Термины рынка новостроек: участники, документы, сроки

Этим постом мы начинаем увлекательное путешествие в мир строительства российской недвижимости. Материалы блога носят образовательный характер и основаны на собирательном опыте сотрудников портала Кит.Хаус.

Начнем мы, как и положено фундаментальному проекту, с начала. С терминов, с распределения ролей и документов.

Когда вы собираетесь сходить в магазин за хлебом, вам не нужно читать никаких блогов, чтобы его купить. Вы не изучаете процесс приготовления хлеба, не вникаете в историю хлебзавода и не просите лицензию розничного магазина, где вам этот хлеб продают. Потому что цена вопроса — 50 рублей. В худшем случае, если с хлебом будет что-то не так, вы отдадите его птичкам на корм. Или вернете обратно, получив свои 50 рублей, и купите другой хлеб в соседней булочной.

Но чем дороже покупка, тем больше времени и внимания требуется на подготовку к сделке. Квартиру нельзя вернуть застройщику после сдачи дома, если с ней будет что-то не так (хотя можно настоять на исправление недочётов, об этом мы позже расскажем). Покупка квартиры требует базового понимания некоторых терминов.

Кто есть кто

Строительство дома инициирует застройщик. Застройщик — организация, которая строит дом. Зачастую, именно она является владельцем земельного участка, нанимает строителей, оформляет проектные декларации, следит за темпами и рисует красивые буклеты, которые потом лежат на журнальных столиках. Застройщик — как собственник бизнеса — работает сам и организовывает работу других. 

Выглядит это так: застройщик приобретает (или получает в результате тендера/сотрудничества с собственником) землю. Затем подготавливается проектная декларация— документ, содержащий информацию о проекте строительства и о застройщике. В нём указываются сроки строительства, количество и тип квартир, уставной капитал, техническая информация о доме и права застройщика на землю.

Проектная декларация — один из самых важных документов. При выборе дома мы рекомендуем в первую очередь прочитать именно его. Застройщик обязан разместить полную версию документа в СМИ или интернете за две недели до продажи первой квартиры, и, зачастую, делает это на своём сайте. Подробности о том, что по закону должно быть в проектной декларации можно найти в статье 19 ФЗ-214 «О долевом строительстве».

Декларацию проверяют чиновники, сверяются с архитекторами и специалистами, возвращают на доработки или, если никаких нарушений нет и строительство дома соответствует генеральному плану, выдают разрешение на строительство. Проектная декларация — это паспорт и медкнижка строящегося дома.

После получения разрешения на строительство (а иногда даже “до”), застройщик нанимает генерального подрядчика и заключает с ним договор о постройке объекта, согласно проектной декларации. Генподрядчик отвечает за само строительство — укладку фундамента, возведение стен, отделочные работы. Задача генподрядчика — построить здание и подвести коммуникации. В самых прекрасных случаях, о которых потом пишут блогеры, генподрядчик также отвечает за благоустройство территории, нанимает подрядчиков и заключает договора поставок, оказания работ и услуг. Организация генподрядчика может выполнять часть работ сама, но зачастую она нанимает для этого подрядчиков. Если застройщик — это собственник фирмы, то генподрядчик — исполнительный директор.

В рамках договора о постройке дома с застройщиком, генподрядчик нанимает подрядчиков и поставщиков. Подрядчики и поставщики поставляют кирпич, бетон, арматуру, кладут кирпич, устанавливают окна, монтируют фасады, штукатурят стены и многое другое. Подрядчики — все те, кто обеспечивает стройку материалами и рабочими. Кстати, у подрядчиков бывают субподрядчики.

Генподрядчик приступает к фактическому строительству дома. В это время застройщик решает, когда открыть продажи. Иногда это происходит до начала строительства, а бывает — когда дом уже построен. Зачастую продажи квартир начинаются сразу после того, как получены все разрешения, оформлены права на участок, заверена проектная декларация и начаты работы по непосредственному строительству дома: участок строительства обнесен забором, вывешена информация об объекте, вырыт котлован или уже заложен фундамент. Но по указу президента Путина, уже в 2020 году все поменяется и новостройки будут распродаваться лишь после окончания строительства и официальной приемки дома.

А как там по бумагам?

Юридически, многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность лиц — собственников помещений в таком доме. Приобретая квартиру до сдачи дома, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия или, сокращённо ДДУ. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — это договор, в котором застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после сдачи дома госкомиссии (это называется получение разрешения на ввод в эксплуатацию) передать объект долевого строительства покупателю. Покупатель обязуется оплатить указанную цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

На сегодня, ДДУ — это самый популярный и безопасный тип соглашения между инвестором и застройщиком. Во-первых, потому что данный документ подлежит обязательной государственной регистрации, что является гарантией от двойной продажи. Во-вторых, в случае банкротства компании застройщика, интересы дольщика будут обеспечены залогом. Все подробности относительно этого договора любопытный читатель может найти в ФЗ № 214.

Перед принятием решения о покупке нужно внимательно прочитать проектную декларацию и шаблон ДДУ, который предлагает подписать застройщик. Особое внимание обращаем на пункты:

  • Объект покупки — конкретная квартира с номером, точной площадью и планировкой.
  • Срок сдачи дома — в договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору. Это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде.
  • Цена, сроки и порядок выплат — перед сдачей объекта могут взыматься дополнительная плата, на остекление лоджии, к примеру.
  • Гарантийный срок на объект строительства — период в течение которого можно устранить дефекты за счет застройщика. Минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику.

Рекомендуем также запросить разрешение на строительство и права застройщика на земельный участок. Эти документы публикуются на сайте застройщика и должны быть доступны для скачивания, либо выдаваться в офисе застройщика по первому требованию.

Если вы не можете найти какой-то из необходимых документов на сайте застройщика или вам отказываются их предоставить в офисе продаж — это повод разобраться в ситуации и оценить возможные риски.

По нашей оценке, в 2017 году один из шести застройщиков начинает продажи квартир еще до того, как получено разрешение на строительство. По закону они не имеют право продавать квартиры по договору участия в долевом строительстве, поэтому заключают с покупателями предварительные ДДУ или инвестиционные договора. Что так же не совсем правомерно. Приобретая квартиру по таким документам, покупателю надо очень внимательно проверить репутацию застройщика, его историю, финансовое положение и количество сданных и строящихся домов. А лучше не рисковать и подождать старта продаж по ДДУ.

Сроки — оки?

Срок строительства многоквартирного дома обычно составляет:

    ✓ 8-10 месяцев для панельных

    ✓ 1.5-2 года для монолитно-каркасных

    ✓ 2-2.5 года для кирпичных

Плюс полгода-год на непредвиденные обстоятельства. Помним, что живем в России и всякое бывает.

Надеемся, что помогли разобраться в основных понятиях. Не так уж сложно, правда? Добавляйтесь к нам в ВК паблик, чтобы не пропустить что-то интересное.