Что нужно знать при покупке квартиры и как проверить её юридическую чистоту самостоятельно

Выгодное предложение может скрывать за собой какого-либо рода обман: от незначительного (обои за шкафом отклеились) до серьезного (зимой всегда холодно из-за старых батарей, которые нужно срочно менять).

Если было принято решение о самостоятельной покупке жилья, то нужно внимательно заняться изучением различных документов, а также попробовать проверить квартиру по методикам, которые будут описаны далее.

В результате представленных ниже процедур можно будет оценить риски самой операции купли-продажи, а также минимизировать возможные траты. Они могут быть связаны с ремонтом и приведением в порядок документов.

Также несложные правила помогут избежать самого худшего исхода событий — судебного разбирательства с бывшими жильцами или владельцам.

Итак, как проверить квартиру при покупке? Отличается ли процедура при анализе первичного и вторичного жилья? Можно ли сделать все самостоятельно? Есть ли что-то, чего нельзя сделать без риелтора, или от начала и до конца можно положиться только на себя, занимаясь соответствующими документами. Попробуем дать ответы на все эти достаточно серьезные вопросы.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке жилья

Данному процессу уделяется особое внимание, когда принято решение покупать недвижимость «с рук», то есть у частного лица.

Первый шаг — анализ того, сколько собственников имела квартира (если выяснится, что несколько, то возможны проблемы со стороны других лиц), кто в ней был прописан, и каков был их статус (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние лица и т. д.).

Кроме всего прочего, особое внимание уделяется тому, не является ли недвижимость арестованной, не числится ли она в завещании одного из собственников.

Также стоит проверить предыдущие операции с квартирой. Лучше всего избегать той недвижимости, которая за короткие сроки была в собственности большого количества лиц. Либо с ней что-то не так, либо применяется какая-то нечестная (сомнительная) схема. Лучше уберечь себя, свои финансы и время и пройти мимо подозрительного продавца.

На данном проверочном этапе нужно получить все необходимые на продажу разрешения, если таковые требуются.

В каких же ситуациях придется позаботиться о согласии третьей стороны на продажу жилплощади? Рассмотрим несколько примеров:

1) Собственник квартиры состоит в браке. В таком случае нужно обязательно получить согласие второго супруга на продажу недвижимого имущества, которое в браке может считаться совместно нажитым. В случае отсутствия необходимой бумаги сделка может либо не состояться, либо при стечении обстоятельств пройти успешно, но в будущем могут возникнуть проблемы.

2) Если собственник еще не достиг совершеннолетия, то есть по закону его возраст не позволяет ему самостоятельно распоряжается своей недвижимостью, то нужно обязательно обратиться за разрешением родителей (опекунов). Только после их официального разрешения (задокументированного) можно начинать готовить другие документы.

3) В случае продажи доли имущества (сын решил продать часть маминой квартиры, а дочь со своей половиной делать этого не хочет), то придется идти ко второму собственнику (если их несколько, то к каждому) для получения так называемого «отказного документа», который будет утверждать, что другие стороны не заинтересованы в покупке этой доли. Делается это для того, чтобы каждый собственник недвижимости, которая разделена между несколькими лицами, мог воспользоваться своим приоритетным правом на покупку в случае продажи других частей недвижимого имущества.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать один вывод: перед покупкой квартиры у человека (на вторичном рынке) придется детально ознакомиться с составом его семьи, с наличие других собственников, прописанных неработоспособных лиц.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Чтобы проанализировать все данные, необходимо заранее запросить у потенциального продавца такие бумаги:

1) Документ, свидетельствующий о том, как и когда человек стал собственником продаваемой квартиры. Сюда относят договора купли-продажи, дарения, мены и т. д. Если же человек получил эту недвижимость в качестве наследства, то он должен предоставить покупателю свидетельство с указанием его права на наследство.

2) Если приобретение квартиры происходило через участие в жилищном кооперативе, то понадобится справка, которая свидетельствует о полной выплате пая.

