Как купить жилье, не став жертвой мошенников?

Мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости по-прежнему носит массовый характер. Каждый год пополняются ряды квартирных мошенников, появляются новые схемы обмана, а уже действующие совершенствуются. Практические рекомендации о том, как не попасть в лапы мошенников, дают специалисты Центра юридической помощи при Владимирском городском ипотечном фонде.

Основная ошибка многих покупателей — это попытка сэкономить небольшие деньги на дополнительных услугах при приобретении недвижимости, что может привести к печальным последствиям. Например, отказ от страхования риска утраты права собственности, отказ от обращения к юристам и проверки документов через профессиональное агентство.

Без помощи специалистов покупателю сложно сориентироваться во всех нюансах сделки, и возможны неприятные сюрпризы: наличие обременения правами третьих лиц, запутанные расчеты по сделке и т.п.

Во избежание этого лучше подойти к вопросу покупки недвижимости серьезно и обращаться к профессионалам заблаговременно, включив в перечень своих расходов статью на оплату услуг по сделке. Ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по цене намного ниже рыночной, не имеет истории работы на рынке, требует произвести расчет только в наличной форме.

Цена квартиры – это первое, на что следует обратить внимание. Если она значительно ниже рыночной, вам следует попытаться разобраться, что побудило продавца выставить ее на реализацию себе в убыток. Возможно, таким образом он пытается быстро избавиться от юридически грязной квартиры, взять деньги и скрыться. Обязательно получите историю сделок с этим объектом недвижимости. Если в течение трех лет квартира многократно переходила из рук в руки, можете не сомневаться - перед вами мошенник.

● Покупку квартиры лучше осуществлять через крупное, хорошо зарекомендовавшее себя профессиональное агентство, которое гарантирует ряд преимуществ, таких, как безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.

● При подготовке к сделке, прежде всего, необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе - основании регистрации права собственности продавца). При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.

● Помимо этого, обязательно закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или получил от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т.п.)

● Все договоренности, достигнутые с продавцом, зафиксируйте письменно, заключив соответствующее соглашение, подтверждающее серьезность намерений обеих сторон. Следует помнить, что за недостатки недвижимости (скрытые, появившиеся впоследствии) перед покупателем отвечает продавец.

● Если недостатки недвижимости не соответствуют условиям договора купли-продажи и не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

● В случае же существенного нарушения требований к качеству недвижимости, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы.

Наиболее опасные схемы мошенничества при покупке или продаже недвижимости:

  • Приобретение квартиры с обременениями. Мошенники, как правило, утаивают наличие у собственника (или у сособственника) психического расстройства, вследствие которого он находится в неадекватном состоянии и не понимает значения своих действий; факт регистрации в квартире человека, отбывающего наказание в местах лишения свободы; не включение несовершеннолетних детей в число собственников при приватизации квартиры; наличие у собственника супруга, который может претендовать на определенную долю имущества; наличие наследников, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье; недействительность доверенности, по которой от имени собственника продается квартира.
  • Поддельное свидетельство о смерти. Долго отсутствующего человека мошенники могут "похоронить", не обязательно физически, фабрикуя фальшивое свидетельство о смерти владельца квартиры и завещание. Вступив через полгода в права наследования, мошенник немедленно продает квартиру.
  • Аванс, задаток или предоплата. Регистрация сделки купли-продажи — это долгий процесс, к тому же требующий сбора документов. Обманывая людей на меньшие деньги, мошенники работают и по более безопасным схемам. Получив и подделав документы на квартиру и, опять же, имея возможность ее показать, иногда преступники ограничиваются сбором предоплаты. Они могут попытаться сделать еще один шаг и уговорить покупателя заплатить часть суммы или даже всю сумму после заключения основного договора, но до регистрации сделки. Делать этого ни в коем случае нельзя. Деньги обязательно надо закладывать в банковскую ячейку, доступ к которой покупатель получит только после государственной регистрации. Используя такую схему, преступники могут получить аванс или продать сразу несколько квартир, после чего исчезнуть.
  • Завладение жильем после смерти квартиросъемщиков. В последнее время широкое распространение получило завладение муниципальным жильем путем заключения фиктивных договоров, обмена квартир, браков и прописки после смерти квартиросъемщика. В данном случае лица, совершающие такие преступления, используя свои преступные связи в органах ДЕЗ, РЭУ, паспортных столах, местных органах власти, фальсифицируют документы, в том числе завещания, дающие право претендовать на квартиры, фактически являющиеся выморочным имуществом, после чего незаконно завладевают указанным жильем.
  • Многократная продажа или аренда. В этом случае аферист продает или сдает квартиру сразу нескольким лицам, получая со всех деньги (полностью или аванс). Техника здесь отработана до совершенства - получение дубликатов, изготовление фальшивок, подделка паспортов.
  • Признание сделки недействительной. Это самая изощренная афера - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной. В случае признания в судебном порядке сделки недействительной продавец обратно получает свою квартиру, а покупатель же, будет довольствоваться возвратом той суммой, которая указана в договоре (чаще всего это сумма до одного миллиона рублей, что значительно меньше рыночной, а значит уплаченной стоимости).

При любой описанной (а также не затронутой) схеме мошенничества существует универсальный способ избежать неприятных последствий – обратиться в крупную организацию, агентство. Мы, Центр юридической помощи по недвижимости при «Владимирском городском ипотечном фонде» оказываем весь спектр услуг по правовой экспертизе документов и проведению сделок.

Если вы хотите получить юридическую консультацию по любым вопросам в сфере недвижимости, то звоните нам по телефону 8 (4922) 377-085 или закажите обратный звонок на нашем сайте