Как сэкономить на недвижимости? Офис в собственность по цене аренды.

Следите за интересными предложениями и новостями у нас на сайте: http://www.headsrealty.ru/

Или свяжитесь по телефону: +7(495)988-00-68

Финансовая нестабильность открыла перед покупателями и арендаторами коммерческой недвижимости новые возможности. Все стало намного доступнее. Снизились арендные ставки, подешевели в цене и объекты, предлагаемые для продажи.
Финансовая нестабильность открыла перед покупателями и арендаторами коммерческой недвижимости новые возможности. Все стало намного доступнее. Снизились арендные ставки, подешевели в цене и объекты, предлагаемые для продажи.

Немало предпринимателей и компаний мучается из-за проблем с арендой помещений, особенно те, кто имеет малый и средний бизнес. Собственники не любят заключать договоры более чем на год. Поэтому часто арендаторы живут в постоянной тревоге. Выгонят их? Поднимут арендную плату? Предъявят претензии в связи с тем, как они эксплуатируют помещение?

Купить же недвижимость не всем под силу. Банки дают кредиты на такие цели неохотно, заемщик должен быть полностью прозрачен, а много ли предпринимателей в нашей стране в состоянии официально подтвердить свои доходы? Да и проценты по кредиту не каждый потянет. Что касается начинающих бизнесменов, для них в банке - шансов практически нет.

Остается лизинг. Российское законодательство определяет этот способ приобретения невразумительным словосочетанием «финансовая аренда». По сути, это гибрид аренды и кредитования. Прелесть лизинга в том, что имущество в процессе эксплуатации амортизируется в ускоренном темпе. За семь лет объект недвижимости может быть амортизирован до нуля и переходит в пользование лизингополучателя. При этом ежемесячные лизинговые платежи, при сроке договора от пяти лет сопоставимы по размеру с арендной платой за аналогичное помещение.

Основное отличие финансовой аренды офисной недвижимости от обычной — по истечении оговоренного срока арендатор становится собственником заветных квадратных метров. Это форма кредитования бизнеса по следующей схеме: сначала объект, который хочет получить лизингополучатель, приобретает лизинговая компания. Лизингополучатель вносит первый авансовый платеж (как правило, не менее 10 %) и заключает договор, по которому обязуется вносить платежи (как правило, фиксированные) в течение оговоренного срока (обычно не более десяти лет). По истечении срока действия контракта недвижимость переходит в собственность лизингополучателя.

В роли лизингодателей выступают специализированные компании и банки. Получателем по договору лизинга может быть как юридическое лицо, так и физическое. «Как таковой разбивки по масштабу деятельности не существует. К услугам лизинговой компании обращаются и крупные, и мелкие предприятия.

«Универсальные рыночные лизинговые компании стараются максимально диверсифицировать свой портфель и по предметам лизинга, и по отраслевой принадлежности клиентов.

Новые площади в лизинг приобретают не только от нужды - это позволяет обзаводиться помещениями с минимальными затратами. Стабильный рост цен на недвижимость с лихвой компенсирует расходы на услуги лизингодателя. И выгода здесь обоюдная: эксперты полагают, что в глазах лизингодателя наиболее привлекательны высоколиквидные объекты - торговая, складская и офисная недвижимость.

Кроме того, лизинговые платежи полностью относятся на себестоимость, благодаря чему уменьшается налогооблагаемая база по налогу на прибыль, а НДС по ним предъявляется к возмещению. Лизингополучатель не платит налог на имущество, поскольку оно не переходит на его баланс. За счет ускоренной амортизации общий период уплаты налога на имущество сокращается в полтора-три раза, в результате чего происходит полная либо практически полная амортизация объекта.

В целом приобретение недвижимости в лизинг обходится на 15-30% дешевле, чем за счет кредитных средств.

Не стоит забывать и про дополнительные бонусы:

Платежи.

Прежде всего, они не растут (как правило, они фиксированные), поэтому лизингополучатель может всегда прогнозировать свои расходы и доходы. В случае с арендой, помимо того, что лет через 7-10, сумма, внесенная за аренду, сравнится со стоимостью офисной площади, ставки на бизнес - помещения постоянно растут. Каждый год цена за аренду повышается на 7-15 %.

Налоги.

«Как и всегда при лизинге, возникает возможность налоговой экономии (по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество), которых нет при кредите». Так, выплаты по налогу на имущество снижаются благодаря тому, что сроки амортизации активов сокращаются (ведь базой является среднегодовая стоимость имущества). Также огромный плюс — возможность возврата или взаимозачета НДС, предполагаемая условиями лизинговой сделки.

