ТОП-7 способов покупки квартиры

Перед каждым, кто планирует стать обладателем новой квартиры, стоит сразу несколько требующих решения вопросов: где взять деньги на покупку квартиры или как лучше всего провести сделку? Лучше сразу все заплатить, потратив все сбережения или даже заняв у знакомых, оформить кредит или ипотеку, ежемесячно отдавая часть и переплачивая сумму, равную банковскому проценту?

Рассмотрим наиболее популярные способы приобретения собственной квартиры, выполнив их классификацию по тому, как будет проводиться оплата, и что будет выступать источником финансирования.

Способ 1. Прямая покупка за наличные

В данном случае подразумевается самый банальный и простой способ покупки собственного жилья. Человеку необходимо накопить определенную сумму денег (можно, конечно, попросить недостающую часть у друзей или у родственников) и оплатить все сразу наличными (через риелтора или напрямую общаясь с продавцом).

Несмотря на свою простоту, данный способ является и наиболее нервным. Самым рискованным моментом является процесс передачи денег, а сумма явно немаленькая. В итоге их нужно будет доставить к месту сделки (например, в нотариальную контору), а также в полном объеме передать собственнику квартиры.

При этом нужно предельно внимательно ознакомиться с жилплощадью, а также проверить все документы на квартиру. Она должна быть в хорошем состоянии и оставаться при этом «юридически чистой».

Особое внимание нужно будет уделить способу передачи денег. Во-первых, нужно оговорить время и место. К нему лучше всего ехать на такси, чтобы по дороге ничего не случилось. Во-вторых, нужно убедиться, что подписание договора купли-продажи будет осуществлено сразу же после получения продавцом денег. Именно поэтому лучше всего все финансовые операции проводить совместно с нотариусом.

Разумеется, несмотря на эти нюансы, простота и ясность наличного расчета при покупке вторичного жилья обуславливает популярность такого подхода. До 90% расчетов на рынке квартир, которые были в собственности у физических лиц, проводится именно с помощью бумажных денег.

Самое главное помнить, что права собственности переходят к тому, кто решил приобрести жилье. Обычно оно настает через 10 дней после подачи документов, то есть в момент регистрации сделки между физическими лицами.

Исходя из этого, возникает вопрос: а когда же лучше всего передать деньги? И тут возможно 2 варианта:


1) Отдать всю сумму до начала процесса оформления бумаг, запросив расписку. В ней необходимо отразить факт получения продавцом денег, которые будут учтены в процессе сделки по продаже им своей квартиры.

2) Произвести передачу денег после завершения процесса регистрации прав на собственность.

Разумеется, второй подход не такой надежной как первый. Неприемлем он для честного продавца, который может попасть на мошенников и лишиться квартиры, не получив ни копейки.

Также он не подходит человеку, которому очень нужна именно эта жилплощадь. Продавец, который еще не получил денег, может в любой момент отказаться от сделки, например, найдя другого покупателя, который предлагает сразу отдать больше.

Существует несколько подходов к тому, чтобы минимизировать риски:

- оформление заверенной расписки (об этом уже упоминалось ранее);

- выбор людного места для передачи средств (лучше всего, чтобы там были камеры);

- поиск специальные свидетелей, которые в случае чего смогут доказать, что сделка успешно состоялась;

- аренда банковской ячейки, в которую можно положить всю сумму и отдать ключ от нее после получения прав собственности;

- использование специальной услуги нотариуса, который может за небольшой процент взять всю сумму и передать ее продавцу после завершения оформления всех документов.

Таким образом, покупка квартиры за наличные деньги — способ достаточно понятный и простой, хотя при этом он характеризуется возможными рисками. Их можно уменьшить, если следовать тем советам, которые были приведены выше.

Способ 2. Покупка квартиры через ипотеку

Данный способ постепенно набирает популярность и часто применяется теми людьми, которые решают приобрести первичное жильё, то есть то, которое еще находится в собственности застройщика.

Ипотека идеально походит тем, кто хочет получить в собственность недвижимость, однако не имеет всей необходимой суммы для покупки новой квартиры. Правда условием участия в ипотеке является высокая и стабильная зарплата.

