Как мы нашли и сняли квартиру в Милане

В Милане, на виале Монте Неро, возле банка Интеза, живёт бомж. Собственно, их много тут живёт в разных местах. Но мимо этого бомжа я проходила каждый день. И ни разу не давала ни цента. Принципиально. Ну а фигли, здоровый мужик, сидит, милостыню просит. Работать надо идти, а не бомжевать.

На 25 день я всё-таки кинула бомжу евро. Заканчивался срок аренды временной квартиры, а я так и не нашла постоянную. Бомж у банка Интеза вдруг стал родным и близким, как товарищ.

К счастью, переселяться на улицу мне не пришлось, но поиски квартиры в аренду на долгий срок для русской семьи из четырёх человек в Милане оказались не самым простым делом.

Здесь нам не тут

В России мы снимали квартиры по схеме:
определились с потребностями — отфильтровали объявления — посмотрели несколько квартир — заключили с хозяевами лучшей квартиры договор

В Италии эта схема приобрела вид: определились с потребностями — нашли местного посредника — отфильтровали объявления — посмотрели несколько квартир — скорректировали потребности — отфильтровали объявления — посмотрели несколько квартир — сделали хозяевам предложениене понравились хозяевамсделали предложение другим хозяевам (повторить до положительного результата) — заключили договор.

Расскажу о каждом этапе и остановлюсь подробнее на новых (для нас) пунктах этой схемы.

Опеределились с потребностями

Мы решили, что нам нужна трёхкомнатная квартира в пределах внутреннего кольца, недалеко от метро, в неплохом районе и доме.

В Италии, как в России, квартиры измеряются не количеством спален, а количеством комнат. Чаще всего, трёхкомнатная квартира — это квартира с двумя спальнями и с проходной гостиной-столовой.

Здесь не редки крошечные кухни, в которых невозможно поставить стол. Большая кухня со столом вполне может считаться хозяевами как отдельная комната.

Мы искали трёхкомнатную квартиру с тремя изолированными комнатами и большой кухней с обеденным столом.

Смотреть фоточки квартир, выбырать подходящие по цене и планировке, связываться с агентствами и хозяевами можно через интернет. На сайтах casa.it, subito.it, bakeca.it, immobiliare.it и других — миллионы объявлений об аренде. Но нужно быть готовыми к тому, что итальянцы не слишком дружны с интернетом, электронную почту проверяют раз в полгода, не знают других языков кроме итальянского и вообще не считают долгом отвечать на сообщения.

Второй важный момент кроме планировки — район. Помимо близости к центру и метро, для нас важно было хорошее соседство. Основные «плохие» районы Милана известны — это улица Падова и район рядом с ней, зоны Корветто, Баджио, Куатро Оджиаро, Барона.

Но это не всё. Я услышала выражение, что Милан — как леопард, пятнистый. Здесь рядом с приличными домами может затесаться дом похуже, жильцы которого будут доставлять неудобства, шуметь и мусорить на улице.

Поэтому, даже если общение с собственниками и агентствами можно наладить удалённо, в ключевой момент надо быть в Милане, чтобы идти и смотреть квартиру, дом и район. Иначе можно снять кота в мешке.

Нашли местного посредника

Моя подруга и тёзка рассказала в своём блоге, как год назад снимала жильё для семьи в Италии, в городе Ла Специя. Она выучила нужные слова и выражения, написала речь на листочке и сама пошла по агентствам, в которых видела подходящие объявления.  Если бы я набралась решимости и действовала как она, то, возможно, пришла бы к цели быстрее и с меньшими затратами сил и денег. Но я решила, что мне нужен местный итало-русскоговорящий помощник.

В Италии риелторам платят обе стороны. Проценты могут варьироваться. Вы заплатите около 5% о стоимости квартиры при продаже или покупке и около 10% от годового контракта — при аренде.

Многие риелторы работают по эксклюзивному контракту. Это значит, что хозяева квартиры сотрудничают только с одним, проверенным агентом. По этой схеме агент берёт оплату с обеих сторон и иногда делает скидку хозяевам, чтобы привязать их к себе покрепче. Поэтому, если вам нужен помощник-посредник, как мне, готовьтесь переплатить до 15-20%, ведь он должен будет поделиться своим заработком с агентом собственников.

Мне казалось, что в Милане не будет проблем с поиском помощника. На деле оказалось не так. Во-первых, среди желающих помочь я обнаружила толпу дилетантов, которые вычислялись одним-двумя вопросами. У других за плечами чувствовался богатый опыт и знания, но их инициативность и даже приставучесть вызывали подозрения.

Попросила рекомендаций у своего юриста и получила контакт девушки-риелтора.

Месяц мы провели с ней в переписке. Смотрели варианты, задавали друг другу вопросы. Потом в Милане я неделю ходила с ней на просмотры. Одна квартира не понравилась мне, во втором случае я не понравилась хозяевам. Появилось ощущение, что ей не хочется со мной возиться и деньги не особо мотивируют. Я решила, что надо менять агента, и в это же время она сама предложила мне обратиться куда-нибудь ещё.

Пожаловалась юристу и получила контакт другого риелтора, Елены. «Правда, она занимается больше продажами, а не арендой, — предостерёг юрист, — но ты попробуй, вдруг не откажет.»

Елена не отказала. Как раз в тот момент, когда я записывала под диктовку юриста её номер телефона, она проходила мимо и остановилась поздороваться. Я решила, что это знак. Так или нет, но мы дошли с Еленой до победного финала и сняли квартиру. По пути узнали друг друга и подружились.

Тем не менее, я считаю, что правильнее было бы действовать без посредника.

