный или раздельный.

– Сколько экземпляров соглашения о наделении долями выдает нотариус и сколько из них должны быть на бланке единого образца?

– Нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу этих участников. На бланке оформляются все страницы всех экземпляров нотариального акта. Не подлежит оформлению на бланке и выполняется на обычной бумаге экземпляр стороны договора, производящей отчуждение имущества, а также экземпляры документов, которые остаются в делах у нотариуса (на оставшемся в деле у нотариуса экземпляре документа записываются номера и серии бланков, использованных для оформления экземпляров документа, выданных лицам, обратившимся за совершением нотариального действия).

Таким образом, при удостоверении соглашения о наделении долями в недвижимом имуществе во исполнение обязательств по материнскому капиталу все участники приобретают доли в праве собственности, нет отчуждающей стороны, поэтому по общему правилу необходимо изготовить столько экземпляров на бланке, сколько участников в соглашении, учитывая несовершеннолетних детей.

– Могут ли средства мат. капитала использоваться на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение или только целое жилое помещение?

– Вопрос о приобретении доли в праве на жилое помещение является спорным. Обзор судебной практики разъясняет, что если после приобретения доли в праве собственности на квартиру несовершеннолетние в полном объёме становятся обладателями правомочий собственника жилого помещения, то такое соглашение является правомерным. В данном случае достигнута цель использования средств мат. капитала – улучшение жилищных условий. Если в результате собственниками становятся не только члены семьи лица, использовавшего мат. капитал, а также доля остается, например, у бабушки либо вообще постороннего лица, то в таком случае в удостоверении договора нотариусами будет отказано.

– Если приобретается дом с использованием средств мат. капитала, каким образом оформить права на землю?

– Поскольку статья 10 федерального закона № 256-ФЗ предусматривает направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий и не содержит норм о возможности использовать данные денежные средства на приобретение земельных участков, использовать конструкцию соглашения о наделении долями не представляется возможным. По данному соглашению возможно наделить долями только в жилых помещениях.

Относительно земли следует использовать договор дарения. Принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе. С учётом содержания Земельного кодекса РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается шире и проявляется не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при отчуждении недвижимости земля также подлежит переоформлению. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание (ст. 35 Земельного кодекса).

Таким образом, в случае приобретения отдельно стоящего жилого дома с использованием средств мат. капитала можно использовать конструкцию договора дарения с обязательствами о наделении долями детей в отношении жилого помещения и принцип единства судьбы здания и земельного участка.

– Можно ли отказаться от реализации права, кому и на каком этапе?

– Отказаться от возможности реализации права возможно только в отношении права, возникшего в результате использования средств материнского капитала наравне с отказами от таких предоставленных законодателем прав, как отказ от наследства, отказ от приватизации, от права преимущественной покупки и т. д. В то же время законодатель не предоставляет возможности отказаться от права совместной собственности супруга, как и от права собственности вообще. Поэтому отказаться от реализации права на долю в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, может любой совершеннолетний гражданин, не желающий реализовывать право, предоставленное государством. Но супруг не теряет права на долю в праве совместной собственности на имущество, приобретенное частично с использованием материнского капитала. Кроме того, если супруг является титульным собственником недвижимого имущества, он не может отказаться от права собственности.

– Кто выступает стороной в соглашении, если нет одного из родителей? Единственный родитель действует за себя и одновременно как законный представитель своего ребенка.

– По общему правилу, в соглашении о наделении детей долями участвуют оба родителя и подписывают документ за себя и как законные представители своих детей. Но довольно часто одного из них просто нет физически. В таких ситуациях приходится привлекать органы опеки и попечительства, но если в маленьких городах это не вызывает трудностей, то в крупных населенных пунктах это невозможно. Поэтому, на наш взгляд, вполне допустимо подписание соглашения одним из законных представителей, действующим за себя и как законный представитель своего ребенка. Иногда родитель прибегает к подписанию доверенности и доверяет свои полномочия третьему лицу, а сам подписывает за ребенка как его законный представитель. Но от этого юридически ничего не меняется.

– Гражданин обладает правом на материнский капитал. Какие лица он обязан наделить долями в приобретаемом объекте?

– Жилое помещение оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, супруга и детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей.

– Покупатель недвижимости получил мат. капитал, находясь в зарегистрированном браке с одним лицом, а вопрос о наделении долями в праве на недвижимое имущество возник у него по истечении определенного периода времени, после выполнения обязательств по кредитному договору. К моменту наделения долями в праве субъект уже находится в зарегистрированном браке с другим гражданином. Кто в данном случае обладает правом на доли в недвижимом имуществе, приобретённом с использованием средств материнского капитала?

– Такие ситуации встречаются на практике. На наш взгляд, юридическое значение имеет момент получения сертификата на материнский капитал. Таким образом, субъект, обладающий правом на получение сертификата, обязуется наделить долями в праве собственности того супруга, с кем находился в зарегистрированном браке на момент получения денег по сертификату. Что касается детей, то субъект, обладающий правом на получение сертификата, обязан наделить всех своих детей долями, вне зависимости от того, кто является отцом ребенка.

– В том случае, когда долей наделен совершеннолетий ребенок, который уже сам состоит в браке, будет ли эта доля являться совместной собственностью с его супругом? И при отчуждении такой доли требуется ли согласие его супруга на отчуждение?

– Денежные средства выделяются государством на безвозмездной основе, значит, не являются совместной собственностью супругов. Поэтому на отчуждение такой доли согласие супруга не требуется.

Окончание следует

Автор Светлана Соловьёва, газета "Есть вариант!"