«Секреты Риэлтора» – новое слово на рынке жилой недвижимости

Именно слово. То есть – информация, сведения, подсказки. Речь идет о новом образовательном проекте для Продавцов и Покупателей квартир – «Секреты Риэлтора» (сайт Квартира-без-Агента.ру).

Квартирный вопрос испортил не только москвичей, как утверждал Воланд, но и жителей других городов нашей необъятной. После того, как в 90-е в стране включили приватизацию, для большинства наших сограждан единственным способом обретения жилья стала его покупка. И вот тут начались проблемы. Как это делать? Как оформлять? Что за документы? Как передавать деньги и регистрировать? Кто вообще умеет это делать?

Умельцы нашлись быстро. Спрос ведь всегда рождает предложение. В городах как грибы после дождя стали расти и множиться агентства недвижимости и частные маклеры. Никто из них, естественно, не разбирался в тонкостях операций на рынке недвижимости, так как сам этот рынок только вчера родился. Но коммерческое чутье и непоколебимая вера в себя позволила этим ребятам заявить, что именно они – те самые профессионалы, которые умеют продавать и покупать квартиры, не подвергая себя риску.

В отсутствие альтернативы и при полной неразберихе в законодательстве, у людей не оставалось выбора, кроме как поверить риэлторам на слово. И эта вера закрепилась в народе на десятилетия. Рядовой обыватель до сих пор твердо уверен, что без риэлтора провести такую сложную операцию, как продажа или покупка квартиры, крайне опасно. А уж разобраться самостоятельно в хитросплетениях сделок с жильем – и вовсе нереально без специального образования.

Только вот мало кто задумывается над тем, кто такой этот чудо-персонаж – риэлтор. И что за «специальное образование» у него имеется, которое позволяет ему уверенно рулить сделками с жильем. Неожиданный ответ здесь может заставить многих пересмотреть свои взгляды на рынок недвижимости.

Дело в том, что абсолютное большинство риэлторов, как в 90-е, так и сегодня, это люди, не имеющие никакого «специального образования по недвижимости». Редко кто из них имеет даже юридический бэкграунд. А кто же тогда работает агентами по недвижимости? Да кто угодно! Вчерашние таксисты, рабочие, инженеры, учителя, торговцы. Вот вы, например, вполне можете попробовать себя в этой роли. О чем это говорит? О том, что разобраться в вопросах купли-продажи квартир может любой человек, если действительно этого захочет, и уделит этому некоторое время.

Поэтому и объявления о вакансиях в агентствах недвижимости выглядят примерно так: «Приглашаются мужчины и женщины в возрасте 25-40 лет, для работы агентами по недвижимости. Требования: приятная внешность, стрессоустойчивость, грамотная речь. Опыт работы в недвижимости не обязателен, обучение в процессе трудоустройства. График работы ненормированный, зарплата – процент от сделки». И всё! Грамотным юристом, бывалым риэлтором или просто суперменом быть вовсе не обязательно.

На самом деле процесс организации сделки купли-продажи квартиры не такой уж сложный. Освоить основные его этапы можно за считанные дни. Конечно, в каждой сделке присутствуют правовые нюансы, требующие знания законодательства. Но для этого существуют многочисленные юридические консультации, которые стоят «копейки», по сравнению с гонорарами агентств недвижимости. В остальном же все действия участников сделок идут по отработанному шаблону, и не представляют большой сложности для их участников.

Проект «Секреты Риэлтора» (Квартира-без-Агента.ру) как раз и создан для того, чтобы любой желающий мог разобраться с тем, как подготавливать и проводить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно. По сути, это просто методичка, которая показывает, как грамотный риэлтор строит такую сделку. И повторить его действия не составляет труда, сэкономив таким образом значительные суммы на комиссионных посредникам.

Что изменилось на рынке?

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы риэлтерским агентствам все сложнее становится продавать свои услуги. И тому есть объективные причины:

· во-первых, выставить свою квартиру на продажу или найти подходящую квартиру для покупки теперь не составляет труда и без помощи агентства; множество качественных интернет-сервисов с базами данных квартир (типа ЦИАН, Домофонд, и др.) позволяют сделать это быстро и бесплатно любому желающему;

· в-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – предоставил на своем официальном сайте ряд сервисов, которые дают возможность пользователю получить всю необходимую информацию об объекте недвижимости и о его правообладателях;

· в-третьих, по всей стране стали успешно работать многофункциональные центры предоставления госуслуг под брендом «Мои документы», в которых помимо прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки с квартирой, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия продавцы и покупатели квартир совершают лично, а не через агентов-посредников.

