В атмосфере преобразований

В ближайшую субботу свердловские строители в очередной раз отметят профессиональный праздник грандиозным мероприятием в ЦПКиО им. Маяковского. На нескольких десятках развлекательных площадок пройдут конкурсы и зрелищные представления как для зрителей, так и для участников. Состоятся награждения победителей конкурсов профессионального мастерства, спартакиад, чествования лучших в профессии, пройдут строительные мастер-классы, розыгрыши велосипедов, автомобиля и многое другое. Строители в очередной раз покажут, что умеют не только усердно работать, но и интересно отдыхать.

Ещё одна традиция – отмечать День строителя в атмосфере радикальных преобразований отрасли.

В прошлые годы накануне профессионального праздника обсуждались и требования к компаниям, и создание компенсационного фонда, и введение страхования профессиональной ответственности… Нынче обсуждается отмена системы долевого участия в строительстве. Кроме того, с 1 июля 2018 года в РФ вступили в действие многочисленные изменения в федеральное законодательство и стартовал переходный период отказа от «долёвки», который продлится ровно год.

Задача законодательных новшеств

Основная цель преобразований – решить проблему обманутых дольщиков. Чтобы впредь не появлялись пострадавшие граждане, которые вложились в покупку на ранней стадии, а дом для них так и не был построен, стройка заморожена, деньги не возвращены. Планируется устранить причину явления – нецелевое расходование застройщиками собранных средств, использование их для возведение другого объекта, дальнейшее банкротство или же исчезновение компании.

Сегодня проблемными числятся 842 объекта в 69 регионах России, а в реестре обманутых дольщиков – свыше 30 тысяч человек, больше всего их в Подмосковье.

Суть реформы

Изменения направлены на повышение информационной открытости застройщиков, гарантий качества, ужесточения требований к застройщикам, их финансовой обеспеченности, усиления контроля государства за строительными компаниями, оформлением сделки с дольщиками, нормативным правовым обеспечением деятельности фонда долевого строительства.

Впредь денежные средства за строящееся жильё будут вноситься не в кассу застройщика, а на специальный эскроу-счёт в уполномоченном банке. Для привлечения средств по каждому объекту, в рамках полученных разрешений на строительство, должен быть открыт отдельный счёт в банке. Правило привлечения денег дольщиков распространяется на привлечение средств как граждан, так и юридических лиц.

Полностью средства с эскроу-счетов поступят застройщику, когда дом будет сдан. Если застройщик обанкротится, то недостроенный объект с деньгами дольщиков на банковском счёте будет передан другой компании. 

Банк контролирует финансовые операции застройщика, может выдавать деньги только на нужды возведения конкретного объекта. Если сроки строительства нарушаются и возникают дополнительные риски, то банк имеет право заблокировать счёт застройщика.

Введено требование выдачи застройщику разрешения на строительство нового объекта только после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор организации застройщика не имеет судимости и пр. Из правила «один застройщик – одно разрешение на строительство» исключено комплексное развитие застроенной территории, в этом случае одна компания может строить сразу несколько домов.

Вводится новое требование к компании, привлекающей средства граждан: она должна иметь опыт работы в отрасли не менее трёх лет и построить не менее 10 тысяч кв. метров жилья. Чтобы приступить к реализации проекта, нужно иметь запас собственных средств в размере 10 % от стоимости проекта. Установлено, что застройщики не могут использовать на авансовые платежи более 30 % средств от стоимости жилья. Размер отчислений компаний в фонд защиты дольщиков сейчас составляет 1,2 % от стоимости каждого договора долевого участия (обсуждается вопрос повышения взносов до 3 и даже до 6 %). Если застройщик не перечислит деньги в Фонд, то Росреестр не будет регистрировать его договоры долевого участия.

Закон № 214-ФЗ также устанавливает лимит расходов застройщика. На оплату труда управленческого персонала, услуг банка, управляющей компании, затрат на рекламу, коммунальные услуги, услуги аренды офиса не должны превышать 10 % от проектной стоимости строительства. У застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать одного процента от стоимости строительства. Компании, привлекающие средства дольщиков, обязаны публиковать в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) градостроительный план земельного участка, документ о расчёте размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, и другую основополагающую информацию о себе. Сведения о застройщике не должны содержаться в реестре недобросовестных компаний, который ведётся в соответствии с законами № 223-ФЗ и № 44-ФЗ. И это ещё не все новые требования к застройщикам.

Последствия для рынка

Новшества отразятся на практике рынка не сразу, а после того, как будут достроены дома, разрешение на строительство которых получено до 1 июля 2018 года – к ним применяются прежние нормы и правила. А таких объектов немало, и есть время на плавный переход к новой схеме. Застройщики поторопились запастись новыми площадками – по информации министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, только в июне оно выдало 43 разрешения на строительство 70 домов – это в два раза больше, чем было выдано в мае. Всего с начала года министерство выдало 83 разрешения на жилищное строительство – это 134 дома. В Екатеринбурге планируется построить более 16 тысяч квартир общей площадью 930 тыс. кв. метров. С начала текущего года в Свердловской области зафиксирован также рост регистрации договоров долевого участия в строительстве – плюс 60 % по сравнению с показателем первого полугодия 2017 года. Управление Росреестра в этот период зарегистрировало 8922 договора «долёвки», тогда как в прошлый раз – 5574 договора. На 21 % увеличилось и общее количество зарегистрированных прав собственности застройщиков и участников долевого строительства, оно составило более 10 500 прав.

По оценкам экспертов, отказ от «долёвки» впоследствии, когда будут завершены дореформенные проекты, приведёт и к повышению стоимости квадратного метра строящегося жилья, уменьшению числа новых проектов и соответственно выбора вариантов квартир.

Деньги для застройщиков станут дорогими, требования к ним и контроль повысятся, как следствие, они станут меньше строить. Некоторые аналитики предрекают также возврат на рынок «серых» схем финансирования приобретения жилья (предварительный договор, займы, кооперативы).

Светлана Соловьёва