Инвестиции в бизнес. Отельная недвижимость за рубежом

18.04.2018

Нестабильность экономической ситуации в нашей стране и большие возможности, предоставляемые мировым рынком, заставляют задуматься тех, кто располагает достаточными финансовыми средствами об открытии собственного бизнеса за рубежом.

Многие соотечественники, возвратившись из деловой поездки или после отдыха, рассматривают вариант приобретения отельной недвижимости. Отметим, что на сегодняшний день это довольно актуальная тема.

Существенное влияние на выбор оказывает субъективная оценка, составленная на основе собственных наблюдений за работой отелей, в которых приходилось останавливаться. Отметив высокие цены на гостиничные номера и услуги, заполняемость гостиничных номеров, делается вывод о возможности получения хорошей и стабильной прибыли.

Инвестиции и управление бизнесом

Став владельцем отеля, его обладатель очень часто сталкивается со следующей ситуацией. В начале пути он вынужден сам заниматься бизнесом, стоя на ресепшн для того, чтобы удержать свой только что приобретенный бизнес на плаву. В результате подобных действий и титанических усилий, заполняемость отеля не превышает 30-40 %, прибыль стремится к нулю. Владелец недавно купленного отеля, считая свой новый бизнес упадочным, стремится поскорее продать его.

Это происходит потому, что большинство зарубежных отелей, представленных на российском рынке, продаются как обычный объект недвижимости, но по цене бизнеса. Этот важный момент обязательно необходимо учитывать при покупке отеля за рубежом. Необходимо разделять понятия – инвестиции и управление бизнесом, так как управление своим бизнесом – это огромная работа для профессионалов.

Инвестиции в отельный бизнес, а не в недвижимость

Свое внимание стоит сконцентрировать в направлении бизнес-инвестиций. Таким образом, будет приобретен действующий бизнес, в который входят: сам гостиничный комплекс, управление, маркетинг, персонал и все необходимое для организации его стабильного функционирования и получения максимальной прибыли.

Появился сегмент, который очень востребован как россиянами, так и самими европейскими инвесторами. Это отели, находящиеся под управлением известных гостиничных операторов. Такие объекты имеют максимальные возможности кредитования, в них налажен туристический оборот, и в дальнейшем они принесут гарантированный доход на ближайшие 15 – 20 лет. Гостиничная управляющая компания или гостиничный оператор гарантируют слаженную работу, максимальную заполняемость и получение прибыли.

Возникает закономерный вопрос: а какие гарантии? Здесь оценивается рейтинг надежности самой компании. Важно выбрать сетевого гостиничного оператора, так как именно большое количество объектов будет выступать гарантом его надежности.

Рекомендуемые страны для приобретения отеля

Максимальное количество предложений недорогих вариантов предлагают страны: Болгария, Черногория, Чехия, Турция. Наиболее настороженно стоит рассматривать предложения в Болгарии и Черногории из-за непрозрачности сделки, огромного количества отелей на рынке в открытой продаже и цен, которые часто сформированы хаотично.

Если отель продается в Болгарии, покупателю могут дать скидку до 30% от заявленной стоимости. Отрицательным фактором при покупке отельной недвижимости в этих странах является их низкая ликвидность: можно год-полтора выходить из этого бизнеса, иногда дольше.

Найти хороший вариант можно, только побывав на месте. Большинство предложений, которые предлагает Рунет это: неликвид, давно проданный объект, или отель, который не продается.

Интересные страны для профессиональных отельеров – Германия, Австрия, Швейцария, Франция, Великобритания. В этом сегменте широко развито финансирование, не наблюдается особой сезонности. Настоящим отелям реклама не нужна, они не находятся на рынке. Объекты, находящиеся в закрытой продаже, быстро продаются и покупаются. Срок продажи составляет 3-6 месяцев. Хорошая недвижимость имеет устойчивую цену. Если покупатель просит скидку 10 % и больше за отель в Австрии или Швейцарии, скорее всего с ним не захотят продолжать разговор.

Хитрости отельеров при продаже

Заполняемость – один из основных показателей деятельности гостиницы. Управляющие отеля, проводя предпродажную подготовку, снижают цены на стоимость номера и весь спектр услуг, тем самым обеспечивая максимальную заполняемость. Потенциальный покупатель, увидев своими глазами эту картину, гораздо легче принимает положительное решение. Таким образом, не стоит делать необдуманные выводы. Заполняемость гостиницы лучше всего узнать самому, посетив ее не в туристический сезон, а в период межсезонья для получения более объективной и достоверной картины.

Рекомендации при покупке:

  • Узнать, готов ли местный банк кредитовать этот отель. Так как банк владеет достоверными данными об этом бизнесе, он точно знает давать деньги под этот объект или нет.
  • Посмотреть заполняемость отеля в межсезонье. Если заполняемость выше 85% – это тревожный знак. Стоит задуматься о причине продажи такого прибыльного объекта. Необходимо проверить: заполняемость отеля происходит по обычным ценам или по дисконтным, вероятность искусственного завышения цифр.
  • Необходимо разделить бюджет покупки на количество номеров и посмотреть насколько это выгодно.
  • Посмотреть, есть ли дополнительные возможности для увеличения заполняемости отеля, такие как: ресторан, конференц-зал, банкетный зал.

Мы советуем, обращаться к специалистам гостиничного оператора «UNDERSUN» для получения качественной оценки привлекательности того или иного объекта.

Бюджет

Порог вхождения с суммой менее 1 млн. евро – это гостиничные номера, находящиеся под управлением оператора. Купив блок, можно владеть частью отеля и получать гарантированный доход, не занимаясь управлением.

Если собственных средств больше 1 млн. евро, то можно рассмотреть Германию, Австрию, Францию, Великобританию. В Швейцарии порог вхождения выше – около 5 млн. евро.

Больше полезной информации вы можете найти на нашем Официальном сайте