ИСТОРИЯ СОЗДАНИЯ ОДНОГО ТАУНА В ПОСЕЛКЕ КЕМБРИДЖ

6 June 2017

Написана для тех, кто ищет полезную информацию, которая помогла бы ему в строительстве и отделке внутреннего пространства тауна. В основном, для женщин.

.

КТО ПОДРЯДЧИКИ?

Основное – подобрать нужных людей в свою команду, когда начинаешь делать что-либо. Думаю, с этим сложно не согласится. На момент старта работ по тауну, я была уверена, что смогу обойтись своими силами плюс строительная бригада. Мне не нужны будут ни архитектор, ни проектировщик по водоснабжению и канализации, ни дизайнер. Дизайнер – я сама (а я, действительно, дизайнер по образованию), а всё остальное сделает строительная бригада, ведь она делала это уже много раз.

В сухом остатке имеем следующее: над проектом работал и архитектор, и проектировщик по ОВК, и две строительные бригады (как я этого не хотела избежать, но бригаду пришлось сменить). В этом блоге я поделюсь всем, что наработалось в этом проекте. Пожалуйста, берите, пользуйтесь! Это будут советы в различных областях, таблицы расходов, проект договоров, контакты тех, с кем мне понравилось работать, сам проект и фото того, что получилось в итоге.

.

ЗАПУСК ПРОЕКТА. ОГРАНИЧЕНИЕ В БЮДЖЕТЕ

Таун в 120 кв.м – это совсем маленький проект. Работая в дизайнерской компании, я участвовала в проектах только от 1000 кв.м. Совершенно логично, что там работали все специалисты, задействованные в строительном деле: архитекторы, вентиляционщики, проектировщики инженерных коммуникаций, специалисты по подбору мебели, ткани, декора и т.д. Включая, конечно, руководителя проекта. Короче, работает целая команда, чтобы в итоге получилось профессионально сделанное жилье.

Здесь же был маленький таун и ограничение по деньгам. Кембридж – это бюджетный вариант, и денежное ограничение здесь присутствует у всех его жителей.

Поэтому мечталось обойтись собственными, семейными силами.

.

СБОР ИНФОРМАЦИИ

Первая мысль была следующая:

Есть же шоурумы. Надо просто найти проект, по которым они делались. Но попытки «найти», не увенчались успехом. Значит, надо делать свой проект. Работать без проекта совершенно невозможно. Работа становится неэффективной: все решения и покупки предпринимаются на ходу. Поэтому они малообдуманны, неэффективны и дОроги.

Вторая мысль – все-таки придется во все вникать и разработать подробный дизайн-проект (напомню, тогда мечталось, что архитектурный и инженерный проект не понадобятся, надо просто взять хорошую бригаду, ранее уже работавшую на Кембридже, которая всё это уже делала и не раз). А потом, с этим замечательно подробным проектом и запускаться. Тогда все решения будут продуманы и уже приняты. И перечень работ в Приложении к договору со строительной бригадой подробно прописан, что очень важно для верной калькуляции работ. Но сначала надо было собрать вводные – что можно, что нельзя…

Ограничения, указания от Управляющей компании (далее УК). Они собраны здесь.

Изучение форума поселка Кембридж. И составление экселевского файла, кто и что советует сделать. Меня, в первую очередь, интересовали решения, связанные с инженерными системами. Эта та область, в которой я «плавала».

.

НУ ЧТО, В БОЙ?

Собрав воедино всю информацию, сталкиваюсь с тем, что ограничений так много, что можно и не начинать ничего строить. И все ограничения довольно разумны. Любая моя дизайнерская идея рассыпается о них, хоть плач. И сразу стало возникать миллион вопросов, имеющих отношение к инженерке:

если я в этом месте размещу кухонную мойку, смогут ли строители сделать нужный уклон канализационной трубы (ограничения по высоте «пирога» пола и расстояния до входа канализации в дом)?
Как надо разместить унитазы и ванные, чтобы подвод к ним труб был максимально простой? Если смотреть на решение в шоу-руме, то имеем сплошные нарушения требований управляющей компании – вход канализации с одной стороны тауна, с/у – с другой. Как можно, в этом случае, протащить трубы не через штробление стен (что запрещено УК!), а в полу, не сделав его толщиной в полметра – непонятно.
Какую выбрать очистительную систему? Как ее интегрировать в общую систему ОВК? Где ее разместить? А каких она будет габаритов? Встанет ли она там?
А какой нужен водный накопитель? И нужен ли вообще? Или котел, волшебным образом, сам как-то будет нагревать воду?
Какой пирог пола надо сделать? Какова должна быть его высота, чтобы подступенки лестницы были нужной высоты?
…?