Таким образом, если у человека нет достаточных средств, он обращается за ипотекой. Она создана специально для тех, кто живет здесь и сейчас, то есть для людей, которые хотят обустраивать свою квартиру уже в этом году, а не через десяток лет.

Стоит отметить, что размер ипотечной ставки в разных регионах России отличается. Она варьируется между 10,5% и 14%. При этом банк часто требует от человека внесения определенной стартовой суммы (первоначального взноса), которая варьируется в пределах 10-40 процентов.

Зависит процентная ставка, в первую очередь, от самого банка. Именно она будет влиять на общую переплату и косвенно изменять ежемесячный платеж, в который уже заведомо вложены указанные «надбавки».

Исходя из этого, ипотека выгодна тем, кто хочет купить квартиру, но не имеет всех средств. С другой стороны, значительно увеличивается ежемесячный платеж, который уж точно не приносит удовольствия.

Чтобы понять масштабность ипотечных программ, достаточно проанализировать количество кредитов такого типа, зарегистрированных в Федеральной регистрационной службе (Росреестр) за полугодие 2015 года. В итоге за этот период было оформлено около 533 000 ипотек. А это значит, что примерно такое же количество семей решили купить себе квартиру, не имея полной суммы на руках.

Хочется подчеркнуть, что к оформлению ипотеки нужно подойти серьезно. Прежде чем принять решение о покупке квартиры в кредит, который придется регулярно выплачивать в течение 15-30 лет (а суммы будут немаленькие), нужно сначала хорошенько подумать. Да и мнение людей по этому поводу разнятся.

Немалочисленная часть общества с уверенностью заявляет, что ипотека — это «денежное рабство», которое недопустимо в 21 веке. По мнению таких людей, нужно либо искать способы заплатить за квартиру сразу, не прибегая к помощи банков, либо искать другие пути улучшения жилищных условий.

Такое негативное мнение имеет под собой реальное основание. Конечно, каждый из нас всегда немного переоценивает свои силы. Почти все считают, что погасить кредит досрочно возможно, если какое-то время экономить, отказывая себе в привычных удобствах: ходить пешком, скудно питаться и экономить на одежде. Однако на практике это практически нереально, ведь многие сдаются уже буквально через пару месяцев.

В режиме тотальной экономии, когда придется работать сутки напролет, очень скоро вырабатывается отвращение к окружающему миру, накапливается усталость. Человек попросту впадает в депрессию, ругается с родственниками, даже может потерять работу, с помощью которой он когда-то надеялся погасить кредит.

Именно поэтому в любой ситуации достаточно следовать всего одному правилу ипотеки — выбрать реальный платеж, который кардинально не затронет повседневный уклад жизни. Выплата процентов должна быть задачей фоновой, а не ежедневной и насущной проблемой. Лучше всего сразу отказаться от мысли об ипотеке, если доход не очень большой. Ведь в такой ситуации придется отдавать практически все и лишать себя повседневных радостей.

Через 30 лет, когда кредит будет выплачен, пройдет серьезный отрезок жизни. И уже тогда встанет вопрос: а стоило ли оно того?

Чтобы избежать неприятностей, лучше заранее ограничить планируемый размер платежа до 30% максимум 40% совокупного дохода семьи. Его, кстати, можно рассчитать прямо в банке. При этом стоит учитывать только те источники прибыли, которые будут доступны и через 10-15-20-30 лет.

В том случае, когда после вычета платежа по ипотеке из семейной прибыли остается сумма, покрывающая как коммунальные расходы, так и привычный уклад жизни с минимальными ограничениями, можно смело решаться на ипотеку.

Большой процент, разумеется, потянуть можно, но сделать это будет намного сложнее, особенно в психологическом плане. Даже при помощи цифр сложно дать точный совет. Но приблизительно оценить возможности они помогут.

Способ 3. Приобретение жилья в рассрочку

Для многих людей именно такой способ покупки квартиры является спасительным. Когда на руках нет полной суммы, но в ближайшее время она может появиться, то лучше всего обратить внимание именно на рассрочку. Такой подход является промежуточным вариантом, который стоит между ипотекой (то есть полноценным долгосрочным кредитом) и единовременной оплатой нового жилья.

