7 советов по новостройкам Сочи

24.06.2018

Нет покупки новостроек — есть привлечение частных инвестиций дольщиков. Статус инвестора сопряжен с коммерческим риском, особенно в таком непростом проекте как стройка многоквартирного дома. Задержка сдачи в эксплуатацию на шесть месяцев встречается повсеместно, и у многих микроинвесторов сдают нервы. Они начинают топить свой собственный проект при задержке строительства. В результате сдача дома может произойти с большой задержкой, а в худшем случае — никогда…

Одно из заблуждений покупателей новостроек, — что они покупают квадратные метры в строящемся доме. Это не так. Документ, по которому вносятся деньги за строящееся жилье, называется ДДУ — договор долевого участия, инвестирования, паенакопления, и т. д. К моменту оплаты квартира может еще физически не существовать.

Например, дом построен только до третьего этажа, а в договоре речь идет о квартире на восьмом еще не построенном этаже. Приобретается право требования или гражданин становится соинвестором стройки. Правильно этого человека называть не покупателем, а микроинвестором девелопера. Только после завершения стройки, подключения дома к коммуникациям, выполнения ландшафтных работ и получения почтового адреса гражданин получит из регистрационной палаты выписку о том, что он стал собственником.

Специализация

Для того, чтобы предложить клиенту качественную услугу на рынке новостроек, агенту надо иметь специализацию:

  • Есть агенты по аренде или по продаже. По новостройкам или по вторичной недвижимости. По частным домам или по жилью в многоквартирниках. Агент по коммерческой и даже по зарубежной недвижимости. Теоретически можно заниматься всем, но узкая специализация на новостройках лучше.
  • Специализация по территории. Я живу и работаю в Сочи. Это второй в мире после Мехико город по протяженности: 145 км по автомобильным дорогам вдоль Черного моря и еще 50 км от Имеретинки до Красной Поляны, если ехать от моря. И даже здесь многие риэлторы работают по всему Большому Сочи и еще в Туапсе могут помочь: «Всё не съем, ну хоть понадкусываю».
  • Специализация по цене: массовый сегмент или дорогая недвижимость.

Для примера покажу свою нишу: я специализируюсь на квартирах и апартаментах в многоквартирных домах. Территория – три района Большого Сочи: Центральный, Хостинский и прибрежная часть Адлерского района. Работаю с объектами от 3 до 15 млн рублей.

На кого работает агент?

Возможны три варианта, на кого работает агент:

  • Агент застройщика. Если комиссию платит застройщик, то агент становится аффилированным менеджером по продажам от застройщика, числясь сотрудником агентства недвижимости. Для выполнения обязанностей он рекламирует и презентует объекты застройщика, по которым его агентство договорилось с застройщиком.А как быть с новостройками, по которым нет договоренностей? Клиент спросит – надо что-то рассказать, может быть даже показать, но под таким углом, чтобы своя витрина продаж выглядела лучше…
  • Агент покупателя. Если потребность клиента «в рынке», то с ним заключается договор на подбор квартиры.
  • Агент инвестора, который вложился в новостройку на ранней стадии. Инвесторы покупают от одной студии по нескольких этажей. При выходе из проекта инвестор распродает квартиры сам или через агентов. По оплате возможны варианты: либо он называет свою цену на руки, а «все, что сверху» – агенту, либо объявляет продажную цену, включающую комиссию.

Скелеты в шкафу

Прежде всего, исключим проблемные объекты. Их покупателям даже показывать не будем, если спросит, объясним почему.

  • Региональные черные списки. В Сочи городская администрация ежеквартально обновляет черный список новостроек, которые, по их мнению, возводятся незаконно и, возможно, будут снесены.
  • Форумы. Есть общероссийский риэлторский форум НЕРС и много региональных форумов обманутых дольщиков, риэлторов… Спросите у Яндекса: он подскажет форумы вашего региона.
  • СМИ публикуют много обзоров и статей о новостройках. Наряду с качественными материалами экспертов и журналистов встречаются рекламные статьи и черный пиар конкурентов. Всем публикациям верить нельзя: доверяйте, но проверяйте.Например, задерживается ввод в эксплуатацию одного из крупнейших ЖК «Раз-Два-Три» в Сочи. Дольщики начали кооперироваться и очернять застройщика, вопреки своим финансовым интересам микроинвесторов. Не логично, но факт.