Переделка.

Еще один пункт в пользу лизинга — возможность переделывать офисное пространство без дополнительных согласований с собственником здания. Ведь, как правило, арендатору нужно получить разрешение на то, чтобы снести стены или сделать перепланировку. Кроме того, нет угрозы «выселения»: собственник может не только поднять аренду, но и не продлить контракт, найдя более выгодного арендатора.

Проще получить.

Такой вариант выбирают еще и те компании, которые не подходят под условия обычного банковского кредита (коммерческой ипотеки): не могут предоставить необходимый пакет документов по тем или иным причинам, не имеют кредитной истории или же необходимого материального обеспечения для получения займа. На финансовую аренду проще получить одобрение, лизинговые компании предъявляют меньше требований к финансовому состоянию, так как они не отчитываются перед ЦБ, не формируют резервы и т. д.

Как это делается:

Стандартными условиями по лизинговым сделкам являются авансовый платеж в размере 10–20% стоимости предмета лизинга и его страхование от ущерба на весь срок действия договора. Обеспечением по сделке чаще всего служат залог, поручительство, банковская гарантия или гарантии поставщиков, право требования неустойки.

Чтобы, получить четкое представление о финансовом положении заявителя, в банке непременно запросят справки из обслуживающих заявителя банков об остатках средств и месячных оборотах по расчетным, валютным счетам за последние три месяца, о кредитной истории, бухгалтерский баланс предприятия, а также отчет о прибылях и убытках за последний отчетный период. Понадобятся расшифровки дебиторов и кредиторов за последнее время, расшифровка основных средств, оборотно-сальдовая ведомость. Еще банк вправе затребовать аудиторское заключение относительно положения дел на предприятии, которое оформило заявку на лизинг.

Заявку на лизинг рассматривают одну-две недели с момента представления полного комплекта документов. Обязательно понадобится свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на здание и земельный участок, на котором оно расположено, или договор аренды на него.

Вообще-то земля не может являться предметом сделки - такую норму устанавливает федеральный закон о лизинге. Однако Гражданский кодекс РФ в свою очередь требует при покупке недвижимости приобрести или арендовать территорию, на которой она находится. Поэтому лизингодателям приходится покупать земельный участок и передавать в обычную аренду лизингополучателю либо арендовать его и передать в субаренду.

Специализированные компании, как правило, выносят решение быстрее, чем банки. Последние более дотошно просчитывают риски, поэтому срок рассмотрения иногда затягивается, а вероятность положительного исхода дела несколько снижается.

Лизингополучатель сам выбирает объект для приобретения лизингодателем или поручает ему подобрать то или иное помещение в соответствии со своими потребностями. Главное, чтобы у продавца объекта недвижимости были полностью оформлены права на объект и земельный участок под ним.

— Мы не рекомендуем Вам аренду как правильный шаг. Ее используют либо компании, у которых нет средств, для того, чтобы выкупить актив, либо те, у кого нет возможности взять капитал из оборотных средств. Если, такая возможность есть, мы рекомендуем использовать лизинг, который позволяет постепенно выкупать помещение в собственность. Самым верным вариантом будет, обращение к консультантам по недвижимости, которые владеют полной информацией о рынке в целом и могут дать правильную рекомендацию и консультацию относительно приобретения объекта в лизинг.

Команда HEADS Realty много лет успешно работает на рынке недвижимости. Сфера девелопмента претерпевает сейчас серьезные изменения, обусловленные сложной экономической ситуацией в России и мире в целом. Однако, как и всегда, недвижимость является надежным инструментом сохранения и приумножения капитала.

HEADS Realty является партнером HEADS Consulting (http://www.headslegal.ru/), что позволяет оказывать фирме не только услуги по купле-продаже, аренде недвижимости и индустриальных проектов, но и все сопутствующие услуги: консалтинг и аналитика, приватизация, согласование перепланировок и переустройств, юридическое заключение по объекту недвижимости.

Подборка интересных новостей от Heads Realty для Вас:

1. Компания HEADS Realty начала сотрудничество с нотариусом г. Москвы: http://www.headsrealty.ru/company/news/uslugi-notariusa/
2. Компания HEADS Realty оказывает услуги по комплексному анализу эффективного использования недвижимости, по подготовке концепции и бизнес-плана, привлечения инвестиций и финансирования, по осуществлению контроля за процессом строительных работ до ввода объекта в эксплуатацию: http://www.headsrealty.ru/consulting/