Миллион вопросов, от ответов на которые зависит разрабатываемый мною дизайн. Кто мне мог ответить на эти вопросы? Понятное дело, не строительная бригада.

.

АРХИТЕКТУРНЫЙ ПРОЕКТ

Стало понятно, что нужен архитектор-проектировщик. Я попробовала посотрудничать с двумя проектными организациями – с одной офф-лайн (Химки), с другой он-лайн (Самара). Это было напрасно потраченное время и напрасно потраченные авансы. Стало понятно, что такие крупные компании совершенно не собираются сильно вникать в проект и мои желания.

Помог мне сотрудник-архитектор на работе. Он предложил хорошее инженерное решение - сделать стояк всего дома в возведенной стенке с/у 1-ого этажа. Это сразу сняло много вопросов. И он мне нарисовал лестницу! Да, это был прикидочный вариант, но всё же… Короче, забрезжил свет в конце тоннеля!

.

ПРОЕКТ ОВК

Теперь ОВК – отопление, водоснабжение, канализация. Надо было найти проектировщика. И я его нашла в Крыму. Замечательный парень Эскендер Абильтаров сделал мне проект ОВК. Вник во все мои хотелки, ограничения, стартовые условия. Поддерживал нас справочно на этапе строительства. И всё это за достаточно вменяемые деньги. Рекомендую его абсолютно. А здесь вы можете скачать проект, сделанный им.

.

ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ ПРОЕКТ

УК не допустит вас к ремонту, пока вы не дадите ей электрический проект, который обязательно должна сделать проектная организация. УК рекомендует Аврелию. Там я и сделала «проект силового щитка», как я это называю. Цены у них абсолютно конкурентноспособные, так что рекомендую Аврелию.

Но, нужно понимать, что вы получите в итоге. Вы получите электропроект «силового щитка», который даст информацию вашему электрику, на какие автоматы какие электроприборы посадить. Что, как показала дальнейшая практика, немаловажно. Чтобы получить этот электропроект, вы должны дать «Аврелии» перечень своих электроприборов. Это минимально. Если хотите получить более эффективный проект, вы должны предоставить подрядчику дизайн-проект с расставленной техникой, светильниками и розетками.

.

САМЫЙ ОТВЕТСТВЕННЫЙ ШАГ

Выбор строительной бригады. На момент начала строительства я понимала, что к этому надо, конечно, отнестись со всей тщательностью, но не смогла сделать это по ряду обстоятельств. Время поджимало, надо было начинать ремонт. Ездить, отсматривать в разных концах Москвы качество ремонта различных бригад было некогда. Бригады, с которыми работает наша дизайн студия, работают очень хорошо, но ценник хотелось бы значительно снизить. Да и казалось, что это не так важно, ведь я уже всё продумала, проекты на руках, бери и делай, как указано в проекте. Почему-то была мысль, что, желательно, чтобы бригада уже имела опыт работы в Кембридже. Что это что-то упростит. Типа, они уже знают все ходы-выходы в поселке. Знают, как всё там организовано. И мне не придется вникать еще и в это.

Поэтому муж прошелся по поселку, поговорил с жителями, которые уже сделали ремонт. Поинтересовался их бригадами. Посмотрел бегло на качество ремонта. Взял контакты тех, работой которых люди были более-менее удовлетворены. Провел небольшой тендер среди подрядчиков по работе, и теми, кто уже работал в Кембридже. И тут мы допустили ошибку, выбрав не ту кандидатуру.

Поэтому, чтобы вы НЕ ДОПУСКАЛИ ОШИБОК, очень рекомендую не только разговаривать с потенциальными подрядчиками-строителями, но и не ленится, а внимательно посмотреть на качество их работы, желательно на разных этапах. Желательно,

• на этапе сантехнических работ:

насколько ровно кладут трубы
как их стыкуют
соблюдается ли нужный уклон в канализационных трубах
насколько аккуратно выложен теплый пол
насколько грязно кругом на этом этапе.

