Как изменился рынок жилья России за 10 лет?

#10Yearschallenge на рынке жилья России. Рассматриваем как изменился рынок жилья с 2008 по 2018 год.

Цены росли медленнее инфляции

Изменение средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья в отдельных городах России, тыс. рублей

Источник: аналитики РГР
Источник: аналитики РГР

Цены в последние 10 лет показывали разнонаправленную динамику:

- Падение цен в 2009-10 годах
- Рост в 2011-14 гг.
- Снижение в 2015-16 гг
- Восстановление в 2017-18.

Источник: аналитики РГР
Источник: аналитики РГР

Темпы роста цен за это время в большинстве российских городов оказались ниже инфляции. За 10 лет номинальный рост цен в большинстве городов укладывается в диапазон 0-25% В реальном выражении мы наблюдали заметное снижение цен.

К примеру, по данным Росстата, средняя цена 1 литра бензина за 10 лет выросла в 2,3 раза с 19 до 43,5 рублей за литр.

Только в 2018 году темпы роста цен ускорились и во многих городах был зафиксирован рост цен, который превысил уровень инфляции.

Ипотека изменила рынок жилья

Объем ипотечного рынка стремительно вырос. Общая задолженность россиян по ипотеке увеличилась в несколько раз. Доля просроченной задолженности существенно не изменилась.

При этом задолженность по ипотеке в иностранной валюте снизилась с 252 млрд рублей в конце 2008 года до 35 млрд в 2018.

Ипотека стала массовым продуктом и позволила увеличить объем рынка в крупных российских городах. Снижение ставки по ипотеке способствовало постоянному вовлечению в рынок новых категорий покупателей, как правило, с более низким доходом. Это упрощало рынок жилья и способствовало формированию максимально дешевого и не всегда качественного предложения.

Ставки по ипотеке за 10 лет снизились с уровня в 13-14% до 9,5. С конца 2018 года процент по кредитам снова начал расти. Ведущие банки подняли базовые предложения до уровня 10%.

Объем ввода жилья вырос, структура изменилась

Объем ввода жилья снижается третий год подряд, но текущие показатели существенно превышают уровень 2008 года.
Объем ввода жилья снижается третий год подряд, но текущие показатели существенно превышают уровень 2008 года.

Объем строительства и ввода за последние 10 лет заметно вырос. Произошло это во многом за счет изменения структуры рынка. В крупных городах предложение сместилось в сторону малогабаритного жилья. Средние площади квартир сократились. Доля студий и 1-комнатных квартир - выросли.

Рынок часто игнорирует реальные потребности семей в улучшении жилищных условий и концентрируется на самом дешевом продукте, который часто покупается "про запас".
Рынок часто игнорирует реальные потребности семей в улучшении жилищных условий и концентрируется на самом дешевом продукте, который часто покупается "про запас".

Во многих городах доля студий и однокомнатных квартир превышает 50%. Более того, на отдельных территориях девелоперы закладывают 70-75% малогабаритного жилья, формируя таким образом условия для геттоизации района в будущем. Нередко такие квартиры располагаются на окраине города ,в высотных домах. Такие проекты в последние годы стали называть человейниками.

Это лишь общие изменения рынка. На отдельных локальных рынках много качественных изменений. Появились компании, которые задают ориентиры и меняют представление жителей о том, каким должно быть современное жилье. Сами покупатели стали более опытными и требовательными. Конкуренция выросла, изменилось законодательство и условия работы.

В 2019 году рынку жилья в очередной раз предстоит пройти через череду законодательных изменений. Последствия этого процесса будут серьезными и в перспективе приведут к корректировке структуры рынка и его участников.

Если тема рынка жилья интересна вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграмм-канал. Всегда актуальная статистика и рыночная аналитика.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости