Почему не нужно покупать недвижимость

5 February 2018

Во времена кризисов многие люди задумываются о покупке недвижимости, чтобы защитить себя от рисков. Кризис может ударить по любому активу, рассуждают они, а недвижимость - это стабильный актив, который материален, и даже в самой неблагоприятном ситуации ее можно сохранить и передать по наследству. В этой статье мы расскажем, почему это не так. 

Инвестиционная привлекательность

Не всем известен этот факт, но за последние 100 лет недвижимость в мире росла едва выше инфляции или на том же уровне.  Когда вы слышите о росте в 500% за 40 лет, вы должны понимать, что рост этот связан, прежде всего, с инфляцией. В России, где до распада СССР не было в строгом смысле рыночной стоимости недвижимости, в это особенно сложно поверить, учитывая, как цены росли в 1990-е и 2000-е. Но смотря на общую картину, все становится предельно ясно. Скажем, средняя стоимость на жилье в США за 100 лет выросла менее чем на 1% с учетом инфляции. Если прибавить к этому затраты на содержание, управление, налоги… даже доходность от сдачи в аренду уже не выглядит такой привлекательной. Покупка бумаги всего этого не требует.

Низкая ликвидность

Главная особенность вложения в жилую недвижимость, которая не позволяет рассматривать ее как инвестицию, это строгая функциональность жилья. Жилье – это в первую очередь крыша над головой, а один из главных факторов инвестиции – контроль над временным промежутком владения. Что, в свою очередь, означает свободу войти и выйти из сделки в любой момент, в соответствии с условиями, которые диктует рынок. Смысл инвестиции – максимизация прибыли, которая зависит от высокой ликвидности актива. Личное жилье не обладает такой способностью, потому что вы зависите от прямой функции такой недвижимости – покупаете, когда вам нужна крыша над головой, продаете – когда уже нет такой необходимости. Особенно это опасно во время образования «пузырей» и кризисов – вы вынуждены покупать жилье на пике стоимости, если приняли решение в пользу владения, а не аренды. Невозможность продать недвижимость во время снижения может быть еще болезненней.

Невозможность выйти из рынка

Допустим мировые рынки недвижимости резко снижаются, или даже в случае локального рынка – к которому вы привязаны, т.к. не хотите менять место проживания. Если жилая недвижимость у вас в единственном числе, то ее продажа будет означать покупку новой. То есть перейти на другой вид актива у вас просто не будет возможности.

Отсутствие мультипликативного эффекта

Недвижимость не генерирует капитал, если речь идет о недвижимости, которая непосредственно используется для проживания. Никаких дивидендов, как в случае с ценными бумагами, от нее вы не получите. Другое дело – сдача в аренду второго жилья. Но здесь, опять же, стоит рассчитать доходность. Чаще всего есть более привлекательные активы на фондовом рынке. В частности, в Москве доход от сдачи в аренду в среднем – 5% от стоимости недвижимости. В мире, за редкими исключениями, доходность от аренды также близка к инфляции.

Кажущаяся тихая гавань

Широко распространено мнение, что недвижимость – надежный, безопасный актив, в котором можно «переждать» финансовые бури. Более пристальный взгляд даст понять, что это всего лишь миф, распространяемый риэлторами. Защитные активы гарантируют фиксированный доход, застрахованы от рисков. Это, например, государственные и корпоративные облигации, банковские депозиты, которые пользуются стабильным авторитетом. Недвижимость как актив – далеко не самый консервативный, несмотря на ассоциации, которые вызывает слово «недвижимость». Недвижимость – крайне волатильный и рискованный актив, а штормы на рынках недвижимости временами побивают все рекорды (вспомните, с чего начался мировой финансовый кризис 2008 года).

Низкая мобильность

Мы все знаем о том, что москвичей испортил квартирный вопрос. Сегодня эта фраза звучит еще актуальнее. Мы все живем мифами, навязанными нам историей и культурной традицией, которые мешают нам рационально оценивать условия и процессы. Почему принято считать, что чуть ли не главное в жизни – приобрести недвижимость и передать ее по наследству детям? Все очень просто: дело в катастрофической нехватке жилья на протяжении всей истории СССР, когда темпы строительства не поспевали за ростом городского населения. Мысль о том, что главная ценность в жизни – это своя квартира, в идеале – в Москве, навязана нам нашими родителями. Аренда жилья в этой культуре – показатель нестабильности, неуспешности. Сегодня ничто не может быть дальше от истины. В бурно развивающемся, предельно глобализованном, пронизанном связями мире главный залог успеха – это мобильность, во всех смыслах. Способность перемещаться  по городу, по стране, по миру – бесценное качество, дающее конкурентное преимущество, возможность в разы увеличивать свой доход, получать образование. Мир сегодня полон возможностей, которые закрывает от вас «ипотечная кабала». Привязывая себя к одному месту проживания, вы добровольно набрасываете на себя кандалы.

Выгода от аренды часто превосходит выгоду от покупки

Есть простой способ посчитать, насколько рынок недвижимости перегрет в вашем городе или стране. Это коэффициент соотношения стоимости покупки и аренды P/R (аналог P/E в оценки эффективности компаний). Средний коридор оценки P/R – 10-15. Уже в случае преодоления порога в 15 это означает, что на данном рынке вам выгоднее арендовать. Значение 25 уже сигнализирует о «пузыре». Другой показатель – P/I, соотношение стоимости и среднего дохода в данной локации. В Москве еще недавно P/R и P/I были равны 22, кризис несколько «выпустил пар», но скорее всего – ненадолго (сейчас – около 16 в центре и до 20 в удаленных районах). Так или иначе, недвижимость часто бывает переоценена, что делает ее покупку невыгодной.

С недвижимостью все, кажется, более-менее понятно. Но как инвестировать в другие активы, спросите вы. Как подобрать индивидуальный план, подходящие инструменты, исходя из ваших доходов? Тут мы можем посоветовать Robo-Advisor – сервис, позволяющий подобрать оптимальный инвестиционный портфель для достижения вашей цели.