• на этапе отделки:

насколько ровно положена напольная и настенная плитка, не «гуляет» ли она
насколько аккуратно сделаны швы у плитки
как прокрашены плинтуса; насколько хорошо покраска плинтуса дистанцируется от покраски стены (если это два разных цвета, как у нас)
как поставлены наличники у дверей (отходят ли местами от неровной стены, насколько хорошо сделан срез при стыковки двух наличников)
заляпаны ли краны в тех.помещении

Как раз легко это можно сделать прямо в Кембридже, у тех бригад, которые там работают. Не ленитесь, возьмите нивелир у строителей и проверьте ровность стен, угол их стыковки. Причем, в двух-трех местах. Это важно в местах установки ванн, дверей, столешниц.

У хорошей бригады на любом из этапов всё чистенько-ровненько.

Но, честно говоря, и это всё вас может не спасти, т.к. у одного бригадира может быть несколько разных бригад. Вы посмотрели на качество работы одной бригады, а у вас будет работать совершенно другая. У которой будет совсем другое качество работы.

Поэтому очень важно понять, почувствовать, что из себя представляет прораб. Насколько хорошо разбирается во всех работах: сантехнических, электрических, отделочных и т.д. Если он совсем не лезет ни в сантехнику, ни в электрику, думая, что они – специалисты, сами знают, как правильно, лично мне этот вариант не подходит. Я хочу, чтобы прораб во всё вникал и всё контролировал.

.

ПОЕХАЛИ!

Итак, к началу стройки у меня на руках, практически, полностью был сделан проект:

- архитектурный

- ОВК

- дизайн-проект (требовались еще небольшие уточнения по расстановке электричества)

- электрический проект Аврелии (проект распределения нагрузки по двум линиям)

.

ДОГОВОР С ПОДРЯДЧИКОМ

Договор лучше заключать с юридическим лицом. И оплату тоже проводить через юр.лицо. Если вам приспичит идти в суд, у вас на руках должны быть правильно оформленные документы. Мой вариант договора вы можете скачать здесь. Что бы я хотела в нем изменить:

1. Прописать в договоре, что к зачету принимаются только те отчетные документы, которые имеют кассовый чек.

2. Какие фотографии вам должны быть предоставлены во время строительства.

3. Прописать в договоре финишную уборку, подразумевающую в том числе, очистку всех технических кранов и труб. И защиту этих кранов, сразу после установки, стрейчпленкой.

4. Прописать конкретные штрафы за невыполнение конкретных пунктов.

Призываю вас строго придерживаться договора. Если у вас написано, что за то, что кто-либо курит в тауне, вы будете взимать штраф – обязательно сразу же и взимайте, оформив это хотя бы в виде письма, в котором вы сообщаете о переведенной сумме за какой-либо из этапов. Даже если это сам бригадир, с которым у вас выстроились вполне себе дружеские отношения.

Также надо придерживаться и оплаты работ. Никакие уговоры прораба – оплатить вне договоренных этапов, не должны на вас действовать. Также считаю, что надо жестко придерживаться договоренностей: если вывели электрическую розетку по вашему проекту, а потом вы ее решили передвинуть, то лучше оплатить эту лишнюю работу, чтобы потом не выслушивать от прораба «мы же вам пошли навстречу, сделали это бесплатно». Ну, и в другую сторону – если в договоре прописано, что двери вам должны поставить строители, а вы перерешили, и это сделали другие подрядчики, то вычитайте эту работу из общей суммы. Так всё прозрачно. Иначе в этом «дашь на дашь» запутаешься.

Короче говоря, должны быть достаточно жесткие отношения с прорабом. Это особенно важно, если с ним взаимодействует женщина. Женщине сложно идти на конфликт, на такой стиль работы.

.

ЗАКУПКА МАТЕРИАЛОВ

Мы доверили закупку материалов прорабу, т.к. у нас не было спецификации по используемым черновым материалам. Но, думаю, всё же лучше это делать самим. Тогда вы точно будете знать, из каких материалов сделан ваш таун.