То есть само государство ненавязчиво намекает людям, что решать свой квартирный вопрос теперь можно и нужно самостоятельно, а комфортные и бесплатные онлайн-сервисы создают все условия для этого. Но как оказалось, не все еще об этом знают.

Космические гонорары агентств недвижимости вызывают приступы икоты у участников сделок с жильем, но тем не менее, напуганные предубеждениями граждане в силу привычки продолжают обращаться в агентства. А сами агентства упорно поддерживают миф о том, что только они обеспечивают полную законность и безопасность сделок с жильем.

«Мы вам гарантируем!..» – самая распространенная фраза в устах агентов по недвижимости, на которую покупаются несведущие в этих делах обыватели. «Иначе вас могут обмануть, кинуть, и оставить без квартиры и без денег», – добавляют агенты, нагоняя страху на тех, кто еще сомневается. А страх, как известно, один из лучших стимулов. И люди покорно, не задумываясь о деталях, отдают агентам сотни тысяч рублей за то, что без труда могли бы сделать и сами с тем же самым уровнем риска.

Риск, я не ослышался? Да, риск. Он всегда присутствует в сделке с недвижимостью. Это аксиома. С агентом или без него – риск есть всегда. Точно так же, как поездка на автомобиле или полет на самолете всегда несет в себе риск аварии или авиакатастрофы. Но это не повод для того, чтобы не ездить и не летать. Разумный подход здесь – это снизить уровень риска до минимально возможного уровня.

Риски сделок с жильем снижаются тремя путями:

1. самостоятельное изучение вопроса (хочешь-не хочешь, а вникать в нюансы придется, даже если работаешь с агентством);

2. дополнительные консультации с профильными юристами (применительно к конкретным сделкам, там, где без специального образования не обойтись);

3. оформление сделки купли-продажи квартиры у нотариуса (особенно это важно для покупателя, так как это закрывает для него сразу целый ряд рисков).

На рынке недвижимости существует такой парадокс. Люди, имеющие фундаментальное юридическое образование и оказывающие услуги по проверке документов в сделках купли-продажи квартир, берут за это совсем небольшие деньги. А люди без специального образования, называющие себя риэлторами, берут за то же самое в разы большие суммы. Как же так? Может быть, они берут на себя серьезную ответственность за результат сделки? Отнюдь! Фразы «мы гарантируем» и «мы отвечаем» остаются висеть в воздухе и ни к чему не обязывают агентство. Попробуйте уточнить в деталях, в чем именно выражается «гарантия» агентства, и какую материальную ответственность оно берет на себя – и вас ждет неприятный сюрприз.

Факт остается фактом – агентство недвижимости это всего лишь посредник, который формально никакого отношения к сделке не имеет (то есть в договоре купли-продажи квартиры агентство не фигурирует). И уж тем более оно не несет никакой материальной ответственности за последствия самой сделки. Но вслух об этом говорить не принято.

Вслух принято успокаивать клиента, убеждать его, что если действовать через агентство, то все риски исчезнут сами собой, и бояться нечего. Клиент облегченно вздыхает и сдается агентству с потрохами. Это называется – технология продажи. А доход агентства зависит именно от количества продаж, а вовсе не от качества оказанных услуг.

Анализ этой сферы услуг дает грустные результаты. Отсутствие фундаментальной профессиональной подготовки у большинства риэлторов, отсутствие контроля государства за их деятельностью, большая текучка кадров в агентствах и, как следствие, большое количество дилетантов, прикрывающихся вывеской агентства и выдающих себя за профессионалов рынка. Отсутствие реальных гарантий и материальной ответственности за результаты сделок. И при этом чрезмерно высокая стоимость посреднических услуг за проведение сделки.

Что же делать участникам сделок с жильем? Выбор для них невелик – либо, зажмурившись и повинуясь традиции, отдаться в руки агентства недвижимости, либо включить мозг и познакомиться с «Секретами Риэлтора» самостоятельно.

ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР на сайте КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру