Апокалипсис сегодня...

9 June 2017

Когда за окном светит теплое солнышко, и весело щебечут птицы, мрачные мысли приходят редко или кажутся не такими уж мрачными.

Закралась и не отпускает одна мыслишка. Что-то нехорошее грядет с нашей российской недвижкой.

Фундаментальных факторов очень много: неоправданный бум нового строительства в последние несколько лет, беспрецедентные условия на покупку, с минимальным взносом, без взноса и т. д. Каждая строительная компания - это, по сути, пирамида: пока есть новые объекты, и покупатели покупают будущие виртуальные метры, строятся текущие, но если цепочка дает сбой, наступает коллапс системы.

Факты. Налоги растут, коммунальные платежи растут, ставки по аренде падают, стоимость строительства и ремонта не дешевеет, разрыв между арендными платежами и банковской ставкой растет, предложение резко превышает спрос, динамика цен, а, следовательно, и капитализация, уже давно имеет отрицательное значение, объем дефолтной недвижимости на забалансовых скрытых банковских компаниях растет, объемы недвижимости с большим дисконтом через торги и аукционы растет, подталкивая к снижению общий рынок.

Прибавим к этому отсутствие "новых денег" и стагнирующую экономику, полное отсутствие экономических драйверов как сейчас, так и в обозримом будущем. Резкий обвал сдерживает отсутствие равноценно консервативного актива для сбережения. В банках - страшно, в валюте - не надежно, в чем еще? Не понятно…

Но... Есть инвесторы, есть потребители и есть спекулянты. Спекулянты остались только высокопрофессиональные, с открытого рынка они ушли и оперируют сильно обесцененной санированной недвижимостью с торгов и аукционов или срочным выкупом с большим дисконтом. Для обычного среднестатистического гражданина это запредельно сложная процедура с невероятным набором рисков.

Инвесторы резко сократились, но не совсем исчезли, помним об ограниченном объеме вариантов размещения, и наконец, остались потребители, тем, кому действительно необходимо жилье. Для абсолютно точных подсчетов нужно огромное количество статистических данных и переменных.

Но, как мы знаем, перевес наступает в ничтожно малой величине - один кредитор не погасил кредит и задефолтился, одна строительная компания задержала сдачу объекта или заморозила стройку, у одного банка не выдержали нервы, и он перестал переписываться с кредитором, умоляя погасить кредит, забрал недвижимость и "слил" ее по-быстрому с большим дисконтом, ввели новые налоги, законы и т. д.

Камушком, запустившим обвал лавины, может стать все что угодно.

Есть ощущение, смутное ощущение, что камушки уже катятся...

Что при этом произойдет?!

Коллапс, достаточно серьезный коллапс. Банкротство банков, резкий рост курса доллара, обвал фондового рынка, рост золота, еще большее снижение ставки центробанками в попытке урегулировать ситуацию и резкая обратная реакция в виде еще большего обесценивания рубля и неизбежного повышения ставок в коммерческих банках для отчаявшихся коммерсантов и заемщиков.

Сложная и непредсказуемо многообразная ситуация. Любые попытки увеличить спрос через пряники и кнуты будут давать обратный результат, так как включится психология паники и страха.

В общем вот такие "медвежьи" мысли посещают меня в эти солнечные дни. И конечно я постараюсь извлечь из этого знания максимальную пользу.

Повлиять на ситуацию я не могу. Это как идти против сильного ветра. Тут либо развернуть паруса и использовать эту силу, либо свернуть и переждать бурю.

Я предпочитаю идти с силой!