Но! Так как у нас был сделан проект по ОВК со спецификацией используемых материалов, все комплектующие мы закупили в оптовой компании …., что было для нас очень выигрышно по цене. Поэтому рекомендую обращаться туда за закупкой. Вот вам и первые, сэкономленные разработанным проектом, деньги.

.

КОНТРОЛЬ СТРОЙКИ

Рекомендую бывать на стройке каждый день. Или через день. И фотографировать всё, что вы видите, даже пока не очень понимая, зачем вам это. Не надейтесь на прораба. Он ведет несколько объектов и не факт, что вы получите все необходимые вам фотографии, даже если это прописано в договоре.

А еще лучше – это нанять инспектирующего прораба, задача которого – проверять соответствие проекта с тем, что и какими материалами делается на самом деле. У меня очень большие сомнения, что было сделано так и теми черновыми материалами, которые указаны в проекте. А что работы по ОВК были сделаны не совсем по чертежам – это сейчас уже очевидный факт.

.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ОТФОТОГРАФИРОВАНО

1. Гидроизоляция везде, где она сделана. Везде. Плюс – чем она сделана, какими материалами

2. Гидроизоляция ВСЕХ торцов деревянных балок с помощью листов рубероида, если вы делаете деревянное перекрытие

3. Гидроизоляция во всех сантехнических помещениях

4. «Пирог» полов с указанием использованных материалов

5. Электрика в штробах. Плюс рекомендую снять видео с электриком, который покажет, что и как проходит снизу вверх.

6. Сантехника: все трубы (через полгода никто из исполнителей уже и не вспомнит, где и что проложено), теплые полы. Плюс видео, где в главной роли – ваш сантехник.

7. Вентиляция: как проходят вентиляционные трубы (кстати, вентиляция и пожарка - это единственное, что мы не делали. Просто не нашли подрядчиков, а время поджимало). Именно поэтому у нас не сделана хорошая вентиляция в тех.помещении, и там всё время достаточно жарко. Плюс не была поставлена вент.решетка в основной комнате на первом этаже, что должно быть сделано обязательно, т.к. у нас газовый котел. Пришло врезать ее в стену уже по чистовой отделке.

8. Утеплитель крыши. Вы обязательно должны быть на стройке в тот момент, когда идет инспектирование состояния крыши изнутри помещения.

У строителей всегда есть лампа-переноска. Используйте ее для фоток. Будет не так четко, но БУДЕТ. Эти фотографии обязательно пригодятся.

В дальнейшем, какие-то фото я удалила, какие-то расформировала по тематике. Можно посмотреть тут.

.

СИСТЕМА ОТОПЛЕНИЯ, ВОДОСНАБЖЕНИЯ И КАНАЛИЗАЦИИ

Для меня самая неинтересная и малопонятная вещь. Все-таки, я – дизайнер, который, как правило, работает в тандеме с другими специалистами. А тут надо было вникать в эту область самой, хотя бы в разрезе постановки задачи проектировщику. Если вы будете делать проект по ОВК, постарайтесь разобраться в сделанном для вас проекте. Ведь вам его дальше поддерживать.

Очень рекомендую все-таки заказать проект. Заказывается он в параллель с дизайн-проектом. Они взаимно действуют друг на друга. К моменту заказа вы должны уже более-менее определиться с расстановкой и количеством сантехники, в т.ч. кухонной мойкой. Чем ближе к стояку вы всё расположите, тем лучше. Чем меньше будет поворотов и прокладки труб в стенах, тем лучше.

Задание, которое я дала проектировщику ОВК, можно посмотреть здесь.

Батареи ставим ко всем окнам и входной двери. Необходимость и достаточность батарей для обогрева всего тауна рассчитывается проектировщиком.

Все трубы д.б. теплоизолированы. Проследите, чтобы строители обязательно это сделали. Д.б. предоставлен фотоотчет.

.

СИСТЕМА ОЧИСТКИ ВОДЫ

Был сделан просчет в трех компаниях. Всем отправлен анализ забора воды, который взяли у УК. Остановились на МОЙ ДОМ. Поставили фильтр только на умягчение воды из-за нехватки места (системы очистки достаточно габаритны), но очень рекомендую поставить фильтр и на обезжелезивание. Недавняя авария в поселке, когда в тауны стала подаваться вода с многократным превышением граничных значений по железу, подтверждает мои слова.

