Как правильно и безопасно подготовиться к покупке квартиры

28 July 2017

Первоочередные задачи при покупке квартиры

Как правильно и безопасно подготовиться к покупке квартиры
Как правильно и безопасно подготовиться к покупке квартиры

Итак, на начальном (подготовительном этапе) нужно выполнить следующие задачи:

Задача 1. Определить личность, которая непосредственно будет заниматься поиском подходящей квартиры

Ей может стать как сам будущий собственник, так и доверенное лицо. Очень частой практикой является привлечение риелтора. При этом в обоих случаях придется все продумать. Хотя привлечение 3-го лица с достаточной квалификацией позволяет значительно упростить процесс поиска и забыть о различных сложностях и возможных проблемах. Опытный человек со знанием дела подойдет к выбору квартиры.

Риелтор со стажем, во-первых, имеет достаточную базу предложений от различных продавцов и, во-вторых, знает, на что следует обращать особое внимание. Несмотря на все это, он обязательно возьмет комиссию за свою работу, так что итоговые расходы могут заметно увеличиться.

Задача 2. Нужно сразу же определиться с бюджетом, который планируется выделить на приобретение квартиры, сразу включив в него возможные дополнительные расходы

К скрытым вспомогательным тратам чаще всего относят риэлтерскую комиссию. За продажу недвижимости специалисты, работающие не один год, берут от 2% до 6%. В свою очередь тем, кто хочет купить себе жилплощадь, придется отдать за помощь в подборе наиболее подходящего варианта минимум 0,5%, а максимум — 3%.

В итоге нужно сразу оценить возможную экономию, если заняться вопросом подбора квартиры самостоятельно (без риэлтора), а также сравнить ее с ожидаемыми рисками.

Кроме того, не стоит забывать, что после покупки могут потребоваться дополнительные вложения, связанные с переоформлением документов, проведением ремонта и приобретением мебели.

Задача 3. Необходимо заранее сформировать перечень требований, которые будут выдвигаться к каждой рассматриваемой квартире

При этом можно самостоятельно или с помощью риелтора ознакомиться с большим количеством предложений, а затем, минимизировав риски, отобрать наиболее интересные варианты. Лучше всего предварительно определиться с основными нюансами, которые являются наиболее важными, чтобы в дальнейшем никакие вещи не смогли бы сбить с намеченного пути.

Например, если для человека достаточно важным моментом является расположение квартиры (он не переносит шум), а ему предлагают шикарную квартиру с новым ремонтом и хорошей планировкой, но возле крупных торговых центров, работающих допоздна, то лучше в данном случае рассмотреть другой вариант. Всё дело в том, что в такой месте всегда будет стоять гул, от которого невозможно избавиться. Именно поэтому надо заранее определиться с минимальным перечнем требований, которым новая жилплощадь должна соответствовать в обязательном порядке.

Задача 4. Стоит провести оценку рисков

Самостоятельный выбор жилья для будущего проживания или инвестирования имеет ряд нюансов. Разумеется, удастся сэкономить, но придется в личном порядке встречаться с каждым продавцом, а люди бывают разными.

При этом самостоятельно сложно учесть различные факторы, позволяющие оценить то, насколько квартира действительно подходит. Можно, например, столкнуться с тем, что продавец умолчит о шумных соседях, о ремонте, который сделан на скорую руку или еще о чем-то, на что бы сразу обратил внимание профессионал. Именно поэтому, если возникло желание самостоятельно искать квартиру для покупки, не воспользовавшись услугами риелтора, то лучше заранее оценить возможную степень риска.

Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья - плюсы (+) и минусы (-) обоих вариантов

Необходимо отметить, что рынок недвижимости состоит из двух частей: из жилья первичного и вторичного. Именно поэтому каждый потенциальный покупатель квартиры должен разбираться в этой классификации и четко знать, что ему нужно.

Рассмотрим эти две разновидности подробнее.

Первичное жильё — то, которое только недавно было построено и сдано в эксплуатацию. Таким образом, к нему относят все квартиры в новостройках, которые еще ни одного раза не находились в частной собственности у физического лица.

Именно поэтому важным нюансом является следующее утверждение: первичное жилье — это не просто жилплощадь в новом доме, который был недавно построен. Это, в первую очередь, недвижимость, которая пока принадлежит застройщику. Ранее она еще никому не продавалось, а значит, первый покупатель станет и первым ее владельцем среди физических лиц.

В данном случае можно рассчитывать на то, что предыдущие жильцы ничего не испортили, а также помещение находится в первозданном виде.

Желание быть первым владельцем в данном случае может быть, как чисто практическим (другие люди еще ничего не делали в этом помещении), так и идеологическим (просто хочется оказаться первым хозяином квартиры, чтобы быть уверенным, что ничего плохого в ней раньше не происходило).

