НЕДВИЖИМОСТЬ С ПРОБЛЕМАМИ

21 June
102 full reads
140 story viewsUnique page visitors
102 read the story to the endThat's 73% of the total page views
3,5 minutes — average reading time

Недвижимость с проблемами, нужно-ли связываться?

Важный вопрос: а какие квартиры лучше не покупать вообще?

Какие критичные риски могут быть при покупке недвижимости, и как их избежать?

Что потом может оказаться сложным и невыгодным для продажи, если вы позже захотите продать купленную квартиру?

Любую приобретаемую недвижимость оценивайте не спеша, и вдумчиво, как с юридической, так и с бытовой точки зрения. Смотрите на нее с перспективы последующей перепродажи.

Квартира это инвестиции, и они не должны быть убыточными.

Дальше я приведу примеры и расскажу о некоторых признаках проблемного жилья, которое покупать или совсем не стоит. Или не стоит этого делать не подумав предварительно.

С юридической точки зрения.

Продаваемая по доверенности недвижимость.

Доверенность всегда нужно очень тщательно проверять: чаще всего мошенники используют схему с продажей недвижимости именно через доверенных лиц. Таких примеров огромное количество.

Доверенность можно проверить через сервис проверки доверенностей, Федеральной нотариальной палаты.

Помимо этого, бывают случаи, когда по доверенности представляют интересы продавца престарелого возраста.

В этом случае риск последующего оспаривания сделки купли-продажи возрастает в разы.

Особенно если сам продавец на сделке не присутствовал, и нотариус или представители регистрирующих органов не смогли удостовериться в его здравом уме, и в способности отдавать отчет в своих действиях. Такая сделка может быть легко отменена судом по заявлению опекунов, самого продавца или его наследников.

Недвижимость с отказавшимися от приватизации жильцами.

На что обратить внимание в этом случае. Кто-то из зарегистрированных, то есть имеющих постоянную регистрацию в продаваемой квартире, на момент приватизации от своего права мог отказаться.

А это означает, что этот человек сохраняет за собой полное право пожизненного проживания в данном жилом помещении.

И сохраняется такое право даже в том случае если приватизировавшее жилье лицо, эту недвижимость продало третьим лицам. В данном случае нужно следить чтобы на момент сделки в квартире не оставалось прописанных лиц. Проблема в том что в некоторых регионах не выдают справки о зарегистрированных по определённому адресу лицах. В этом случае контролировать данное условие достаточно сложно.

Недвижимость с большим числом передачи прав собственности.

Если при проверке документов на недвижимость. Перед заключением договора купли-продажи, было выявлено большое количество недавних переходов, права собственности, это может вызвать последующие сложности в регистрации результатов сделки. Чаще всего такие сложности возникают из-за возможного нарушения прав некоторых из собственников. И повышенного риска оспаривания одной из сделок в этой цепочке.

Недвижимость с вложенным материнским капиталом.

Если при покупке недвижимости предыдущими владельцами, был использован «материнский капитал» то по требованию законодательства в такой собственности должны быть выделены доли на детей.

Продажа такой недвижимости будет на контроле у органов опеки и попечительства, и возможна только при наличии их согласия, и при условии, что сделка будет носить встречный характер.

То есть к примеру, одновременную продажу квартиры, и приобретение равнозначного или-же лучшего по условиям жилья, для вселения в него несовершеннолетних детей. С обязательным выделением для них долей в новом приобретаемом жилье.

Квартиры с неузаконенной перепланировкой.

В случае, если в купленной квартире была произведена какая либо перепланировка, и она носит неузаконенный характер, покупателю могут не просто отказать в регистрации права собственности на жилье (в том случае, если сделка была произведена), но и заставить, в судебном порядке, вернуть квартиру к первоначальному состоянию. Следите за этим моментов. Даже в лучшем варианте, вам за свой счет придётся приводить все документы в порядок. По меньшей мере это повод для торга с продавцом. А учитывая то что, никто не даст гарантию на возможность легкого и беспроблемного узаконения, то торг должен быть вполне ощутимым.

Недвижимость с обременениями.

На что обратить внимание при наличии обременений.

  1. Обременение по договорам займа, ипотеки, когда жилье выступает в качестве обеспечения займа и находится в залоге у кредитора.
  2. Обременение вследствие задолженности по коммунальным платежам.

