Как оформить проблемное наследство?

ВОПРОС: Умер брат. Мне, как единственному наследнику досталась квартира. Но жилплощадь эта крайне проблемная с точки зрения её оформления. История длинная и запутанная. Попробую изложить с самого начала.
Мой брат проживал в домовладении которое представляет собой жилой дом площадью 211,4 кв. м. Указанный дом разделен на 5 квартир. Причём деление было осуществлено "неофициально", по договорённости самих жильцов ещё при царе Горохе...
На дом в целом имеется технический паспорт БТИ. Квартиры в нём обозначены как помещения А1, А2 и т.д. Причём в самом паспорте отмечено, что некоторые пристройки, веранды и тамбуры возведены без соответствующего разрешения.
Собственниками данного домовладения являлся мой брат, которому принадлежало - 1/4 доли, сосед А - 1/8 доли, сосед Б - 3/8 доли, сосед В - 1/8 доли и сосед Г - 1/8 доли. Так как отдельные квартиры в доме не оформлены, то право собственности всех жильцов оформлено в долях на дом в целом.
Ранее наша 1/4 доли в праве собственности на указанный жилой дом принадлежала Одной Гражданке на основании решения нарсуда ещё от начала 90-ых.
Данная гражданка продала долю нашей матери. Точнее, продала по факту, а де-юре -
подарила. Что бы избежать каких-то там налогов, они составили не договор-купли продажи, а договор дарения.
Регпалаты тогда ещё не существовало, поэтому договор был зарегистрирован в БТИ, однако никакого свидетельства по нему не выдавалось. Спустя некоторое время мать скончалась.
Наследником нашей матери по закону являлся её сын (мой брат). На тот момент я отказалась от принятия наследства в его пользу.
Мой брат принял наследство от матери, но не оформил свои наследственные права. На руках у него было только договор о приобретении квартиры нашей матерью и свидетельство о праве на наследство по закону. Оформлением самой квартиры мой брат не занимался.
После смерти брата мне было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
Вся эта история осложняется тем, что ещё до указанных событий, решением местной администрации местному МУПу был отведен большой земельный участок под строительство жилых домов и зданий культурно-бытового и коммунального назначения, проектируемых проездов и благоустройство.
В границы того земельного участка попал и наш дом. Тогда было решено предоставить гражданам, проживающим в данном доме, в установленном порядке другую жилую площадь, а также выплатить компенсацию за принадлежащие им на праве личной собственности строения и плодово-ягодные насаждения.
Во исполнение указанного решения той самой гражданке, которая впоследствии продала (подарила) свою долю моей матери, была предоставлена двухкомнатная квартира. Соответственно, предполагалось, что жилой дом будет снесён и на его месте будет вестись строительство.
Однако что-то тогда пошло не так и МУП так и не приступил к работам. В итоге у людей оказались и новые квартиры и оставшиеся старые дома, которые никто сносить уже не собирался.
В тот период указанная выше гражданка и продала (подарила) квартиру в доме моей матери.
При этом указанное выше распоряжение администрации о застройке территории вроде как до сих пор не отменено, но двадцать лет к застройке так никто и не приступил и, скорее всего, ещё очень долго не приступит. Поэтому, думаю, что спорный дом простоит ещё ни один десяток лет...
И вот мне хотелось бы всё это хоть как-то узаконить...
Смущает меня то, что дом самовольно поделён на квартиры самими жильцами и все документы у нас на дом в целом, а не на отдельные квартиры в доме. Не понятна ситуация и с решением администрации о застройке. Вроде как всем выдали квартиры, взамен утраченной жилплощади, но дом продолжает стоять уже несколько десятилетий и, судя по всему простоит ещё столько же...
Консультировалась с юристом на работе. Тот сказал, что нужно подавать иск в суд о выделении в натуре моей доли в жилом доме в виде унаследованной мною квартиры и о сохранении этой квартиры в перепланированном состоянии.
Наш юрист считает, что после того, как бывшим жильцам дома были предоставлены жилые помещения взамен предполагаемых к сносу, они уже не могли проводить сделки с долями в доме. Но вроде как я (вслед за матерью и братом) буду считаться добросовестным приобретателем. К тому же, если администрация будет возражать против иска я могу заявить о пропуске срока исковой давности (ведь договор дарения был официально зарегистрирован больше десяти лет назад).
С учётом всего вышеизложенного, есть ли у меня шансы оформить полученную в наследство квартиру по ныне действующему законодательству?
Если администрация всё же отберёт у меня квартиру (в связи со сносом дома), могу ли я потребовать с них стоимость капитального ремонта, который производили мой брат и я за время владения данным помещением?

Всем доброго дня и всяческих удач и счастья!

Прежде всего, примите соболезнования по поводу смерти вашего брата.

Что касается юридической части вашего вопроса, то ситуация и впрямь у Вас не простая и, возможно, мой дальнейший ответ Вас расстроит. Но я постараюсь подробно объяснить почему у Вас, скорее всего, не получится оформить квартиру в доме в соответствие с действующим законодательством.

Прежде всего заметим, что беспокоится по поводу того, что собственники дома самостоятельно "поделили" его на отдельные квартиры, не стоит.

В силу ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними.