Фильтры – это и дорого, и габаритно, но без них – никуда. Скачать коммерческое предложение по нашей системе очистки можно здесь.

.

ПЕРЕКРЫТИЕ СО ВТОРОГО НА ТРЕТИЙ

Мы остановились на деревянном типе перекрытий, несмотря на то, что со временем оно начнет поскрипывать. Кто-то делает и с металлическими станинами. Но наш архитектор сказал, что такое перекрытие - слишком тяжелое для нашего, единственно возможного, крепления к стене – через опорный швеллер. Стены, со временем, могут не выдержать такой нагрузки и дать трещины.

Тем, кто тоже будет делать деревянное перекрытие, мой совет – проследите за гидроизоляцией. Я – за битумную гидроизоляцию в санузлах. У нас была сделана акриловая гидроизоляция (решение прораба), которая начала отслаиваться от дерева. Плюс, должны быть гидроизолированы торцы лаг, примыкающие к внешним стенам, с помощью листов рубироида. И всё это должно иметь фотоподтверждение.

При деревянном перекрытии не рекомендую делать в с/у траповую душевую систему. Вполне возможно, какая-то супер-бригада строителей и может это сделать, но лучше не рисковать. Мы получили большую головную боль. Всё дело закончилось протечкой, потом сушкой и установкой поддона.

.

КАК ЗАЩИТИТЬ ПОЛЫ

На первом этаже у нас везде плитка, на втором и третьем – ламинат. Очень рекомендую – не экономить на защите полов во время стройки. Лучше всего – слой рулонной строительной ветоши, сверху – листы оргалита. Так делают на тех крупных объектах, которые мы ведем в дизайн-студии. Конечно, можно более эконом-вариант – просто постелить гофрокартон от коробок, но он

• елозит туда-сюда и портит паркет/ламинат

• недолговечен.

Ну, это на ваш выбор, конечно. Главное, чтобы ничего не начинали шпаклевать, красить, пока полы не помоют и не застелят чем-нибудь защитным. Как показывает моя практика на Кембридже, у нас так уделали керамогранит на полу первого этажа, что мы еле оттерли со щетками и спецсредствами. Хотя, к нашему испекционному визиту на объект, весь пол был застелен. Как строители умудрились его так уляпать – непонятно. Видимо, пол был закрыт не сразу.

.

ЧТО ДЕЛАТЬ С ОКНАМИ?

Оконные рамы мы не меняли. У нас они были вполне себе норм. Я попросила прораба снять наклейки с окон в самом начале ремонта, т.к. знаю – если не снять вовремя наклейки с оконного пластика, они туда просто впаяются под лучами солнца. С внутренней поверхности рам строители их сняли частично. Все внешние остались с наклейками. На улице была минусовая температура, и мне как-то неудобно было настаивать на том, что было не оговорено в договоре, как работа строителей. За что я потом расплачивалась очень долго. Кто только не пробовал снять эти наклейки: и я потратила на это часов пять, и женщины из клининговой еще полдня. Смогли это завершить только два парня, которые работали целый день, всего лишь на предмет «помыть окна, предварительно очистив их от наклеек». Наклейки оказались очень упорными и никак не хотели с нами расставаться.

Желательно защитить стекла во время стройки. Например, прозрачной стрейч-пленкой. Прикрепить ее можно к стеклу скотчем для чувствительных поверхностей. Например, таким.

.

ЛЕСТНИЦА

ДВЕРИ

.

КЛИНИНГ

Обязательно надо почистить газовый котел. За время стройки в нем скапливается неимоверное количество пыли. Вызываете спецчела из обслуживающей нас газовой конторы, и он всё раскручивает, развинчивает и пылесосит спецпылесосом. Телефон я брала в УК. За это я ничего не платила, только расписалась в ведомости, что мне была оказана такая услуга. Было ли дальше это включено в мой коммунальный платеж – я не знаю.

Основной клининг мы организовали так. На этапе завершения убирались сами, и далеко – не один раз. В том числе, оттирали заляпанные шпаклевкой краны и трубы в техпомещении и у газового котла. Потом, два раза вызывали клининговую. Совет: желательно четко прописывать – что надо сделать, когда договариваешься о цене. В обоих случаях приходилось поднимать наше техзадание. Пример последнего можно посмотреть здесь.