3) Документ, непосредственно подтверждающий права собственности конкретного продавца.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуемые бумаги разделяют на 2 группы.

К первой группе относят: экспликацию, кадастровый паспорт вместе с поэтажным планом (по этим документам проверяются самые важные показатели квартиры: площадь и планировка).

Известны такие ситуации, когда недобросовестные продавцы «накручивают» в объявлении квадратные метры недвижимости. Только после детального осмотра помещения и его плана покупателям удавалось установить истину.

Опытные риелторы, которые как никто другой разбираются в этих вещах, советуют обращать внимание на изменение планировки (если она когда-то была) жилплощади. Хорошо, когда опытный человек (риелтор) занимается такими вопросами, но тогда нужно быть готовым оплатить его услуги.

Ко второй группе бумаг, необходимых для проверки, относят выписку из специальной домовой книги. С ее помощью можно ознакомиться с перечнем прописанных людей, чтобы в дальнейшем не потребовалось их выселять.

Известны случаи, когда глава семейства самостоятельно принял решение о продаже своей квартир. Он имеет на это право, но ему необходимо получить разрешение (согласие) у жены. Она может быть не согласной с таким решением и отказаться продавать квартиру.

Кроме того, по всем вышеперечисленным бумагам не составит труда выяснить фамилию, имя и отчество владельца квартиры. Так как перед началом переговоров и перед самой сделки ее участники должны предъявить друг другу свои документы, удостоверяющие личность, то можно лишний раз проверить, не мошенник ли это. Если все в порядке (данные на всех документах совпадают с паспортными), то можно двигаться дальше.

На что ещё важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

После обсуждения всех нюансов с продавцом и перед непосредственным походом к нотариусу нужно убедиться, что у обоих лиц в наличии паспорт. Если у одного из участников сделки паспорт по каким-либо причинам скоро нужно будет отдавать на замену, необходимо заранее решить этот вопрос. Делается это в обязательном порядке по двум причинам:

1) Сотрудники регистрационной службы могут просто-напросто отказать сторонам в проведении процедуры продажи имущества.

2) Процесс купли-продажи может затянуться, а это значит, что сделку придется переносить, а может и не один раз. Вполне может выйти так, что в тот день, когда нотариус назначит прием с документами, паспорта на руках не будет.

Исходя из вышеописанного, следует подчеркнуть важность сбора всех необходимых для проверки квартиры документов. Получить большинство из них продавцу не составит особого труда, а покупатель сможет оценить возможные риски и принять правильное решение.

Если предоставить нотариусу все необходимые бумаги, то и сделка будет зарегистрирована за короткое время. Специалист сможет проверить юридическую историю (чистоту) квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, и сделать квалифицированный вывод.

Как проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке жилья (в новостройке)

В современном мире популярной практикой является приобретения квартир в домах, которые находятся на стадии строительства (или «этапе котлована»). В таком случае, чтобы все было законно, нужно заключить с застройщиком соответствующий договор, свидетельствующий о долевом участии покупателя. Фактически он вкладывает свои деньги непосредственно в процесс строительства, а по его окончанию становится собственником квартиры в новом доме.

Несмотря на такую прозрачность, существуют явные риски, избежать которых на рынке первичного жилья можно только путем тщательной проверки всех документов застройщика.

С чего же начать проверку квартиры в новостройке?

В первую очередь необходимо обратить внимание на разработанный и принятый в 2004 году Федеральный закон №214, в котором идет речь о процессе долевого строительства различных объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов).

Юридической силы он набрал в апреле 2005-го и был призван урегулировать отношения между застройщиком и покупателем-инвестором. Кроме того, он позволил снизить риски людей, которые таким образом решили стать владельцами квартир.

Сам ФЗ №214 регулирует только те отношения, которые непосредственно связаны с получением застройщиком финансов от долевых участников. Они подобным образом инвестируют непосредственно в процесс строительства любого объекта недвижимости.

Федеральный закон №214 – его особенности

Рассмотрим особенности действий этого нормативно-правового акта на строящийся многоквартирный дом. При этом стоит отметить, что закон касается только тех объектов строительства, которые получили разрешение на начало работ после 1 апреля 2005 года.

