Подводные камни капремонта в многоквартирном доме

Законодательное регулирование оплаты капремонта

Размер взносов, порядок их сбора и расходования определяется, в первую очередь, Жилищным кодексом. Моменты, связанные с проведением капремонта были внесены в него ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года, в котором содержался ряд поправок.

Оплата капитального ремонта и создание накапливающих средства фондов описывается в гл. 15 разд. 9 ЖК РФ. Кроме этого, отдельные касающиеся капремонта правила и положения приводятся в статьях ГК РФ и ГрК РФ.

В 2013 году взносы в фонд капитального ремонта стали отдельной строчкой в квитанциях. Если раньше финансировать реконструкцию жилищного фонда должны были коммунальные организации, то с этого момента данное обязательство было переложено на собственников квартир. Освободившиеся средства, выделявшиеся на ЖКХ, после этого стали направляться на расселение аварийного жилья. В каждом субъекте реализуется своя программа капремонта многоэтажек, и контролем ее занимается региональное подразделение фонда.

Статья 169 ЖК РФ и введенные законом нормативы обязывают собственников помещений каждый месяц производить оплату в фонд капитального ремонта. Решением собственников квартир величина этого взноса может быть увеличена. При этом существует минимальный лимит суммы, ниже которого оплата опускаться не должна. Если накапливаются средства выше этого установленного лимита, то собственники помещений могут сами определять направления их расходования.

Где накапливаются средства, вносящиеся в качестве оплаты капитального ремонта

Статья 170 ЖК РФ определяет два способа накопления денежных средств:

  • счет регионального оператора;
  • отдельный специальный счет для своего дома.

Зачисление средств на выбранный счет производится автоматически. В каждом регионе есть свой оператор, который занимается накоплением и распределением средств на капитальный ремонт. Он же разрабатывает программу ремонтных работ на многие годы вперед. Очередность попадания домов в неё зависит от их текущего технического состояния.

Альтернативой региональному фонду капитального ремонта для жильцов будет оплата с зачислением средств на спецсчет. Конкретный вариант жильцы выбирают на общедомовом собрании с необходимым документальным подтверждением такого решения. Утвердить нужно не только место хранения собираемых средств, но и размер взносов. Для принятия решения требуется не меньше 2/3 голосов всех собственников помещений. Это правило закрепляется в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Если оплата собственниками жилья капитального ремонта осуществляется с зачислением средств на счет регионального оператора, то многоэтажка должна быть внесена в разработанную на местном уровне программу проведения ремонтных работ. Информацию об этом можно уточнить на сайте регионального оператора.

Если жильцы решают производить оплату капитального ремонта на специальный счет МКД, то его можно открыть:

  • на управляющую организацию;
  • на ТСЖ;
  • на ЖК, ЖСК или иное кооперативное объединение;
  • на регионального оператора капремонта.

Владельцы квартир сами выбирают банковскую организацию для открытия счета. К использующимся для решения данной задачи банкам предъявляется строгое требование относительно величины их уставного капитала – он должен составлять не менее 20 млрд. рублей. Если жильцы не проявляют инициативы по открытию специального счета, то они автоматически начинают вносить плату на счет местного оператора.

Собственники жилья получают ряд преимуществ при оплате капитального ремонта на спецсчет:

  • накапливаемые средства приносят пусть небольшие, но дивиденды. Они позволяют частично сглаживать потери от инфляции. Обслуживание счета стоит примерно 5 000 рублей, при этом годовая процентная ставка по хранящейся сумме составляет 0,2-3,5 процента;
  • сведения о спецсчете МКД остаются прозрачными и доступными для всех. Это условие прописано в части 7 статьи 177 ЖК РФ;
  • средствами со специального счета жильцы распоряжаются самостоятельно. Они могут потратить их на необходимые работы тогда, когда захотят. При оплате собственниками жилья капитального ремонта в общий котел регионального фонда ремонтные работы проводятся по графику, утверждаемому на уровне субъекта федерации;
  • региональный оператор не может оплатить авансовые счета подрядчикам, если они превышают 30% от общей суммы в смете ремонтно-строительных работ. Это правило из части 3 статьи 190 ЖК РФ. При хранении средств на специальном счете у владельцев помещений нет никаких ограничений по заключению контрактов.

Спецсчета так же хорошо защищены от несанкционированных действий, как и стандартные счета. Это сводит к минимуму риски по размещению средств вне региональных фондов. Расходование средств строго контролирует, в том числе, и банк, поэтому нецелевые и незаконные операции с ними исключены. В то же время работа со спецсчетом требует определенных усилий от жильцов или УК. Им нужно открывать его, содержать и постоянно контролировать.

