Как провести капитальный ремонт на кредитные средства: кейс из жизни

Вы можете сначала делать ремонт и только потом собирать на него деньги. Это лучше, потому что люди сразу видят готовый результат, а не картинки светлого будущего. В ТСЖ «Калининец» мы не копим деньги на капитальный ремонт. Сначала берем кредит на капитальный ремонт, ремонтируем, что нужно, а потом взносы идут на погашение кредита. По такой схеме ремонт разных элементов общего имущества в нашем доме проведен уже трижды. Так можете делать и вы тоже, я поделюсь опытом.

Объект:
ТСЖ «Калининец» Это пятиэтажный шестиподъездный 90-квартирный дом площадью 3500 кв. м. Сдан в эксплуатацию в 1970 году как дом ЖСК. В 1998 году на общем собрании собственников кооператив преобразован в ТСЖ «Калининец». Традиции, заложенные при строительстве дома, живы до сих пор. Нынешние собственники относятся к нему ответственно и с вниманием.

Первый опыт кредитования капитального ремонта

Первый кредит на капитальный ремонт многоквартирного дома мы взяли в связи с тем, что не смогли своевременно рассчитаться с подрядчиком. Весной 2004 года мы провели мониторинг технического состояния дома, который показал, что износ конструктивных элементов здания и инженерных коммуникаций дома составляет более 46%.

Стал необходим капитальный ремонт отдельных инженерных систем в МКД. На общем собрании собственников решили не ждать аварийных ситуаций и утвердили план проведения капитального ремонта. Утвердили и размер взноса на капремонт — 2 руб. за кв. м. В 2005–2006 годах мы провели капитальный ремонт общедомовых систем отопления, водоснабжения и водоотведения.

Применяли современные материалы и технологии. Однако полностью и вовремя рассчитаться с подрядчиком у ТСЖ не хватило денег. На общем собрании члены ТСЖ поддержали предложение председателя правления о необходимости взять кредит, но возникли трудности. К примеру, Сбербанк в силу своих уставных документов не мог выдать кредит ТСЖ (некоммерческой организации), поручителями которого стали бы пенсионеры — собственники помещений, выступившие с такими пожеланиями. Председатель правления не стал выступать гарантом по кредиту, чтобы не вызывать кривотолков и пересудов среди соседей.

Тогда один из членов ТСЖ сама предложила свою кандидатура и выступила гарантом возврата кредита, заложив зарплату. Все соседи, и я в том числе, благодарны Людмиле Григорьевне за проявленную инициативу. А общее собрание еще раз показало, что жители дома доверяют не только друг другу, но и правлению, поддерживают стиль управления домом. В результате на ТСЖ оформили кредит, который и использовали для расчетов с подрядчиком. Кстати, погасили кредит досрочно.

Примерная повестка общего собрания в МКД по вопросу ремонта крыши

Процедурные вопросы.
Выборы секретаря собрания.
Выборы счетной комиссии.
Принятие решения о капитальном ремонте крыши дома.
Принятие решения о сроке проведения капитального ремонта крыши дома.
Принятие решения о заключении договора подряда и сметной стоимости капитального ремонта крыши дома.
Утверждение сметной стоимости капитального ремонта крыши дома.
Принятие решения о размере взноса на капитальный ремонт.
Принятие решения об источнике финансирования капитального ремонта крыши дома.
Принятие решения о лице, которое от имени все
х собственников помещений уполномочено подписывать договоры подряда, кредитные договоры, а также участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту крыши МКД.
Принятие решения о месте хранения документов данного общего собрания.

Кредитование капитального ремонта многоквартирных домов стало системным

После утверждения на федеральном уровне обязанности платить взносы на капремонт собственники в нашем доме 85% голосов приняли решение открыть специальный счет и формировать фонд капремонта на нем. Затем правительство Ростовской области утвердило сроки проведения капитального ремонта. Наш МКД стоял в программе на 2033 год, что категорически нас не устроило.

Но наше ТСЖ формирует фонд капремонта на спецсчете, и собственники имеют право переносить сроки проведения работ на более раннее время. В 2016 году подошло время ремонта крыши, а накопленных средств на спецсчете не хватало. По решению членов правления ТСЖ «Калининец» была организована разъяснительная работа среди собственников помещений о необходимости досрочного капитального ремонта крыши и получения для этого кредита.

Кредит — это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты. У ТСЖ нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений.

Мы проводили консультации с банком, в котором открыт наш специальный счет, и одним из региональных банков. В результате всех договоренностей региональный банк предложил оригинальный кредитный продукт. Поручительством по кредиту стали наши 100-процентные сборы на спецсчет. Чтобы быстрее погасить кредит, собственники единогласно приняли решение увеличить взнос на капремонт. Вместо определенных областным правительством 6,40 руб. установили 11,0 руб. за кв. м.

В результате мы получили кредит на сумму 850 тыс. рублей сроком на 36 месяцев под 10% годовых. Было выставлено дополнительное условие — погасить кредит досрочно. Подрядчик в течение августа ответственно и с хорошим качеством выполнил работы, предусмотренные сметой и договором. Мы выбрали современный кровельный материал, дающий эффект «дышащей» кровли.

Он был разработан специально для наплава на старое покрытие. Материал имеет эластичную основу из полиэстера. Температурные режимы от −20 до 100 °C. Срок службы от 15–20 лет, гарантия до 5 лет. Недавно мы снова обратились за кредитом на капитальный ремонт многоквартирного дома. При подготовке дома к отопительному сезону 2016/2017 обнаружилась течь в тепловом вводе.

Снова при единодушном согласии собственников помещений пришлось оперативно взять еще один небольшой кредит на 250 тыс. рублей на 18 месяцев. Взнос на капитальный ремонт утвердили в размере 16,0 руб. за кв. м при тарифе 7,17 руб. за кв. м, установленном правительством Ростовской области.

Таким образом, мы сначала делаем ремонт, а потом расплачиваемся, а не наоборот. Зачем копить деньги, которые обесцениваются? Мы устраняем проблемы сразу, не дожидаясь, пока они станут больше, а их решение — дороже.

Наши результаты

Фактическое потребление коммунальных ресурсов после всех ремонтов почти на треть меньше, чем установлено нормативами. Мы уверены, что это результат всего комплекса мероприятий. Суммировался эффект от ремонта всех инженерных сетей, установки электронных приборов учета электроэнергии, тепла, холодной воды.

Уже в следующем отопительном сезоне мы ожидаем уменьшения теплопотерь за счет ремонта крыши. Если в отопительный сезон 2015/2016 договорное потребление тепловой энергии составляло 648 Гкал, то фактически мы потребили 468, т. е. на 180 Гкал меньше. Среднемесячное потребление электроэнергии по дому составляет от 11 000 до 13 000 кВт∙ч, из них 650–700 кВт∙ч относятся к общедомовым нуждам.

Аналогичная ситуация и по холодной воде. Замечу, что ни в одном из видов работ мы не задействовали деньги господдержки. Все, что сделано, сделано силами собственников помещений в МКД — силами людей.

Подробнее на нашем сайте: https://www.gkh.ru/article/102370-kredit-na-kapitalnyy-remont