Вторичное жилье — то, которое уже находится в собственности продавца. При этом он является физическим лицом (обычным человеком, который продает свою квартиру). Следует учесть, что возраст дома может разниться в колоссальном диапазоне. Он может быть как достаточно новым (один человек выкупил квартиру в новостройке, а затем решил ее перепродать), так и 100-летним. В данном случае нужно будет предельно внимательно изучить не только само жильё, но и состояние постройки.

Если дом слишком старый, то могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с тем, что материалы уже отслужили свой срок. При этом часть старых домов может быть занесена в программу по сносу, а жители, продавая свои квартиры доверчивым людям, решают просто заработать и избавиться от лишних проблем.

Также нельзя отбрасывать вариант, что человек занимается тем, что покупает в новостройке квартиры, обустраивает их и затем продает. В таком случае удастся при покупке стать обладателем новой жилплощади и сразу с хорошим ремонтом.

Плюсы и минусы первичного жилья

Теперь попробуем выделить основные достоинства и недостатки первичного жилья, ведь в большинстве случаев ситуация с вторичным обстоит с точностью до наоборот.

Итак, к явным преимуществам квартир, которые находятся в собственности застройщика, относят:

1) Небольшие цены, если сравнивать с вторичным жильем. Чаще всего намного выгоднее приобрести квартиру в доме, который только строится. При этом в большинстве случаев заключается договор по принципу долевого участия. Это позволяет добиться значительной экономии. Кроме того, в большинстве новостройках нет никакого косметического ремонта, поэтому застройщик уменьшает цену недвижимости.

2) «Чистота» квартиры в юридическом смысле. В данном случае подразумевается отсутствие каких-либо проблем с документами. Бывает такое, что бывшие собственники после продажи имущества могут обманным путем попытаться заполучить его обратно. При этом оставляя себе деньги при помощи мошеннических технологий. Еще один аспект ‑ в первичном жилье никто никогда не был прописан, а значит и с этим проблем тоже быть не должно. Для «вторички» нередки судебные разбирательства прописанных лиц с владельцем о несогласовании продажи недвижимости. Кроме всего прочего, квартира, которая еще никому не отдавалась в собственность, просто не имеет предыстории, а значит, проблем возникнуть не должно.

3) Новизна и применение современных материалов и технологий. Нужно подчеркнуть, что квартира в новостройке не будет требовать от своих хозяев проведения сложного капитального ремонта. Кроме того, не понадобится и модернизация различных коммуникационных систем.

Есть у первичного жилья и недостатки:

1) Расположение дома. Не секретом будет тот факт, что новостройки чаще всего располагаются либо на окраинах города, либо там, где есть много свободного места. В таких ситуациях в будущем могут возникнуть проблемы, связанные с удаленностью от транспортной развязки и неразвитостью инфраструктуры.

2) Усложненный процесс оформления прав собственника. При покупке первичного жилья следует учитывать, что на выдачу документов, заверяющих факт владения недвижимостью, может быть потрачено достаточно много времени. В период, когда права собственности находятся в подвешенном состоянии, прописаться не удастся.

3) Отсутствие облицовки. Одна из основных проблем квартир в новостройке — необходимость самостоятельно заниматься отделкой, то есть косметический ремонт ляжет на плечи новых владельцев.

4) Повышенный риск потери денег при сотрудничестве с компаниями-застройщиками, у которых сомнительная репутация. Немало историй (и о них, наверное, каждый хоть раз, но слышал) о том, что недобросовестные фирмы оформляют все необходимые документы, начинают строительство, получают деньги от будущих жильцов, а в итоге исчезают сразу после прохождения платежей. Мошенники просто бросают стройплощадку, оставляя горемычных собственников с бумагами, но без квартиры и денег.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Что же касается вторичного жилья, то многое становится понятным из уже перечисленных выше моментов. Оно может быть дороже, но зато сразу готово к проживанию. В итоге проблемы могут возникнуть только в юридическом плане. Именно поэтому существует одно нехитрое правило: перед покупкой нужно запросить у продавца справку о том, что из квартиры все выписаны. Взять ее достаточно просто, поэтому порядочный владелец недвижимости, который хочет ее продать, не откажет, услышав такую просьбу

Кроме того, нужно наверняка убедиться, что у квартиры отсутствуют какие-либо задолженности по оплате коммунальных услуг, чтобы в будущем не было проблем с управляющей компанией (УК) или товариществом собственников недвижимости (ТСН).

Также стоит проверить, сдается ли эта квартира по документам в аренду. Если кто-то уже арендовал ее и заплатил за определенный срок проживания, то он имеет полное право находиться в квартире указанный период. Значит, продавать ее нельзя.

В любом случае нужно поинтересоваться этими нюансами, чтобы не потерять свои деньги, а также не нажить себе проблем. Именно поэтому лучше не связываться с людьми, которые просят небольшую цену за свою квартиру, а внятных причин такой щедрости назвать не могут.