Как сдают чужие квартиры

Субаренда: легальный бизнес или обман?

На рынке недвижимости иногда случается, что взятая в аренду квартира «пересдается» съемщиком третьим лицам. Можно ли легально сдать недвижимость в субаренду? И что делать собственнику, если квартиру переарендовали без его согласия?

Строго с согласия

Руководитель отдела аренды офиса «Московский, 216» агентства недвижимости «Александр Недвижимость» Светлана Рудометова говорит, что согласно ГК РФ арендатор вправе сдавать съемную квартиру в субаренду, но строго с согласия арендодателя: «Это должно быть прописано в договоре аренды. В этом случае вся ответственность ложится на плечи арендатора, в том числе за порчу имущества».

Корыстный умысел

Адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк утверждает, что случаи сдачи жилья арендаторами в субаренду – не редкость. Он считает, что делается это, как правило, целенаправленно и с определенным умыслом. Так, собственники квартир в Петербурге с большой неохотой сдают жилье приезжим, особенно гражданам других государств. Либо ограничивают арендатора по количеству проживающих. Арендатор снимает жилье дешевле, поскольку якобы будет жить один или вдвоем, а затем сдает его другим для проживания, например, группе строителей или многодетной семье. Цена за аренду при этом, естественно, значительно возрастает.

Собственник vs субарендатор

«Мы не рекомендуем клиентам субаренду.  Да и нелепо это в ситуации, когда снять хорошую квартиру – не проблема. Субаренда – довольно сложный процесс, собственники крайне неохотно идут на это», – уверена Светлана Рудометова.

Эксперт отмечает, что субаренда регулируется договором, срок которого не может превышать срок аренды, который указан в договоре между собственником и нанимателем. Собственник и субарендатор не связаны между собою.

Что делать, если вашу квартиру пересдали?

По словам Сергея Слободянюка, в случае, если собственник узнал о несогласованной пересдаче его квартиры, у него вариантов немного. Одно решение – смириться с существующим положением и получать деньги с арендатора. Второй вариант – заключить договор напрямую с субарендаторами, но это только при условии, что в договоре аренды не было оговорено право арендатора на сдачу квартиры в субаренду.

«Если это условие отсутствует, вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и заключить новый. Если же хозяина квартиры не устраивают субарендаторы и он ни при каких условиях не готов мириться с существующим положением дел, ему необходимо приготовиться к борьбе. Особенно если жильцы не захотят в добровольном порядке выселяться», – говорит эксперт.

Полиция не поможет с выселением

Сергей Слободянюк уверен, что в административном порядке, то есть с помощью правоохранительных органов, выселить жильцов будет невозможно: «Выселение не входит в их компетенцию. В этом случае придется получать решение суда. Это процесс длительный и довольно затратный. Поэтому очень внимательно подходите к поиску арендатора, пользуйтесь услугами агентства. По крайней мере, в большинстве сертифицированных агентств проводят предварительную проверку арендаторов».

Не платишь налоги – не имеешь прав

Светлана Рудометова отмечает, что чаще всего субаренда осуществляется нелегально, и собственники оказываются в жертвах: «В этом случае собственник может только закончить договорные отношения со своим арендатором. Какие-либо штрафные санкции к арендатору предъявить можно, если арендодатель официально регистрирует договор и  платит налог с дохода по аренде, да и то только через суд».