В вашем случае, скорее всего, именно это и произошло. То что жители дома поделили его на квартиры, но не оформили официально, так же не является большой проблемой. Всегда можно обратиться в суд и, со ссылкой на указанную выше статью Гражданского кодекса РФ, ситуацию исправить.

Однако, что действительно является проблемой, так это не отменённое решение местной администрации о застройке территории и сносе вашего дома.

И здесь Вам не помогут ни ссылки на добросовестное приобретение, ни заявления о пропуске администрацией срока давности.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Ваша мать приобрела долю в праве на жилой дом от лица, которое не имело право эту долю отчуждать. Ведь в силу действующих решений администрации она получила компенсацию в виде двухкомнатной квартиры за то, что её жилище, находящиеся в спорном доме, попало под снос.

То что администрация пока ещё не снесло дом, положения вещей не меняет. Дом был определён под снос, компенсации были выплачены, поэтому все дальнейшие сделки с данным объектом недвижимости следует считать ничтожными.

Осложняет ситуацию и то, что долю в доме ваша мать приобрела по безвозмездной сделке (договор дарения).

Следовательно администрация легко может истребовать из незаконного владения ваши 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, прекратив соответствующее право собственности на указанную долю и признав за администрацией право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Они до сих пор этого не сделали? Ну что же... У вас хорошая администрация. Хотите их спровоцировать на данные действия? Подайте в суд предполагаемый вами иск и с вероятностью в 99% получите встречные исковые требования...

Ссылки на наследство после брата Вас так же не спасут, так как надо исходить из того, что 1/4 доли в праве собственности на жилой дом, принадлежавшая вашей матери, не подлежала включению в наследственную массу и не могла быть предметом сделок, в связи с чем выдача свидетельства о праве на наследство в отношении доли после смерти матери так же является незаконным, равно как и заключение договора дарения между первоначальным собственником доли и вашей матерью.

Кроме того, договор купли-продажи доли в праве собственности мог быть заключен между первоначальным собственником и вашей матерью только с соблюдением требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а в вашем случае, как понятно из вопроса, это правило было проигнорировано. К тому же тот самый договор дарения, скорее всего, был ни способом ухода от налогообложения, а неумелым способом обойти именно это требование гражданского законодательства...

Доводы о пропуске администрацией срока исковой давности, скорее всего, будут отвергнуты судом. Даже не смотря на то, что администрация уже более 20 лет не регистрирует за собой право собственности на спорную долю.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22).

А в вашем случае запись в ЕГРП о регистрации доли до сих пор не внесена.

Таким образом с учётом обстоятельств названных в вопросе, срок давности для администрации может начать течь например, со дня, когда публично-правовое образование в лице этой самой администрации узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества.

Боюсь, что в вашем случае суд посчитает, что узнать о нарушении своих прав администрация могла достоверно только после подачи вашего же иска. И если администрация своевременно предъявит встречный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (а я думаю, именно это они и сделают!), срок исковой давности для обращения в суд администрацией пропущен не будет.

Кроме того следует учитывать и положения ст. 208 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности не распространяется на требования собственника или иного владельца (а собственником вашей квартиры как раз и является муниципальное образование в лице администрации) об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Относительно признания Вас добросовестным приобретателем, следует отметить, что право собственности на указанную долю перешло к вашей матери по безвозмездной сделке (договор дарения). В связи с этим собственник (администрация) вправе истребовать имущество во всех случаях, а дальнейший переход права в порядке наследства правового значения не имеет.

Также нет и оснований для взыскания с администрации денежных средств в качестве компенсации за проведение капитального ремонта (неотделимых улучшений), так как ваша доля не могла быть предметом сделок, соответственно улучшение и реконструкция жилого помещения не может быть признана законной, а администрация, в собственность которой подлежала передаче данная доля, своего согласия на улучшение не выражала.

Итак, что же я могу посоветовать Вам в рассмотренной ситуации?

Мы все, когда принимаем наследство, рассчитываем на экономическую выгоду от этого действия. Оформление наследства в строгом соответствие с законом, конечно же, желательно, но не является самоцелью.

Если Вы попробуйте обратиться в суд с предполагаемом вами иском, то, вероятнее всего, запустите маховик, который, в конечном итоге лишит Вас возможности пользоваться оставшимся после брата имуществом.

К тому же Вы рискуете тем, что начав этот процесс, администрация, после победы над вами, обратиться в суд об истребовании квартир у всех других жителей спорного дома. Тогда уж плохие отношения и общественное презрение Вам гарантировано.

Не будите спящего Левиафана.

Сейчас, судя по всему, никому нет дела до спорного дома, и, Вы правы, возможно он простоит ещё не один десяток лет.

Извлекайте выгоду из фактического владения им. Например, сдайте квартиру в аренду...

Попытки "узаконить" данную квартиру могут лишь привести к осложнениям, в результате которых Вы попросту лишитесь того, что пытаетесь узаконить...

Подписывайтесь на наш канал, что бы быстро найти ответы на самые каверзные вопросы из юридической практики.

Отправляйте ваши вопросы по любой юридической тематике на адрес VolodinGROUP@yandex.ru и получите развёрнутый ответ в одном из ближайших постов на этом канале!

Всем успехов и доброго настроения!