В первом случае покупатель может понести обязательства перед банком, если, например, по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств. В этом случае предварительно стоит проконсультироваться с банком держателем залога.

Во втором – покупка может принести непредвиденные расходы на оплату услуг по капремонту: В случае капремонта ответственность за долги возлагается на нового владельца.

Недвижимость с зарегистрированными лицами, которые отсутствуют на момент продажи.

Не стоит покупать недвижимость, где среди зарегистрированных лиц есть те, кто отбывает наказание в местах лишения свободы, по приговору суда. Или проходит обязательную военную службу. Они по возвращении могут заявить свои права. В результате чего сделка может быть оспорена.

С бытовой точки зрения.

Квартира, расположенная на крайних этажах дома.

Крайние этажи – это:

  1. Первый этаж. При условии низкого цоколя и отсутствия тамбура. Окна расположенные низко над землей, и двери лифта у вашей входной двери, не самые лучшие факторы.
  2. Этаж над магазином, кафе и т.д. Если под вами не хранилище банка, вам точно не понравится. Хотя и в случае с хранилищем я не очень уверен.
  3. Последний этаж при условии отсутствия технического помещения сверху, техэтажа или чердака.

Такие квартиры могут стоить дешевле, и это конечно плюс, но проживание в них связано с определенными неудобствами.

Хотя, под не дорогую аренду, их имеет смысл покупать. Арендаторы не сильно привередливы к таким моментам, если их устраивает цена.

Угловая квартира.

Угловые квартиры, особенно в старых панельных домах, могут быть достаточно холодными. Мощности установленных радиаторов отопления в таких квартирах, может не хватать для отопления. Может потребоваться дополнительное утепление квартиры по внешним стенам. Это может быть связано со сложностями и расходами, которых можно избежать просто подобрав другой вариант.

Квартира над проездной аркой, или по соседству с ней.

Перед покупкой подумайте, сможете ли вы терпеть постоянный повышенный уровень шума, и выхлопные газы, так как через подобные арки происходит постоянное движение транспорта, въезжающего во двор дома, или выезжающего из него. К тому же в таких квартирах может быть холодно из за неутепленного перекрытия пола. Повышенные вибрации, также неблагоприятно сказываются на техническом состоянии конструкций такого жилья.

Квартира с видом на козырек.

Такие квартиры являются максимально опасными, с криминальной точки зрения, в них очень легко попасть с этого самого козырька. Как минимум придётся ставить решетки на окна.

И возможно, многим покажется не самым приятным вид из окна, на покрытый мусором козырёк.

Квартира расположенная в аварийном доме.

Продать такую квартиру будет очень сложно, а получить взамен неё соответствующую вашим требованиям, будет практически невозможно, если сделка купли-продажи была проведена менее, чем за пять лет до планируемой даты расселения аварийного дома.

Квартира возле трассы, или железнодорожных путей.

Причина нежелательности покупки такого жилья, заключается в повышенном шуме и вибрации, издаваемыми транспортом. Привыкнуть к такому шуму всегда сложно, особенно, если окна выходят как раз на трассу или жд пути. Также в подобных местах стоит ожидать повышенной запылённости и загазованности. При наличии возможностей, от покупки такого жилья лучше отказаться.

Продажа жилья асоциальными элементами.

Не всегда стоит покупать такие квартиры по нескольким причинам:

  1. Часто крайне запущенные, или вообще утерянные документы.
  2. Необходимость очень больших вложений в ремонт. Такие квартиры обычно в очень убитом состоянии.
  3. Приятели хозяев еще долго будут ходить к вам в гости по ночам.
  4. Стопроцентное наличие задолженности по взносам на капремонт которые перейдут вам как новому собственнику.

Заключение.

Понятно что на любую недвижимость всегда найдется свой покупатель, оптимист. И если вы тоже приняли решение купить недвижимость с какими-либо признаками проблем, тогда по меньшей мере  нужно просить продавца установить разумную цену, с хорошим запасом учитывающую все текущие недостатки и расходы на их устранение. Иначе разумных оснований для покупки такой проблемной собственности, просто нет.

По любым вопросам недвижимости, ипотеки, и строительства,  обращайтесь индивидуально.

Комаров Игорь. Таганрог.