Нормативным актом утверждается необходимость заключения специальных договоров, о которых уже упоминалось ранее. Только при наличии официального соглашения о долевом участии покупатель-инвестор имеет право на защиту своего строящегося имущества со стороны государства.

Здесь же кроется и первый подводный камень, избежать которого поможет проверка квартиры в новостройке и предварительная оценка рисков. Если застройщик отказывается заключать соответствующий договор или предлагает подписать какое-либо другое соглашение, то от него лучше держаться подальше, ведь строительство может вовсе и не закончиться.

Согласно того же ФЗ каждый долевой участник вправе проверить следующие документы у застройщика:

- учредительные бумаги (все реквизиты в них должны совпадать с теми, которые размещаются на договоре о финансировании строительства);

- свидетельства о государственной регистрации и о постановке компании, которая непосредственно занимается процессом возведения дома, на налоговый учет;

- финансово-хозяйственная отчетность, предоставляемая в утверждённой на законодательном уровне форме;

- все имеющиеся финансовые бумаги за последние 3 года (бухгалтерские балансы, счета с расписанным распределением прибыли и убыли);

- результат аудиторской проверки за последний год, в течение которого строительная компания совершала свою предпринимательскую деятельность.

4 важных действия для проверки квартиры в новостройке

Для минимизации рисков нужно проанализировать все эти документы, а также выполнить следующие действия, позволяющие проверить квартиру в новостройке:

1) Ознакомиться с историей компании-застройщика. Для этого нужно проанализировать ее стаж, количество успешно завершенных проектов, а также то, сколько еще объектов находится в процессе строительства.

2) Лучше сразу проанализировать, на каком этапе находится сам процесс возведения многоквартирного дома. Не стоит финансировать строительство, если оно еще на стадии котлована, ведь в этом случае риски будут максимально высоки.

3) Не стоит забывать и про проверку документов того лица, которое непосредственно заключает долевой договор с потенциальным владельцем квартиры в строящемся доме. Если второй стороной в соглашении является не представитель самого застройщика, а уполномоченная организация, то нужно дополнительно проверить ее документы. Не лишним будет потребовать агентский, комиссионный или поручительский договор. В представленных бумагах должны быть указаны реквизиты застройщика и его официального представителя, а также тот факт, что уполномоченное лицо имеет право принимать участие в заключении долевых соглашений.

4) Проверить документы, которые являются обязательными для застройщика и требуются от него законодательством. Все бумаги на строительство должны предоставляться без задержки. При этом в них должны стоять актуальные даты и реальные реквизиты строительной компании.

Кроме всего прочего, перед заключением договора с застройщиком надо проверить, выполнил ли он все требования ФЗ № 214, а именно имеет ли он все необходимые разрешения и регистрационные бумаги на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом.

Для проверки квартиры в новостройке обязательно следует заглянуть в проектную декларацию. В ней всегда должна храниться наиболее актуальная информация, как о самой строительной компании, так и о проекте возводящейся постройки.

Таким образом, как в случае покупки квартиры «с рук», так и при поиске недвижимости на первичном рынке, нужно особое внимание уделить проверке всех предоставляемых документов.

При самостоятельном поиске жилплощади, которая находится в собственности у частного лица (на вторичном рынке), нужно проверить наличие коммунальных задолженностей, а также отсутствие прописанных лиц. Дополнительно придется получить разрешения от супругов, представителей несовершеннолетних владельцев, а также отказ совладельцев от приоритетной покупки.

Если же было принято решение о приобретении недвижимости в новостройке по договору долевого строительства, то особое внимание уделяется бумагам застройщика. Нужно обязательно проверить его стаж, а также наличие всех разрешений. При этом соглашение нужно заключать либо с самой строительной компанией, либо с уполномоченным ею лицом. О том, что застройщик передает права на заключение долевых договоров 3-й стороне, должно говориться в соответствующих бумагах, рассмотренных ранее.