Суть подобного варианта заключается в следующем: человек решает приобрести квартиру и отдает первый взнос, который чаще всего равен 50%, однако может быть разным в зависимости от ситуации. Далее ежемесячно в течение относительно небольшого периода (от 3 месяцев до 2-х лет) он равными частями, которые заранее оговариваются и могут идти по разным тарифам, отдает остальные деньги.

В итоге не нужно ждать 30 лет, чтобы стать полноправным хозяином своей квартиры. Несмотря на это, рассрочка — вариант отнюдь не для всех. Дело в том, что она, во-первых, подразумевает значительный первый взнос, а, во-вторых, подходит только тем, у кого либо высокий постоянный доход, либо планируется в ближайшее время крупное финансовое поступление за счет, например, продажи старой квартиры.

Чаще всего к рассрочке обращаются те, кто изначально запланировал купить жилплощадь в еще строящемся здании, но, когда строительство почти подошло к концу, цены резко возросли. На руках есть большая часть суммы, а вот недостающие деньги будут в ближайший месяц.

При этом некоторые строительные компании самостоятельно предлагают своим покупателям краткосрочную рассрочку, подразумевающую отсутствие процентов и разбиение остатка на 3-6 месяцев. Некоторые же фирмы могут запросить за то, что человек отдаст не всю сумму сразу, дополнительную переплату в размере около 11%.

Способ 4. Покупка квартиры с материнским капиталом

Для многих семей именно этот вид государственной помощи является реальным спасением от жилищной проблемы. С помощью материнского капитала семья, у которой более 2-х детей, может позволить себе приобрести новую жилплощадь за неимением других источников финансирования такой дорогой покупки.

Этим привлекательным шансом могут воспользоваться все молодые семьи, то есть люди, состоящие в официальном браке не более 3-х лет, если один из супругов еще не старше 30 лет. Самое интересное заключается в том, что в случае рождения детей, ограничение, связанной с длительностью брака, автоматически снимается.

Приятным моментом является и тот факт, что размер материнского капитала постоянно увеличивается за счет индексации. В 2015 году, например, он уже вырос до 453 000 руб. При этом стоит отметить, что сертификат на получение финансовой помощи можно получить, как сразу после родов, так и через определенное время.

Основной нюанс использования материнского капитала на приобретение квартиры заключается в следующем: деньги приходят молодым родителям ровно через 2 месяца от того момента, когда официально было совершена сделка купли-продажи. При этом разницу между размером материнского капитала и стоимостью жилплощади родители оплачивают самостоятельно наличными.

Кроме всего прочего, перед заключением сделки нужно будет посетить местное подразделение Пенсионного фонда. Деньги же, полученные от государства, могут пойти на первый ипотечный взнос (в зависимости от региона всей суммы может хватить на покупку маленькой квартиры), и даже на погашение уже имеющегося жилищного кредита.

Способ 5. Покупка квартиры у застройщика (в сданном или строящемся доме)

Как уже говорилось ранее, приобретение квартиры напрямую у строительной компании, которая еще ведет свои работы, может быть делом достаточно рискованным. Несмотря на это, если следовать ряду рекомендаций, то можно стать обладателем абсолютно новой недвижимости на выгодных условиях.

Для минимизации рисков при покупке квартиры у застройщика нужно учитывать ряд простых правил и выполнить ряд обязательных действий:

- проанализировать цены на похожие предложения от нескольких строительных компаний (очень низкая стоимость должна обязательно насторожить, ведь уважающая себя фирма не будет продавать жилплощадь по смешным тарифам);

- получить на руки все сведения о застройщике, включая сведения о его стаже и предыдущих успешных проектах;

- тщательно проверить весь пакет документов компании: от учредительных бумаг до договоров на используемый для строительства участок земли, а также банковскую аккредитацию новостроек;

- рассмотреть все разделы договора о долевом участии (чаще всего сделать это можно дома в спокойной обстановке, внимательно все прочитав, но лучше обратиться к опытному юристу, который сэкономит время и со всей ответственностью отнесется к этой задаче);

- оценить стадию строительства (стоит отметить, что даже если строительство завершено почти на 80%, оно все равно может быть, в конечном счете, заморожено).

