Куда пропали НОВОСТРОЙКИ?

Покупатели, которые вышли на рынок в конце 2018 года, столкнулись с необычной проблемой. На рынке существенно выросло число новых проектов, но "выбирать не из чего". Разбираемся почему так происходит.

Рынку не хватает готовых новостроек

В 2018 году объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга стремительно выросло. В последние месяцы 2018 года у покупателей был выбор из 22-25 тысяч квартир. Это близко к пиковым показателям 2014 года. Тем не менее, часто можно услышать мнение о том, что "выбирать не из чего". Такая характеристика рынка связана с тем, что многие покупатели хотят купить новостройку на конечной стадии строительства по разумной цене. Далеко не все готовы ждать 2 года и наблюдать процесс строительства квартиры своей мечты. Два предыдущих года приучили нас к тому, что на рынке всегда было много готовых предложений и квартир на конечной стадии строительства. Более того, покупатели были вправе рассчитывать на скидки и дополнительные бонусы при сделке.

Но, рынок изменился, те, кто рассчитывает купить квартиру в готовом доме или на конечной стадии строительства, опоздали. Максимальное предложение в группе готовых новостроек было весной 2018 года и с тех пор продолжает сокращаться.

Покупатели которые только сейчас выходят на рынок жилья сталкиваются с серьезным ограничением. То, что есть на рынке в высокой стадии готовности, стоит достаточно дорого. Широкий выбор квартир разного качества и с разным бюджетом есть лишь на начальных стадиях строительства. Причем именно в этой группе достаточно много новых и интересных проектов. Но покупателям придется ждать постройки дома достаточно долго. И все это происходит на фоне роста внешних рисков.

Осенью этого года мы указывали на резкий рост числа котлованов. К зиме условный "индекс котлованов" и вовсе улетел в небеса. Такого числа проектов на начальной стадии строительства никогда не было. И, скорей всего, еще долго не будет.

Индекс котлованов - объем проектов на начальной стадии строительства. Темпы вывода новых проектов на рынок в 2019 году были рекордными. Остается надеяться, что и темпы строительства по этим объектам будут такими же высокими.
Индекс котлованов - объем проектов на начальной стадии строительства. Темпы вывода новых проектов на рынок в 2019 году были рекордными. Остается надеяться, что и темпы строительства по этим объектам будут такими же высокими.

Пока большинство строящихся комплексов выдерживали заявленные сроки, а количество проблемных строек максимально сократилось. Но с учетом огромного числа новых проектов, запущенных в 2018 году, есть риск того, что в будущем покупателям придется выбирать не столько по стадиям, сколько по темпам строительства. С середины следующего года застройщики должны будут перейти на эскроу-счета и привлечь внешнее финансирование для стройки.

Первичный рынок за последние годы сильно изменился. Его основу составляют дома на начальной стадии строительства.
Первичный рынок за последние годы сильно изменился. Его основу составляют дома на начальной стадии строительства.

В целом, темпы роста продаж на рынке новостроек в 2018 году были выше, чем на вторичном рынке. Но покупка квартиры на стадии котлована устраивала далеко не всех, и они были вынуждены перейти к поиску готового жилья.

Вторичка наносит ответный удар

Неготовность приобретать "котлован" подталкивает многих покупателей к поиску жилья на вторичном рынке. Там до по последнего времени было много современных и вполне качественных предложений. Но в 2018 году объем предложения упал, а качественный выбор заметно сократился. Лидерами по снижению предложения на вторичном рынке в 2018 году стали квартиры в современных домах. Их число сократилось на 24%.

Рост доли современного жилья на вторичном рынке приостановился. Причина - высокий спрос на эту группу квартир.
Рост доли современного жилья на вторичном рынке приостановился. Причина - высокий спрос на эту группу квартир.

И эта тенденция, на самом деле, радует. В предыдущие периоды активизации рынка с рынка вымывались самые дешевые и некачественные объекты. Хрущевки становились хитом продаж. То, что в настоящий момент с рынка уходят в первую очередь квартиры современной постройки свидетельствует о качественном запросе со стороны покупателей.

Цены на современные квартиры устремились к уровню начала 2015 года (исторический максимум для рынка жилья)
Цены на современные квартиры устремились к уровню начала 2015 года (исторический максимум для рынка жилья)

Судя по всему, в конце 2018 года вторичный рынок, в борьбе за покупателя, вырвал с рынка новостроек приличное число семей, которые не смогли найти подходящий вариант с близкой сдачей. В краткосрочном периоде девелоперам будет сложно, что-либо противопоставить этой тенденции. Остается только доказывать, что застройщик способен быстро и стабильно строить. Стабильные темпы строительства будут одним из главных факторов принятия решения для покупателей в 2019 году.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости

Интересует рынок жилья - подпишитесь на Дзен и на Телеграмм-канал.