Посмотрели несколько квартир

Просмотр квартир в Италии отличается от просмотра квартир в России только тем, что агенты и хозяева говорят на итальянском языке. В остальном тут всё также: есть квартиры с мебелью и без мебели,  чистые и вонючие, отремонтированные и развалюхи, бабулькины и бомжацкие, крохотные и огромные, под крышей или на нулевом этаже.

Общее впечатление, конечно, лучше, чем в России. Мне показалось, что хозяева чаще стараются подготовить квартиру к сдаче: моют, подкрашивают, меняют кондиционеры и мебель. Но может быть, просто так совпало.

Особенность которая показалась закономерностью — очень маленькие спальни. В квартире может быть пятидесятиметровая гостиная, а за стенкой — десятиметровая спальня, в которую входит только односпальная кровать. А может быть так, что в квартире из 100 квадратных метров 40 отданы под шкафы и кладовки, а оставшиеся 60 — для жизни.

Ещё одна особенность. В России я ни разу не видела квартиру, где в кухне не было бы хотя бы плиты. Здесь совершенно голые стены в кухне — норма. Арендатору предлагается самому купить и установить всё, что нужно: плиту, раковину, бытовую технику и подвесные шкафчики. Но при выезде ты должен сдать такие же пустые, чистые и ровные стены.

Зато в ванных комнатах всё в порядке: душевая кабинка или ванна, унитаз и биде. Биде — всегда.

Скорректировали потребности

Скажу честно: мы рассчитывали на квартиру поближе к центру, побольше и подешевле. Но после пары дурнопахнущих и  совсем крохотных квартир я понизила планку требований и повысила бюджет.

Сделали хозяевам предложение

Этого пункта в России я ни разу не встречала. Возможно, такое бывает в больших городах, при работе с крупными агентствами. В Италии это стандартная процедура.

Если квартира нам интересна, мы должны предоставить агенту свои документы. Документы — это не только паспорта, но в большей степени — доказательства финансовой состоятельности. Здесь в ход идут выписки из банков, справки о зарплате, контракты и любые другие подтверждения того, что мы можем позволить себе снимать эту квартиру.

На этом этапе отсеиваются самые неблагонадёжные, подозрительные и несимпатичные арендаторы.

Остальные пишут хозяевам официальное предложение: на бланках и с подписями. Можно предложить другую цену (больше или меньше той, что хотят хозяева), прописать какие-то свои условия. К такому предложению прикладывают банковский чек в размере хотя бы одной месячной арендной платы.

Если хозяева принимают предложение, они забирают ваш чек и начинают процедуру заключения договора. Если в этот момент вы передумаете, то ваш  чек (и деньги) никто не вернёт.

Понравились хозяевам

Моя кандидатура была забракована четырьмя хозяевами.

Четыре долбанных раза я зря писала письма о том, какая я хорошая, и семья-то у меня распрекрасная, и муж-то у меня работает и зарабатывает в России, а я работаю удалённо и, смотрите, тоже зарабатываю!

Два раза мне отказали практически сразу.

Один раз сначала сказали да, а потом всё равно отказали.

Ещё один раз мне сказали да, но с условием, что я заморожу в банке сумму, которая покроет полгода арендных платежей. И ещё отдам хозяевам залог в размере трёхмесячной оплаты. И заплачу за три месяца вперёд.

Конкретно эта хозяйка извинялась за высокие требования, но объясняла их тем, что когда-то сдала квартиру молодованам. Те два года жили нормально, а потом перестали платить, и ещё год она пыталась их выселить.

Итальянские законы не защищают собственников. Они полностью на стороне арендатора. Ты можешь просто перестать платить арендные платежи, и хозяин квартиры потратит кучу времени и сил, чтобы тебя выселить. Иногда в этой борьбе проходят годы. Зная это, хозяева заранее придираются к арендаторам и не любят иностранцев.

Но этот пункт не зря называется «понравились хозяевам», а не «доказали свою платёжеспособность». У меня сложилось впечатление, что личная симпатия вообще много значит в Италии. Например, мой собственник, у которого я сняла-таки квартиру, вообще не попросил ни единого финансового документа, кроме чека на оплату.

Заключили договор

Процедура заключения договора здесь тоже не такая, к какой мы привыкли в России. Дома официальный контракт на аренду был скорее исключением из правила. Здесь — наоборот. Контракт — дело серьёзное и многошаговое:

1. Мы проверяем всю квартиру, записываем каждый предмет мебели и все замечания: что и как работает.

2. Подписываем контракт в торжественной обстановке, в присутствии риелтора-переводчика.

3. Я иду в специальную контору, где переписываю на себя счета на оплату электричества и газа.

4. Собственник в течение 20 дней регистрирует наш контракт в муниципалитете и возвращает мне одну зарегистрированную копию.

5. На табличках возле подъезда, квартиры и на почтовом ящике появляется моё имя.

Ура, квест пройден!

Если бы я сейчас снова искала себе квартиру, то сделала бы так

1. Подучила язык, чтобы обойтись без посредников.

2. Подготовила на счету в итальянском банке сумму чуть больше предполагаемой годовой оплаты аренды.

3. Запаслась временем (2-3 месяца).

4. Выбрала 2-3 симпатичных района.

5. Пошла бы по агентствам, расположенным в выбранных районах.

6. Надеялась на удачу и обаяние.

Дисклеймер: год спустя я снова искала квартиру и сделала все именно так, за исклбчением суммы на счету, которая у меня так и не появилась. Теория о личной симпатии подтвердилась. Сейчас я живу в красивой светлой квартиру в двух шагах от самого крупного парка в Милане.