А король-то голый! Что будет с рынком жилья и ипотеки в 2019 году?

Рынок жилья все больше переходит из экономической плоскости в политическую, а значит и ориентиры для развития отрасли будут меняться.

После очередного повышения ключевой ставки в декабре 2018 года российские девелоперы напряглись. После того, как министр строительства поставил под сомнение рост рынка в следующие годы, удивились. А после пресс-конференции президента задумались. 2018 год окончательно сбил ориентиры для отрасли.

Прицелы сбиты

На заседании 14 декабря Центральный банк второй раз за год поднял ключевую ставку. Предыдущее повышение вызвало ажиотаж на рынке жилья и череду пересмотра ставок по ипотеке. Хорошие результаты продаж во второй половине 2018 года сбили прицелы для многих участников рынка. Что делать, когда продажи растут даже после роста цен - вопрос который решали многие отделы продаж.

Ажиотажный спрос обычно заканчивается также быстро, как возникает. Начало 2019 года будет непростым для рынка. В следующем году приток новых покупателей на рынок может сократиться. Произойдет это на фоне заметного роста числа новостроек.

Весь 2018 год девелоперы пытались перехитрить государство. Во многих городах было выдано рекордное число разрешений на строительство, по части из них уже начались работы. Причина не столько в активизации рынка, а в предстоящем переходе системы продаж на работу с эскроу-счетами. Компании пытались отсрочить этот процесс. Но после того как разрешения на стройку были выданы, участники получили от государства предновогодний подарок - с 1 июля 2019 на эту систему перейдут почти все. Исключения будут лишь для проектов на конечной стадии строительства. Картина мира в очередной раз поменялась.

Сегодня более половины сделок на рынке жилья совершается с ипотекой. Возможный рост ставок по ипотеке остановит рост объема продаж. И рынок начнет медленно сжиматься. Все это произойдет только в том случае, если государство устранится от проблемы дорожающей ипотеки. Но рынок жилья давно перестал быть самостоятельным сектором экономики. По вводу жилья оценивают деятельность губернаторов и строят ориентиры для развития страны.

"А король-то голый"

На прошлой неделе случилось неординарное событие. Министр строительства России, Владимир Якушев публично заявил о невозможности увеличить объем ввода жилья к 2024 году до 120 млн. кв. м.

"Мы уже можем сказать, что стартовые позиции нашего нацпроекта не совпадают: ставка по ипотеке, которая должна была на 1 января 2019 года, и то, что мы имеем сегодня в связи с тем, что ключевая ставка изменилась два раза. Эти количественные показатели требуют уточнения. В рамках рассмотрения нашего нацпроекта 24 декабря на Президиуме по стратегическому развитию мы будем настаивать, чтобы количественные показатели в паспорте нацпроекта были изменены и приведены в соответствие с реальными показателями рынка"

Это разумная позиция. Мы часто указывали на то, что строить больше - это строить хуже, и на то, что "ввод жилья" плохой ориентир. В такой позиции министра нет ничего удивительного, кроме того, что она озвучена публично. Большинство рассуждений на эту тему не выходит за рамки узких дискуссий. При этом и специалисты и чиновники, как на федеральном, так и на региональном уровне понимают, что планировать развитие отрасли надо по другим показателям. И вот впервые появился федеральный чиновник, который отважился крикнуть, что король голый. Браво!

Иллюстрация Антона Ломаева к книге "Новое платье короля", издательство Азбука.
Иллюстрация Антона Ломаева к книге "Новое платье короля", издательство Азбука.
"Мы не можем не обратить на это внимание и понимаем, что эта цифра будет требовать серьезной корректировки. 24 декабря я попрошу президиум по стратегическому развитию нас поддержать, и старт у нас будет с гораздо более низкой позиции..."

Ввод жилья в 2018 не вписывается в заданные ориентиры. Для того, чтобы ввести 86 млн. кв. м , надо было начать строить их в 2015-16 гг. А в это время на рынке был спад.
Ввод жилья в 2018 не вписывается в заданные ориентиры. Для того, чтобы ввести 86 млн. кв. м , надо было начать строить их в 2015-16 гг. А в это время на рынке был спад.

Но, есть одна проблема. 120 млн. кв. м - это не просто цифра, рассчитанная профильными специалистами. Это базовый ориентир в национальном проекте "Жилье и городская среда". С того момента, как он туда попал, он перешел из экономической плоскости в политическую.

Сомневаешься - уходи

То, что ввод жилья не не просто статистический показатель доказал Президент на пресс-конференции 20 декабря 2018 года. Рассуждая об ориентирах в национальных проектах он заявил:

«Некоторые говорят, это невозможно. Но это говорят те, кто должен добиваться результатов, пусть они так не думают. Пусть они думают над исполнением. А если они чувствуют, что не в состоянии исполнить, пусть освободят свои места для тех, которые полны оптимизма и готовы к этой работе»

Будет удивительно, если 24 декабря Якушев не откажется от озвученной позиции. С другой стороны, до последнего времени, министр строительства выглядел человеком системным и осторожным. А в современной системе власти места для дискуссий нет, решения президента должны не обсуждаться, а выполняться. Поэтому рискну предположить, что вся эта история будет развернута в другую плоскость.

Обсуждать будут не целесообразность строительства 120 млн. кв. м, а то, с помощью чего можно продолжить двигаться к этой заветной цели.

Рынок 2017-18 годов на этот вопрос нашел простой ответ - необходимо снижать ставки по ипотеке. Дешевеющая ипотека позволяла расти рынку жилья даже в том случае, если реальные доходы населения не росли. Рынок пока не знает, как долго можно повторять этот фокус, а поэтому его будут использовать для продвижения интересов отрасли.

2024 год далеко и все, что нужно рынку жилья сегодня - это доступная ипотека. Об этом и пойдет разговор на президиуме стратегического развития. А если не пойдет, тема субсидирования процентной ставки снова войдет в повестку дня в следующем году.

Сегодня для того чтобы оценить тенденции развития рынка жилья недостаточно смотреть на ключевую ставку, доходы населения, объем предложения и число сделок. Рыночные тренды пересеклись с политическими ориентирами. Участники рынка, поняв это, начнут приспосабливаться и лоббировать решения в интересах текущего рынка и своего бизнеса. О стратегии развития отрасли никто и не вспомнит.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
21.12.2018

Подробнее о чем канал REBURG и почему на него надо подписаться