На что можно расходовать средства, выделенные на капремонт

В капитальный ремонт многоэтажек включается большой список работ. Собираемые на него средства можно потратить следующим образом:

  • привести в порядок фасад (утеплить, заделать трещины, зашпаклевать, покрасить и отделать);
  • отремонтировать подвал (заделать щели, отремонтировать технологические сети, обновить теплоизоляцию и так далее);
  • восстановить и укрепить фундамент;
  • устранить протекание кровли и выполнить прочие операции по ее обслуживанию;
  • поменять общедомовые счетчики;
  • отремонтировать и заменить лифты;
  • отремонтировать и обслужить инженерные сети.

Владельцы помещений и управляющие организации могут контролировать проведение работ. В том числе, они отбирают подрядную организацию, контролируют составление сметы и отслеживают сроки выполнения ремонта.

Граждане, производящие оплату услуг ЖКХ и взносов в фонд капитального ремонта, не всегда проявляют инициативу в части выбора подрядчика и других вопросах. В таком случае ремонтно-строительную компанию им назначат в местной администрации.

Отметим несколько важных моментов, связанных с проведением капремонта:

  • работы могут проводиться в любом сезоне, хотя для большинства мероприятий выбирается теплый период года. Если возникает чрезвычайная ситуация, то ремонт осуществляется в экстренном порядке;
  • фонд разрабатывает план мероприятий по капремонту, который рассчитывается, как минимум, на год;
  • перед проведением запланированных мероприятий готовится смета с использованием актуальных расценок;
  • оставшиеся в фонде деньги перечисляются в счет последующих периодов.

Почему жильцы не делают взносов на капитальный ремонт

Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажке иногда задаются вопросами о том, как им снять с себя регулярные расходы на капремонт. Ситуация с собираемостью взносов постепенно улучшается, но иногда возникают проблемы. Не все владельцы понимают, что их взносы, в конечном счете, идут на улучшение условий проживания, пусть и не всегда это происходит сразу. Основных причин неоплаты три.

1. Нет строго прописанных сроков проведения капитального ремонта в конкретном доме. В таком случае у людей появляются сомнения в целесообразности программы и в том, что их средства будут потрачены на заявленные цели.

2. Часть общих помещений (подвалы, холлы, технические площади и так далее) принадлежит местной администрации, но ремонтируется за счет жильцов как общедомовая собственность. При этом региональные власти сдают такие помещения в аренду частному бизнесу и сторонним компаниям.

3. Нередко владельцы квартир не заинтересованы в том, чтобы за их счет ремонтировалось отдельное общее имущество. К примеру, так бывает с жильцами первых этажей, которых не интересует состояние лифтового оборудования.

Отдельные категории граждан получают льготы по оплате капремонта. Это касается пенсионеров, инвалидов и ветеранов труда.

Неуплата взносов на капитальный ремонт и ее последствия

Платежи за капремонт являются обязательными для собственников помещений, поэтому их игнорирование чревато негативными последствиями. При небольшой просрочке в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ на неплательщиков накладывается штраф. Он составляет 0,0033 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый просроченный день.

В более серьезных случаях владельцу жилья поступает иск. Процесс он как нарушитель проиграет, поэтому кроме самой задолженности и пени будет оплачивать еще и судебные издержки.

Капремонт – это часть коммунальных платежей, поэтому на должников можно воздействовать разными способами:

- запретить им выезжать из страны;

- арестовать имущество;

- конфисковать имущество.

До таких крайних мер доходит нечасто. Обычно управляющие компании и региональные фонды решают вопросы с помощью напоминаний.

В некоторых случаях собственники все же могут не вносить оплату в фонд капитального ремонта. Это возможно только при условии, что необходимые работы все равно выполняются, а деньги поступают из других источников. Рассмотрим три возможные ситуации.

1. Платят квартиросъемщики. При сдаче жилья в аренду с заключением официального договора в нем можно прописать, что оплату капитального ремонта МКД производят арендаторы.

2. Самостоятельный ремонт. Если жильцы способны сами организовать проведение необходимых ремонтных работ, то при правильном оформлении процесса часть расходов на капремонт с них снимается. Однако нужно помнить, что им самим придется потратиться на инструменты и материалы.

3. Размещение рекламы на доме. Если на фасаде дома поместить платную рекламу, то средства от нее можно направить на счет в качестве взносов на капитальный ремонт.

Еще больше материалов по капитальному ремонту https://www.gkh.ru/rubric/2456-kapremont