Зачем Росреестру блокчейн

30.03.2018

В феврале этого года Росреестр впервые применил блокчейн в договоре о строительстве жилья в Ленинградской области. Разбираемся, какие конкретные улучшения должны появиться в работе Росреестра благодаря внедрению блокчейна и смарт-контрактов. Примером послужит договор с застройщиком по принципу долевого участия.

Функции Росреестра и проблемы обманутых дольщиков

Росреестр — организация, которая занимается регистрацией прав на все виды недвижимого имущества и ведет единый его учет. Одним из видов покупки жилья является договор с компанией-застройщиком. В нем задействованы:

  • инвестор (дольщик);
  • Фонд защиты прав граждан;
  • застройщик;
  • Росреестр.

Основные функции объектов сделки:

  • Главной функцией Фонда защиты является организация компенсационного фонда, который заполняется страховыми взносами от застройщика и гарантирует выплаты инвесторам, если условия сделки застройщиком будут не выполнены.
  • Основная функция Росреестра — ведение документации и внесение данных о сделке в единый реестр.
  • Застройщик строит жилье.
  • Инвестор оплачивает свою долю в стройке, прописанную в договоре.

Дольщики могут оказаться обманутыми в результате следующих видов махинаций:

  • двойная продажа прав на одну и ту же квартиру;
  • затягивание сроков строительства;
  • некачественная работа застройщика.

Схемы и тонкости махинаций очень разнообразны. Обычно используются слабые места, неоднозначность в договоре, схемы с векселем и другие хитрости. Практическое применение блокчейна здесь может помочь в борьбе с мошенниками.

Договор применения

В общем виде технология работает следующим образом: блокчейн состоит из блоков, которые, в свою очередь, состоят из транзакций и записей, связывающих предыдущий блок со следующим. Генерация блоков и запись транзакций в них осуществляется майнерами или мастернодами (далее — узлами), в зависимости от принципа построения распределенной сети, и сопровождается алгоритмом консенсуса, благодаря которому майнеры согласовывают, какие транзакции включать в блок, а какие — нет.

Смарт-контракт представляет собой код, являющийся частью блокчейна. Данный код позволяет проводить коммерческие сделки без посредников, так как ее условия прописаны в математическом виде.

Рассмотрим, каким образом должна выглядеть готовая рабочая модель договора долевого участия на базе блокчейна и смарт-контрактов. Сразу необходимо отметить, что этот процесс невозможно сделать полностью децентрализованным, так как обращения к оракулам избежать не удастся.

Оракулом является система, которая предоставляет блокчейну достоверные данные от независимых источников информации (сайтов, баз данных). Образно говоря, оракул является глазами блокчейна.

В случае сделки долевого участия подобными источниками информации являются органы, проверяющие следующие входные данные:

  • наличие или отсутствие выполненной постройки;
  • качество работы, выполненной застройщиком;
  • сроки выполненной работы.

Эти данные будут проверяться Фондом защиты прав граждан. Но оставлять источник данных централизованным нельзя, иначе появится первая точка отказа. Следовательно, необходимо подключать дополнительные органы, проверяющие работу застройщика для достижения большей степени децентрализации. Это может быть АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования или другие компетентные органы. В результате их проверок заполняется база данных, информацию из которой может извлекать оракул.

Отдельными параметрами можно вынести финансовые транзакции между застройщиком и дольщиком:

1. Перевод денег от инвестора на адрес застройщика.

Если бы эти деньги не требовались непосредственно на стройку, данный перевод осуществлялся бы на адрес смарт-контракта. При этом деньги находились бы по этому адресу до указанного срока выполнения построения.

2. Перевод страхового взноса от застройщика на адрес смарт-контракта защитного фонда.

В случае невыполнения застройщиком условий сделки контракт отправит страховой взнос на адрес кошелька дольщика в качестве компенсации.

Подобный пример смарт-контракта позволит перенести на блокчейн финансовую часть сделки. Итоговая модель может функционировать согласно следующему алгоритму:

  • Сделка между застройщиком и дольщиком заключается с применением смарт-контракта.

Исходный код контракта содержит четко прописанную сумму страхового взноса от застройщика, сумму оплаты от дольщика и окончательный срок строительства. Это позволяет избежать неоднозначностей в вопросе распределения средств. У застройщика должен быть свой узел сети.

  • Фонд защиты прав граждан, Росреестр и другие независимые органы фиксируют факт договора через блокчейн.

Для этого в Росреестре, защитном фонде и АИЖК установлены узлы сети. Блокчейн не позволяет изменять данные, возможно только добавлять новые. Сгенерированные узлами блоки создаются в согласии со всеми другими узлами сети. Следовательно, новая информация верна, а старая информация не может быть подделана или допускать неоднозначностей.

Если, к примеру, изначально транзакция, определяющая размер квартиры в договоре, указывает 90 кв. м, а в дальнейших блоках транзакции изменяют этот размер до 80 кв. м, то такой блок не будет верифицирован. Также инновационная технология обладает эффективной схемой борьбы с рисками повторных трат. Следовательно, исключается двойная продажа прав на квартиру.

  • Обращение к оракулам.

По истечении срока, указанного в умном контракте, программный код обращается к оракулам для получения данных о готовности постройки. Если база данных указывает, что стройка готова, смарт-контракт проверяет следующий параметр — качество работы. Если стройка не закончена в срок, деньги со счета защитного фонда автоматически перечисляются на счет дольщика. Если все оракулы дают положительные результаты проверки работы застройщика, деньги со счета защитного фонда автоматически возвращаются на счет застройщика, после чего сделка считается выполненной. В итоге риски финансовых махинаций исключены.

Как видим, единственной точкой отказа в этом примере применения блокчейна является организация независимых оракулов, к числу которых добавится получение данных о времени и дате. Сложность применения смарт-контрактов состоит еще и в том, что оборот рублей через блокчейн возможен только в случае привязки криптовалюты или токена к рублю, а закон о криптовалютах еще не издан. Перспективы введения крипторубля тоже выглядят неясно.

На данный момент свойства блокчейна используются только во втором пункте вышеописанного алгоритма, обеспечивая прозрачность и высокую скорость ведения документооборота между Росреестром и защитным фондом. Узлы сети уже работают в этих организациях, а также установлены в АИЖК. В дальнейшем узлы будут установлены и у застройщиков. Планируется, что тестирование блокчейна Росреестром закончится во второй половине 2018 года.

Фото: pixabay.com

Источник: https://bitcryptonews.ru/blogs/blokchejn/zachem-rosreestru-blokchejn