Витрина продаж — приемлемые объекты

  • Стройка на начальной стадии. Риск максимальный, цена минимальная.
    Как правило, в Сочи начинаются продажи новостроек уже на стадии «скамейки»: не успели построить строительный забор – веревочку натянули и открыли продажи. Еще 2-3 года назад на некоторых объектах инвесторы зарабатывали до 100% на росте цен к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Но зарабатывали не все. Некоторые вложились в долгострой, а кому-то и вовсе не повезло…
  • Предсдача. 3-4 месяца до сдачи объекта оптимальная стадия по соотношению «цена-риск» при активном строительстве в графике. Но помним про регулярные задержки по сдаче домов от полугода и больше. Также помним и о тех домах, которые возведены под крышу, остеклены, и… годами не сдаются. Например, в Сочи еще до Олимпиады несколько ЖК в центре города были возведены «под крышу» и остеклены, но к сентябрю 2017 года еще не введены в эксплуатацию: дольщики не запущены на ремонт, так как нет лифтов, а вода, электричество и канализация – по временной схеме.
  • 214-ФЗ. Конечно, такие стройки лучше, чем жилые помещения в многоквартирных домах на землях ИЖС или квартиры по серым схемам. Но гарантии своевременного введения в эксплуатацию 214-ФЗ не дает! Только защита от двойных продаж, а с 1 июля 2017 года – контроль банка за целевым использованием средств дольщиков. Риски инвестора велики!
  • Застройщик с репутацией. В каждом регионе есть лидеры рынка с хорошей историей сданных объектов. Некоторые девелоперы стремительно растут. Но внимание! Крупнейший застройщик московского региона СУ155 – банкрот. Построили пирамиду, когда на деньги дольщиков вместо строительства конкретного объекта развивали объемы застройки. Поэтому даже для застройщиков с хорошей репутацией и историей ежегодно увеличивающиеся объемы – это и плюс, и минус одновременно.

С кем работать?

  • Интересант
  • Клиент
  • «Турист»

Если потребность интересанта – выполнимая, надо проверить его платежеспособность. Легче всего это выяснить агенту по новостройкам, работающему от покупателя: ознакомьтесь с договором, распишитесь и внесите предоплату, — начнем на вас работать.

Технология работы с новостройками

Я работаю от клиента. Подбираю ему в первую очередь сданные ЖК либо интенсивно строящиеся объекты на этапе предсдачи. На ранней стадии считаю риски непредсказуемыми. Фильтр жесткий, но в качестве бонуса мой заказчик получает специально под него отобранные три группы вариантов:

  • стройка на финише,
  • квартиры или апартаменты в сданных домах без ремонта,
  • вторичка не старше 7 лет с ремонтом.

При таком подходе большая часть клиентов голосует рублем не в пользу строящегося жилья.

Проверка ИРД перед покупкой

На первичном рынке все стремительно меняется. Лидеры рынка банкротятся, хорошо стартовавшие объекты замораживаются, разрешения на строительство отзываются и много еще чего происходит. Осталось два шага перед покупкой.

ШАГ 1. Анализ пакета ИРД для новостроек

— Распоряжение
— Инвестконтракт
— Землеотвод: аренда, ГПЗУ
— Ордер
— Проектная декларация

ШАГ 2. Экспертиза договора: ДДУ, инвестиционного и пр.

— Реквизиты и адреса
— Документы-основания
— Персонификация объекта
— Фиксированная цена
— Сроки сдачи
— Порядок оплаты
— Условия переуступки

Итак, вроде много всего, чего нет на вторичном рынке недвижимости. Зато планировки современные, нет «бабушкиного ремонта», запущенных подъездов. Так что, дорогу осилит идущий.

Сергей Прокофьев