Жилые кварталы в "Сколково"

31.12.2017

Публикация подготовлена редакцией telegram-канала Skolkovo_Leaks.

Сегодняшняя публикация о жилых кварталах, построенных на территории Инновационного центра "Сколково". Работа по этому проекту началась в далёком 2012 году.

Жилые кварталы в инновационном центре "Сколково"
Жилые кварталы в инновационном центре "Сколково"

Строительство

"Дочка" Фонда "Сколково" - объявила конкурс (подробности на официальном сайте Фонда - здесь) на проектирование и строительство
Кварталов №9, 10, 11, 14. Правда, Квартал №14 так и не дошёл до реализации (построили только 9, 10, 11) - причины нам неизвестны. Может быть, кто-то из читателей потом нас дополнит в нашей рубрике #нампишут. По итогам, конкурс выиграла именитая компания Strabag. Но, как это ни странно, на сайте компании этого проекта нет в портфеле. Мы долго искали документы - единственное, что нашлось - небольшая новость (подробности здесь) о том, что на строительство вышла компания ОАО "СКМ Инжиниринг", которая заняла почётное второе место в тендере. Правда, официальный сайт этой компании уже не работает - причины будут чуть ниже.

Сроки окончания строительства и сдачи объекта по материалам конкурса с 15 февраля по 30 апреля 2014 года. Все четыре квартала должны были сдаваться одновременно.

Но строительство не завершили ни в 2014, ни в 2016 году. Кварталы сдавали в 2017 году и делала это уже другая компания - "RD Construction". Это единственная компания, у которой этот проект оказался в портфолио - посмотреть его можно здесь. Остаётся загадкой - как такое могло случится? На сайте Фонда мы не нашли ни новый конкурс, ни материалов, что "RD Construction" участвовал в процедуре закупки ранее - в том конкурсе 2012 года под почётным номером три была компания ООО «ПСП-ФАРМАН», которая уже построила "Гиперкуб" и "Матрёшку" на территории "Сколково".

Что же случилось с компанией ОАО "СКМ Инжиниринг" и почему они не смогли закончить проект? Мы пытались, как уже писали выше, получить информацию на их официальном сайте, но он уже успешно не работает. Как нам сообщает сервис whois, в ноябре этого года домен уже можно выкупить у компании OOO "SKM group".

После проекта в "Сколково" компания встала на путь банкротства: сначала они не рассчитались со своими подрядчиками на объектах "Сбербанка", а потом в 2016-2017 гг. началась процедура банкротства, судя по сайту Арбитражного суда г.Москвы. Судя по всему, компания не смогла покрыть дыру в своём бюджете за счёт новых проектов.

Заселение

Про новоселье в "Сколково" и рассуждения "кто же там будет жить?" разговоры начались, когда стало ясно, что сдаваться кварталы будут уже в "ближайшее" время - три года пытаться построить жильё - ни один рынок такого не стерпел бы, кроме субсидируемого. Первые робкие публикации на эту тему были на сайте Фонда уже в мае 2016 года (рассуждал на эту тему Антон Яковенко - генеральный директор Дочки Фонда "Сколково" - здесь). Само же заселение свершилось только
31 января 2017 года на торжественной церемонии с участием Президента Фонда "Сколково" - Виктора Вексельберга. Посмотреть фотографии квартир и коттеджей можно в статье на полит.ру (здесь) - издании, которое изо всех сил ведёт отдельный раздел про "Сколково" и его жизнь.

Цены

В конце нашей статьи хотелось бы осветить самую интересную тему - стоимость аренды в жилых кварталах. Да, покупать в собственность их нельзя - уверены это временно, так как наши консультанты в области инвестиций утверждают, что это "утопия" и Фонд вряд ли имеет возможность получать такие "длинные" деньги с учётом того, что под строительство оформлен кредит. Либо Фонду нужно залезть в пенсионные деньги, чтобы чувствовать себя спокойно, а с учётом последних событий в банковской сфере этого сделать никто не даст.

Стоимость аренды квартир и коттеджей Вы можете посмотреть на официальном сайте кварталов (ссылка здесь) - ребята не поленились и сделали сайт как у всех застройщиков с картой и планировками, интересно пощёлкать.

