Цены на жилье и инфляция. Рост или падение?

В 2018 году цены на жилье впервые за много лет выросли не только в номинальном, но и реальном выражении. Рассматриваем почему важно учитывать инфляцию в динамике цен на квартиры.

Российский рынок жилья прошел несколько этапов развития за несколько десятков лет. Важным элементом оценки динамики рынка является сопоставление темпов изменения цен на квартиры и уровня инфляции.Недвижимость традиционно рассматривается в качестве надежного инструмента сохранения сбережений и покупатели рассчитывают на сохранение своих сбережений на длительных временных отрезках.

История рынка жилья Екатеринбурга
История рынка жилья Екатеринбурга

Динамика цен в Екатеринбурге вполне показательна для большинства крупных российских городов. Весь исторический промежуток можно разбить на 2 этапа:
- До 2007-2008 года. Темпы роста цен превышают инфляцию.
- После 2008 года. Темпы роста цен ниже инфляции.

Последние 10 лет темпы цены на квартиры и росли и снижались. Но общее повышение цен оказалось существенно ниже инфляции за этот же период. С одной стороны это означает то, что те, кто приобретал квартиру в этот период потеряли свои сбережения. С другой стороны, жилье за это время стало более доступным для массового покупателя.

В 2018 году рынок жилья перешел к росту цен и средняя заработная плата, выраженная в кв. м жилья, впервые за многие годы снизилась.

В 2018 году впервые за несколько лет темпы роста цен во многих городах превысили инфляцию. Те, кто купил квартиру в 2017 году могут быть довольны.

После 2006 года в рост цен на квартиры в реальном выражении фиксировался лишь в 2011-12 гг и в 2018.
После 2006 года в рост цен на квартиры в реальном выражении фиксировался лишь в 2011-12 гг и в 2018.

При этом, если мы посмотрим на длительную динамику цен в реальном выражении (с учетом инфляции), то увидим сильное снижение. С пикового показателя 2006 года они снизились в 2,3 раза.

В 2017-18 годах цены на жилье в реальном выражении вернулись на уровень 2004 года.
В 2017-18 годах цены на жилье в реальном выражении вернулись на уровень 2004 года.

Сопоставление номинальных темпов роста цен с инфляцией обязательный процесс для тех, кто рассматривает недвижимость с позиций инвестора. Для всех остальных динамика цен на жилье в реальном выражении показывает на сколько вырос или снизился ваш семейный капитал. Это не всегда осязаемо, но рано или поздно все собственники квартир расстаются с ними или передают накопленную ценность своим детям. И будет лучше, если у собственников будет реальное, а не вымышленное понимание капитала, который формируется годами и десятилетиями.

Если темы рынка жилья и ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
20.02.2019