Кроме этого, стоит особое внимание уделить специальным согласованиям и актам, которые выдаются строительным фирмам перед началом их работы. При этом стоит просмотреть не только разрешения на строительство, но и, например, разрешение на подключение будущего жилого многоквартирного дома к коммуникациям (воде, отоплению, свету).

Дополнительно можно попытаться оценить возможную окупаемость инвестиций, если планируется в будущем перепродать квартиру и заработать на этом. Достаточно подписать договор о долевом участии, после завершения строительства оформить все права на себя и сделать ремонт. Далее можно продавать квартиру, однако придется заплатить налог, размер которого составит 13%.

Сделать это придется только в том случае, если права на недвижимость человек получил менее 5 лет назад (до 2016 этот срок был меньше и равнялся 36 месяцам).

Способ 6. Приобретение жилой площади у подрядчика (в новостройке)

В большинстве случаев строительная компания не имеет бюджета, который мог бы покрыть все расходы, возникающие в процессе возведения дома. Именно поэтому застройщик обращается к подрядчику, то есть к юридическому лицу (крупной фирме или даже ИП), которое будет либо выполнять часть работ либо поставлять стройматериалы. В связи с отсутствием необходимых финансов для расчёта за предоставленные подрядчиком товары или услуги, застройщик отдает ему часть квартир в доме.

Проще всего понять такое взаимодействие на примере. Допустим, что компания «Стройдом» занимается возведением жилого комплекса. Подрядчиком в данном случае выступил ИП Черняхов, который предоставил застройщику кирпичей на сумму 10 млн. рублей.

В итоге в качестве оплаты компания «Стройдом» передаст предпринимателю 3 готовые квартиры, которые были оценены в 2,5 млн.

Далее у подрядчика есть 2 способа получить свою прибыль в денежном эквиваленте:

Во-первых, можно продать их по рыночной стоимости, а именно по 3,5 млн., однако в этом случае придется достаточно долго ждать.

Во-вторых, можно снизить стоимость, например, до 3 млн. и получить прибыль быстрее, все равно оставшись с неплохим чистым доходом.

В такой ситуации обычный человек можно сэкономить до 20 процентов от рыночной стоимости квартиры в новостройке. При этом она уже будет находиться в его собственности, а значит риск намного меньше, чем тот, который возникает при прямом взаимодействии с застройщиком.

Кроме всего прочего, существует определенная специфика, связанная с тем, что подрядчики чаще всего намерены продать все квартиры за очень короткий срок, получив при этом наличные.

Такой вариант предполагает заключение специального договора, который описывает «переуступку права требования недвижимости». Суть заключается в том, что на момент строительства, когда физически квартиры еще может не быть, ею формально владеет сам застройщик. Далее по окончанию работ недвижимость переходит в собственность подрядчика, который уже обязан передать ее покупателю согласно заключенному соглашению.

При этом все права на недвижимость, как и в случае заключения сделки напрямую с застройщиком, передаются человеку только после завершения строительных работ. Несмотря на это, если выбрать надежную компанию, которая по реальным соглашениям предоставляла строительной фирме товары или услуги во время процесса возведения дома, а также заключить с ней правильный договор переуступки прав требования жилплощади (если корректно, то недвижимости), то можно неплохо сэкономить.

Способ 7. Покупка жилья у собственника

Данный вариант является наиболее популярным на рынке вторичного жилья. В народе такой подход принято называть «без посредников», ведь ни покупатель, ни продавец не обращаются к риелторам, а самостоятельно обсуждают все нюансы сделки и заключают договор купли-продажи.

В таком случае можно серьёзно сэкономить, поторговавшись с человеком, однако вполне реально прогадать с характеристиками квартиры. Именно поэтому нужно обязательно все проверить несколько раз, а затем самостоятельно заключить договор и передать все бумаги в регистрирующие государственные структуры.