Но, интерес падает с каждым новым просмотром квартиры. Ценники приятные:

- квартира с 1 спальней - от 46 до 60 тыс.руб. в месяц;

- квартира с 2 спальнями - от 72 до 89 тыс.руб. в месяц;

Квартиру с 3 спальнями смотреть не рискнули - может и нет её там на сайте. При переходе на ценники в коттеджах мы смело закрыли радужное окно в мир инноваций - 230 тыс.руб. в месяц - это уже перебор (но мы решили, что надо Вам показать - сделали скриншот ниже).

Стоимость аренды коттеджа в инновационном центре "Сколково"
Стоимость аренды коттеджа в инновационном центре "Сколково"

Можно без особых проблем снять жильё рядом - например, в Одинцово, "квартиру с 1 спальней" (в простонародье - "однушку") за 35 тыс.руб., а если с деньгами всё в порядке, то коттедж или дом от 120 тыс.руб. до бесконечности - зависит от Ваших аппетитов и потребностей.

Теперь становится очень размытым и невнятным "портрет инноватора" в глазах Фонда "Сколково". Кто эти люди?

"Портрет инноватора"
"Портрет инноватора"

Насколько близко мы общались с разными создателями "стартапов" - у них каждая копейка на счету и нет возможности себе позволить такое жилье, если, конечно, мы не берём людей, из огромных компаний (с оборотом более 50 млн.руб.), которые считаются участниками "Сколково", но причислять их к "стартапом" необъективно, или людей, работающих в самом Фонде и его дочках, как описано в статье на сайте Фонда.

Хотя, если в этих домах живут люди, владеющие автомобилями, как на фото, то с ценами всё в порядке (фото из той же статьи):

Давайте посмотрим - пользуются ли спросом квадратные метры по такой цене?

1) 9 квартал: дом 1 - из 57 свободна 31 квартира; дом 2 - 53/41; дом 3 - 72/54;

дом 4 куда-то пропал; дом 5 - 72/54. Из 254 квартир свободны - 180 (70,9%).

2) 10 квартал (тут у нас трёхуровневые таунхаусы): сектор 1 - из 4 таунхаусов 3 свободно; 2 - 7/5; 3 - 10/8; 4 - 2/2; 5 - 10/10; 6 - 8/8.

Получается, что 80% таунхаусов свободны.

3) 11 квартал (коттеджи): из 80 заняты 17 коттеджей. 21% коттеджей сданы в аренду.

После таких успешных продаж с начала 2017 года и цен не удивительно, что Виктор Феликсович, так призадумался на фотографии.

Виктор Вексельберг задумчиво смотрит вдаль
Виктор Вексельберг задумчиво смотрит вдаль

Стоимость

Подумать есть о чём: ВЭБ выдал кредитных средств на 2,6 млрд.руб. на строительство жилых кварталов (источник). В 2015 году Антон Яковенко утверждал, что общее финансирование на 7 жилых кварталов -
около 15 млрд.руб.:

"Рассматривается вариант привлечения заемного финансирования. Фонд берет эти деньги на приемлемых условиях, строит сам жилье, сдает его в аренду и за счет сгенерированного потока от аренды возвращает этот кредит", - пояснил А.Яковенко.
По его словам, это могут быть деньги частично фонда, частично ВЭБ. Он также отметил, что возможно привлечение инвестора в этот проект, который построит жилье и начнет сдавать его в аренду" (подробности здесь)

То есть деньги ВЭБ - это, судя по всему, не полная стоимость проекта. Прикинем стоимость строительства 1 кв.м. жилья в инновационном центре.

В технических заданиях на проектирование в конкурсе 2012 года были следующие показатели ("жилая площадь в аренду, кв.м."):

1) 9 квартал - 11 145 кв.м.;

2) 10 квартал - 6 626 кв.м.;

3) 11 квартал - 14 410 кв.м.

"Квартал 14" мы не считаем - его так и не построили. Таким образом, получается, общая площадь в аренду - 32 181 кв.м. Стоимость строительства получается: 2,6 млрд.руб. / 32 181 кв.м. = 80 793,02 руб./кв.м.

Не нужно быть финансистом и инвестором в одном флаконе, чтобы понять сколько лет будет окупаться такой объект. Принцип ценообразования на аренду тоже понятен - банку же ещё надо проценты возвращать. Или не надо?